10.24.2013

房仲業的人際力

不只是房仲業,我想任何的職場都需要人際力。
我來說一個房仲天兵的故事。 我們都叫他咕嚕。



房仲業為了節省時間,大夥通常會一起定便當,
常常全店決定要吃麵時他要吃飯,大家決定要吃飯時他要吃麵,
搞的更資淺的學弟妹幫忙買的時候要多跑一家,
後來天兵索性都自己買,十足的自我意識強烈。

倘若這樣的同仁業績很好,資歷很深那大家也就算了!
偏偏咕嚕既資淺業績又差,不合群的下場就是在工作上,
常得不到同事的奧援。我拿軍隊中的例子告訴他,
在軍中伙房煮什麼你就吃什麼,不吃就餓肚子,
你「堪棧」夠,那去營站吃。
如果你又菜又常出包還挑剔伙食,那就是不長眼!
從另外一個層面說,人類的社會就是團體生活,
可惜咕嚕沒當過兵,不懂我想表達的。

團隊生活中,若你的工作常造成同事的困擾,
慢慢的你的人際關係也會出狀況。房仲業現在的處境,
說錯一句話,或多拖了一個小時,案子就會有變數,
若常常搞一些低級錯誤,找不到屋主或者土增稅算錯,
害的案子要折服務費,除了同仁的白眼,
後續要別人想要繼續跟你合作那就謝謝再聯絡吧。

當然,我相信每個業務都會有菜的時候,
但身為人的產業,要更懂得察言觀色,提昇自己的人際力,
同時快速的增加自己的專業力,才能在團隊中生存,
切勿菜又白目,那真的是罪該萬死了!


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9.19.2013

房仲人的中秋節

每逢佳節倍思親!身為房仲可沒有這樣的權力,

竹北多是外來人口,每到佳節竹北就會鬧空城(大概像惡靈古堡這樣)
路上騎著車晃來晃去,打著領帶的房仲比住戶還多。
但為了那麼一絲絲可能成交的機會,房仲業還是盡力的張貼看板廣告,
在路上發傳單、積極的帶看。

自從踏入房仲後,我就不知道什麼是中秋節,
曾經我最大的願望居然是『中秋節在老家辦親友無敵大夜烤』。
而為了應景以及撫平同事們中秋節還得上班的憤怒,
房仲們還是會在店門前烤烤肉或到原燒聊表心意。

房仲的休假大概就是這樣,你休假總是跟朋友兜不起來,
這也是有好處的,你永遠不必擔心哪個景點人擠人,
哪條高速公路會塞車,熱門的飯店定不定的到,
但你會慢慢發現,你的朋友越來越少,而邀約出遊的對象只剩圈內人。

曾經收過一個高層發來的訊息,他是這麼安慰我們的:
『XX節最好的禮物,就是*點燈,為家人而戰!』

收到時,髒話差點脫口而出。。。。。

我沒有這麼高尚的目標意識,身為房仲離鄉背井沒日沒夜的打拼,
中秋節到了,我們單純只想跟家人吃個飯,
沒事,賴在老家的客廳也行...

* 點燈泛指當天有業務上的進展,例如簽到售屋的委託、
  買方出價、或者爭取到屋主降價


註:2016年信義房屋終於人性化,中秋、端午、春節,一律放假

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9.15.2013

我是個房仲!我有秘密跟你說

97年我躺在成功嶺的鋁床上,我問自己為什麼會在這裡?為什麼志願役的學長每天爽爽的過,而不願役的士官累的跟狗一樣?我做的事情比學長多,為什麼領的薪水比學長少?隔壁小兵一直打呼,我幹了他一個拐子,看著蚊帳想想退伍之後要做甚麼工作?

退伍那年金融海嘯爆發,同學相繼準備國家考試或到顧問公司、營造廠上班。我選擇了一條不一樣的路,Gmail信箱裡還留著當時的面試通知與錄取通知。蒐集了這家公司的資訊,她們說公司沒有雙黃線,如果你的能力夠好、企圖心強,職務能夠快速晉升而且年薪百萬。4年多後的今天,當我回頭檢視這家公司的錄取通知,我很慶幸當時她們的承諾都逐一實現。

