12.21.2012

財產交易所得稅:舊制

土地漲價政府課徵土地增值稅;房屋獲利政府課徵財產交易所得稅

申報方式1:核實申報
申報所得= ( 售屋總價-買屋總價-移轉費用) × (房屋移轉價格) / (房屋移轉價格+土地公告現值)

※ 成本部分:取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用,如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等,還有在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息,以及在取得房屋所有權後,於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。 
※ 移轉費用部分:出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

申報方式2:標準認定
申報所得=房屋移轉價格 × 各縣市稅率(房屋移轉價格可由契稅繳款書或建物所有權買賣移轉契約書上查到)

臺北市:依房屋評定現值42%計算(高級住宅48%)。新竹市:依房屋評定現值18%計算。
竹北市:依房屋評定現值19%計算。104年5月申報103年度財產交易所得,若未能提出買入價格,各縣市的認定標準如附件

以竹北市為例,按房屋評定現值的19%核課財產交易所得。這邊要特別注意,算出來是明年要申報的所得,而非要繳的稅。

財產交易損失:
財產交易所得或損失的認定,是以出售時的成交價額,減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額。餘額為正數就是所得;餘額為負數就是損失。

賣房子有了虧損則要將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。相關文件包含:買賣契約書(包含買入與賣出的)收付款的紀錄證明、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅、裝璜費等等

範例:賴小霖出售一戶1000萬的房地產,當時購入價為800萬元,買屋當時的交易成本為30萬元,售屋時的交易成本為40萬元,房屋的核定契價為200萬元,土地公告現值為300萬元,則賴小霖應如何申報財產交易所得稅?

1.以實際金額核報:1000-40 = 960 萬 為本次實拿金額。800+30 = 830 萬 為當時購入成本。960-830 = 130 萬 為本次售屋所得。130 × 200 / (200+300) =  52 萬 為財產交易所得

2.以核定契價申報:小霖找出買賣房屋的契稅單,上頭寫著本年度房屋核定契價為200萬元新台幣,由於竹北市為縣轄市,稅率為19%,則政府認定小霖因出售該房地因而有 200 × 19% = 38 萬的所得(請注意,不是要繳38萬的稅,而是明年報稅時會多28萬的所得)



上例結果說明,除非為交易損失且資料都齊全,否則大多數的案例,以標準認定申報財產交易所得的方式會比較划算



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2 則留言:

  1. 請問可以自由選擇用核實申報或標準認定申報嗎?
    會不會最後被要求補稅?

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    1. 原則上以核實申報為主,如果找不到買入時的合約書,可以用標準認定。請參考http://housing-classroom.blogspot.tw/2016/05/qa.html

      如果選錯申報方式,在七年內都有可能被國稅局發函要求補稅。

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