這些年觀察過不少年輕世代的學弟妹,總是抱怨過長的工時、過高的壓力。我們應該回想父執輩當年也是這麼走過來的,當年沒有周休二日,工作時數也很長,衝刺事業時日夜顛倒,創業失敗跑路的例子到處都是。人家說做一行怨一行就是這樣,當你羨慕聯發科的年薪時能否接受常態性一兩點下班?當你羨慕公務員的安定時能否接受僵化的體制(每個高考公務員的同學都告訴我平日也都是加班到七八點)。

這世界是公平的,撇除企業的富二代不談,報酬與風險必然是正相關:舉例來說便利超商的工讀生無需承擔虧損,只要重複做補貨、結帳的工作就能獲得基本薪資;搶銀行或販毒獲利很高,但吃牢飯的風險也最高。薪資與付出也是正相關:砂石車司機或模版師傅的工資高,但耗體力同時必須忍受惡劣的工作環境;櫃姐穿的光鮮亮麗在百貨公司裡吹冷氣,但薪資卻相對低。而在房仲夜工作的四年我察覺,這是一個C/P值極高的事業,有著高報酬低風險(小綠房屋不會倒),對等的付出能得到合理的薪資(用對的方法做多少事領多少錢)。

前陣子我參加同學婚禮,宴席裡同桌同學們都有不錯的成就,有高考及格的公務員、大型顧問公司或營造廠的工程師,或者國家考試及格的土木、結構、大地技師。席間聊起大家的工作與待遇,我暗之竊喜卻有些疑慮:喜的是出社會第一個五年我跑在同儕前面,有較高的職稱與薪資;憂在於5年10年內我贏,10年後我是否還能保持同樣的優勢?評估大環境的影響:
房地產為傳統產業,並沒有電子業的生命週期問題,即使網路售屋崛起但房地產的買賣複雜性且牽涉到『人』的互動,小綠房屋在現有的經營理念與企業文化下,龍頭地位同業難以撼動;再衡量公司發展,目前日本小綠、中國小綠仍在開拓市場,台灣小綠也不斷的擴區展店,在沒有雙黃線的原則下,處區主管會是未來明確的事業藍圖。綜合上述外在環境與內在環境,個人若保持同樣的學習力與戰鬥力,我想下一個十年我仍能跑在領先群。

這期的商業週刊談李安的歷程:『有時候我也需要一點刺激,我就害怕這樣(指綠巨人浩克的挫敗)的話,自己也怠惰了,很容易被淘汰』。在信義房屋承受著極大的壓力與轉速極快的工作節奏,這是種刺激。有捨有得,在這裡的1557天,失去些美好的事物但卻得到更多寶貴的人生閱歷。我仍在學習成長,往下一個人生目標邁進!

你呢?
你在房仲業的規劃是什麼?
你的人生規劃是什麼?


2013.3.1 發佈於給全竹北區同仁的鼓勵信函


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6.24.2013

建物測量成果圖

建物測量成果圖是依據完工時的竣工圖所繪製的
謄本和權狀上的資料都是透過建物測量成果圖上計算的坪數來認定
而您也可以透過建物測量成果圖來核對房子是否有增建、違建

以下是建物測量成果圖的全貌  看放大圖
































右上角有該房地坐落的建號和地號,放大左列的表格(下圖)
上面有土地的地號 還有建物的門牌(樓層馬賽克處理)
我們可以留意的是主要用途部分,這是策略性產業辦公室(新竹市丹麥)
這欄位常見的主要用途為:
住宅、停車空間、機電空間、辦公室、商務住宅、店鋪、共用部分....等




下圖指出本戶在該地號的位置
在中段部分的計算公式就是在計算主建物面積和附屬建物面積
測量單位在計算面積時,內牆部分是使用牆心為測量基準
外牆則是以外緣計算,因此實際室內坪數都會比權狀坪數小一點
因為必須扣掉牆面所佔用的面積。






上圖為經紀人繪製的格局圖,我們和建物測量成果圖稍作比對
很明顯的左上方原本整塊都是陽台的,有一半被外推成房間(註)使用,
購屋前最好透過建物測量成果圖了解主要用途、是否有增建、違建
再自行評估風險決定是否購買。

備註:嚴格來說這邊不能稱作房間,因為本案的主要用途為策略性辦公室,
在廣告上不得有住家或房間、餐廳等誤導民眾該案為住宅的字眼,
新竹市一品大觀已有判決案例。


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建蔽率與容積率

建蔽率:建物在土地能夠興建的投影面積。
容積率:建物能夠興建的樓地板面積。
兩者合稱為土地使用強度。


為了控制建物間的棟距,也讓建物不要感受太密集,

政府會利用土地強度來限制,否則無上限的興建對生活品質沒有幫助。

若一塊地有100坪,建蔽率為50% 代表在這塊土地上,
能興建的投影面積只有50坪,另外50坪則需要規劃成法定空地(或花園)


容積率則是在限制樓地板的面積,

若以竹北市高鐵特定計畫區第一種住宅區的規定,
建蔽率為50% 容積率200%
100坪的土地就能夠興建200坪的樓地板面積
由於建蔽率的關係單層面積最多53只能50坪,
於是200 ÷ 50 = 4  也就是可以蓋四層樓

















當然您也可以使用建蔽率
40% (以本例也就是單層40坪)
200 ÷ 40 = 5  可以蓋五層樓的透天

每個都市都有不一樣的獎勵容積率規定
例如人行道退縮、設置獎勵車位、容積移轉、都市更新獎勵,
建商多爭取一點容積率,就能多蓋些建物面積來增加獲利。

若想要知道建蔽率跟容積率可以向市公所申請土地使用分區:


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房屋估價方法

*比較法:

此法常用於華廈與透天產品
勘估標的價格 = 
比較標的價格 × 情況調整 × 價格日期調整 × 區域因素調整  × 個別因素調整 

情況調整:影響買賣價格有下列情況,應做適當的調整。
急買急賣、受債務關係影響之交易、親友交易、畸零地或合併使用、
地上物有糾紛、法拍、因風水或迷信所影響之交易、人為哄抬之交易...等。
價格日期調整:估價的日期和比較標的的成交日期不同,價格水平變動需要做調整。
區域因素調整:因為地理條件或公共設施條件不同所作的調整。
個別因素調整:例如屋況、採光、裝潢、樓層、朝向所作的調整。

一般來說,我們在估價的時候常用同社區的成交行情來做比較
此時需要調整的就排除掉區域因素調整,
倘若能找到半年內的成交行情,那麼價格日期調整即可忽略
比較標的成交若為正常買賣,則情況調整也可忽略
因此一般在做比較法的估價,大多圍繞在個別因素調整上,

範例:時代觀邸社區於97/9/1成交每坪18萬元,樓層為10樓附有精美裝潢,
該戶坐向為朝東北,如今有一住戶於99/3/30欲出售同一社區朝東南向,
樓層為5樓無裝潢,則該房地評估價格應為:

1. 情況調整:兩者皆為正常買賣 調整係數100%
2. 價格日期調整:99年房價平均比97年高15%,則時間調整係數應為115/100=115%
3. 區域因素調整:兩者為同一社區,調整係數可為100%
4. 個別因素調整:樓層調整係數:每高一層樓貴0.15萬/坪,則樓層調整係數應為
(18 - 0.15 × 5 )÷ 18 = 95.8%。朝向調整係數:若竹北朝東南向的房子,
平均比朝北的房子價格高10%,則調整係數為110%。裝潢調整係數:
概估買方願以高於10%的單價購買裝潢,則空屋的標的係數應為90%。

堪估標的價格=比較標的價格 × 價格日期調整 × 個別因素調整
 =18 萬 × 115% × 95.8% × 110% × 90% = 19.6 萬 / 坪

勘估標的坪數為52坪,一個平面車位80萬元,則總價應為
建坪單價  ×  建物坪數(不含車位)+ 車位價格
= 19.6 × 52 + 80 × 2 = 1179 萬      


*成本法:

此法常用於透天產品
成本法是指若建造一個新的相同房屋所需要的成本
勘估標的價格 = ( 土地成本 + 建物成本 )× 合理利潤係數

以台灣的建物來說,每建坪的成本約在6~7萬元
建商蓋好一間房子所需要的利潤約在20~30%

範例:有一透天地坪25坪、建坪70坪,當地平均地價每坪20萬元,
興建成本每建坪6萬元,建商獲利係數1.3,則此透天合理價格應為
( 25 × 20 + 6 × 70 )× 1.3 = 1196 萬


*收益還原法:

此法常用於有租金效益的房地產
堪估標的價格 = 年租金 ÷ 投資報酬率
以新竹、竹北的投報率平均來看,
單一承租方的店面若租金穩定且為優質承租方(例如7-11、知名企業等)
則合理報酬率約在2.5~3.0%,若為投資套房產品,因為管理繁瑣並需要考慮空屋問題,
報酬率6~8%會較具吸引力。

範例:位於光明一路有透天開牙醫診所,月租金8萬元。
倘若當地住店合理頭報率為3%,該房地堪估價格則為
12 × 8萬 ÷ 3% =3200萬。

此三種估價方法於不動產估價的教科書上都有詳細的公式,
筆者將實務上的估價經驗參考教科書的公式稍做修改,
寫成上述簡單易懂的公式,足供一般民眾參考。


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買屋節稅:贈與稅

中國人的觀念就是財留子孫
倘若一個富翁要把名下的財產移轉給子女
最簡單的方式,就是每年匯錢給子女
每年匯款額度不要超過220萬即可
如果要加速的 那麼就把錢先匯給另一半
因為夫妻贈與是不課贈與稅的
然後再利用每人每年220的贈與稅免稅額度
一年就可以轉440萬到一位子女名下

例:『老賴』有1000萬資產,要留給『小賴』
最笨的方式就是分五年,每年匯款220、220、220、220、120萬
五年就可以完成。

加速的方法 先把500萬匯給『老賴』的太太『老蔡』
『老賴』和『老蔡』分別匯款220、220、60萬
小賴每年可得440萬、440萬、120萬
三年就可以完成了!

但通常有錢人都會利用買賣房地產的方式做避稅規劃
利用的方法就是課稅的基準不同
因為政府在課贈與房地的稅時,所認定的價格為『土地公告現值』
和『建物評定現值』,而這兩項均遠遠低於市價,

以上例『老賴』要移轉1000萬給『小賴』
利用現金的方式最快也要三年
但是在竹北市價1000萬的華廈
建物核定契價約在70萬、土地的公告現值約略為90萬  
加起來也不過160萬
『老賴』直接贈與該房地給『小賴』,並不會課到贈與稅
一次就可以解決。同理如果核定契價和公告現值大於220萬
就先過戶一半的持分給配偶,再分別贈與給子女即可。


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3.14.2013

土木技師考試心得3:心態與感謝

吾心信其可行,雖移山填海之難,終有可成之日;
吾心信其不可行,則反掌折枝之易,亦無收效之期


國家考試是一場持久戰,比的是誰堅持,
如果你總是以『沒有時間準備』當做藉口,
希望我的案例給你一點鼓勵與信心。


關於我:
我的工作是房屋仲介,工作時間為早上九點到晚上九點,
在變態的責任制下,常要應付客戶的需求到十一二點,
休假原則上七天,若有洽談案或者突然的會議也需臨時加班。
算一算能讀書時間就只有休假和下班到睡覺前的兩個小時,
如果在溫暖的早晨,念一個小時是可以的。

既然已經邁入職場,就用一些簡單的概念來套入國家考試吧!
以PDCA來做讀書計畫:
Plan規劃:衡量自己的能力、優缺點,在有限的時間做讀書計畫。
Do執行:按照讀書計畫去執行。
Check檢核:做考古題看成績如何,了解哪邊該加強。
Action行動:針對易錯、不會的章節加強。

再以SWOT分析來討論這次參加考試的可行性:
優勢 Strength:大學時的底子還不錯,RC鋼構很熟。
劣勢 Weakness:準備時間不足。結構分析跟大地完全不行。
機會 Opportunity:多次考試經驗。有許多上榜者可供諮詢。
威脅 Threat:近幾年技師就要改制。工作壓力爆表

















在考前的三個月為了不讓自己沉迷於電玩與上網,
我把螢幕搬離書桌並把連接線都拔掉,
每次想接線開電腦上網玩game就懶了,
無形中強迫自己利用有限的時間讀書。
書桌前的牆面上貼著94、95、97年的成績單,
提醒自己過去失敗的經驗,
右邊貼上學長、同學、學弟的上榜資料
(土木、結構、大地技師)時時督促自己。
左下角則有讀書計畫與模擬考的成績,
由於每個科目的熟悉度不同,投入的時間也不同,
你必須設定各科的目標分數,
強烈建議把重心放在結構分析、結構設計、大地工程,
而背誦的科目以測量為第一優先,營管跟工材其次,
當然如果能夠申請部分科目免試最理想。

(左)過去的成績單  (右)同學的上榜名單















開會時無聊算題目,還記得這是最小功法。


考前設定的目標&考試完預估的分數












心態:


由於我的結構分析實在太糟,
新竹只有九華,我也補過,
但我終究是凡人,聽不懂毛神在講什麼,
於是每周從新竹搭火車到中壢的實力補習,
一次看兩到三卷帶子,
樓下的包心粉圓是我看到煩的下午茶地點。
當我上完最後的結構矩陣時,
我拍下這張照片,
希望這是我最後一次到這個地方。


當時櫃台的小姐覺得我是神經病,
別的考生都補全科+題型班,
只有我報單科的,
拿個計算機在那邊按老半天算錢。


仲介工作是這樣的,你投入多少心血就會有多少業績,
就這樣我過了半年業績慘淡,每天被老闆狗幹,
晚上九點多十點下班念到就寢,早上爬得起來就背個營管工材,
休假就搭車到中壢補習結構分析,或者泡在圖書館一整天,
持續半年來至於工作、家庭、考試的高度壓力。快瘋了!
一度想要放棄明年再來,但業務的經驗帶給我一些啟發:

堅持!  

我給自己寫了一個打氣的紙條
 
             
             
 忍耐!         
 成功是留給堅持到底的人 
             
             
             
           
       當時的便條紙還記得是藍色的

每當我想要放棄,腦海閃過老闆苛刻的表情以及小孩可愛的臉,
為了給自己與家人更有品質的生活,
為了給自己的人生一點交代,我咬牙撐了過去,
最後的兩周當我在模擬考試,97與99年的結構分析徹底擊潰我的信心,
我一度拿起電話要把預定前一晚的飯店取消,
抬頭又看到那張紙條,我便打定主意,
不管如何,盡全力考完,其餘的交給上天!
PS 後來才知道99年有上榜技師結構分析只拿9分


感謝:

準備考試的期間,正好我第一個小朋友出生,
那半年除了應付工作、兼顧太太與小孩,
還得一面準備考試,幸運地我太太全力支持我,
小孩的事大多由她照料,而我專心準備考試,
偶有幾次會有邊抱小孩哄睡邊拿課本背的畫面,
(那照片過於矯情,就不公布了)
我想,為了給家人更有品質的生活,是能堅持下去的主因。

PTT的國考版 Examination、土木板 Civil土木人論壇
有許多上榜者的經驗談,建議各位可以過去閱讀,
除了參考別人的準備經驗與答題技巧,
若有不懂得還可以在上面發問得到答案,
讀累了也可以在上面呼朋引伴,不會感覺自己是孤軍奮戰。

準備過程中感謝大學同學們(許多人好幾張牌),
給予各科目準備上的建議與選擇補習班的建議,
謝謝研究室的同門師兄弟除了幫忙買課本、
還協助影印上課筆記,由衷感謝。
101年研究室共考上5名技師,我想這都得感謝指導教授,
在學兩年給予又愛又恨(當年只有恨)的紮實訓練(RC、鋼構)
我以C.C. Chen研究室為榮。



延伸閱讀:
土木技師考試心得1:過程與結果
土木技師考試心得2:推薦書目+準備重點
土木技師考試心得3:心態與感謝
國家考試臨場應考細節


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3.06.2013

國家考試臨場應考細節

考場的選擇:
以交通方便為主,筆者位於新竹有台北、台中可選,
後來選擇台中考場,原因為技師考試在12月,
台北的天氣易濕冷,台中天氣較好氣溫較高。
(曾有一年寒流,在分秒必爭的結構分析寫到手腳冰冷)
為了保持最佳狀況,前一晚可住考場附近的商務旅館,
避免當天一早趕車造成疲勞與精神上的緊張。

103年筆者參加地政士考試,6月份的考試有點炎熱,
加上該次考試沒有前一晚投宿旅館,因此選擇交通較為便利的台北,
運氣也不錯被安排在滬江高中,捷運站出來500公尺就到了,
若是被安排在國家考場也多會有專車接駁。

飲食:
當天中午不要外食,定考場便當即可,節省午餐時間充分複習,
建議吃素食便當避免拉肚子影響考試,早餐也盡量清淡。
盡可能喝溫開水,奶茶、咖啡、冰的盡量避免。
考試期間的飲食只求吃飽,美不美味倒是其次,
你不會想準備了半年一年的考試,因為弄肚子搞砸吧?

文具的準備:
計算機要是國家考試專用的,檢查一下電池狀況。
準備一個透明的筆袋,裡面裝好原子筆數支備用、
立可帶(用於大面積塗改)、立可白(小面積專用)、尺、
鉛筆(製圖打草稿用)、橡皮擦,最重要的是攜帶透明墊版,
因為學校的桌面大多凹凸不平,你不會希望算的順手時,
寫字劃破一個洞。

使用的筆建議是0.5~0.7mm的黑色水性筆,不建議使用原子筆的原因是積墨很煩。
切勿使用太細的筆也免字體看起來不穩重,
挑水性筆的時候也切記要找快乾的,免得墨水未乾去"回到",
根據經驗國考的答案紙材質都不錯,若不是買到很爛的水性筆都挺快乾的。
網友伊藤老師有提到,藍色筆容易反光,因此建議還是遵照考試院的規定,
使用黑色筆作答。    考試用筆淺談 - 伊藤老師


答題順序:
技師考試是50分及格,不是要你考100分,
作答前先把考題看過一遍,四題先抓三題最有把握的,
好好的拿三題75分,反覆的檢查思考、驗算,
而最難的一題若有時間寫完最好,
若沒有時間交代一下過程與公式,還是能拿到部分分數。
切勿先挑戰難題,除了影響信心與手感,往往難題沒得分,
還落得簡單的題目也抓不住,兩頭空。
至於跳題寫會不會扣分?只要有寫題號是不會的,
但我還是習慣預留該題的位置,依照順序達題,
這部份就看個人習慣。

最後提醒:
考試的時候不要攜家帶眷的,還要分神照顧他們挺累的,
出來還要應付他們:『考的好不好阿?難不難?』不如把時間用來抱佛腳。
在考場若遇到同學、同事、同鄉甚至是同好,
避免聊天、討論考題浪費時間,打聲招呼考完再聊,
每科之間的空檔半小時投資報酬率最高,
也許你背了兩個月卻2266的答案因考前30分鐘瞄到,
一題就讓你賺到20-25分,有時就是上榜與否的關鍵。
若有補習班人員在校門口或進教室發題解,
拿了就可以收起來,等到兩天的考試全部結束再看,
核對答案對於已經交卷的科目完全沒有幫助,
答對了會得意忘形,錯了又會懊悔不已影響心情,
可說百害無一利,不如好好準備之後的科目。


新竹竹北代書推薦



3.04.2013

土木技師考試心得2:推薦書目+準備重點


土木技師的準備和結構、大地技師的準備策略有很大不同,
結構、大地技師要念的很深入,
土木技師的科目太多,你必須念的廣泛,如果遇到太偏的題目,
要選擇性的放棄(或著說瞄一下大概的觀念與解法)
我相信即便是全職的考生也無法每一題都懂,
更何況許多準備考試的人還有工作與家庭要兼顧。
那要如何抓重點?很簡單,先把課本的內容先念過一遍,
拿近10年的考古題練習,可以歸納出題型,
再回頭念第二次課本你就能抓出哪些章節特別容易出題,
念的時候該章節就要特別深入!

最後考前的一個月,應該要整理出一份自己的秘笈,
裡面抄滿了重要觀念與公式,是用在考前半小時拿出來複習,
秘笈內容務必是精華中的精華,需要自己抄寫才有感覺,
若你下載或購買網友的筆記,效果不像自己整理歸納的好:
(個人秘笈參考版)

我在結構分析+結構設計+大地工程比較有心得,
提供給大家做參考,
除了各科推薦書目,另推薦實力出的俗稱四大金書
89-94年考題書 (材力結構+RC鋼構+大地+施工營管測量)
94-97年考題書 (材力結構+RC鋼構+大地+施工營管測量)
98年考題書 (全一冊)
99年考題書 (全一冊)
100年考題書 (全一冊)
這些書當作考前模擬考的檢驗,模擬考應把考卷列印出來,
一樣給自己100分鐘時間,完整的作答在答案紙上才有臨場感,
也能評估一下分數,考的好當做對自己的鼓勵,
考的不好也知道要加強哪些科目與章節。

(土木技師歷屆考題90-101)
(國家考試試題紙)

結構分析
推薦書目:林冠丞 實力補習版講義(上+下+矩陣)
準備重點:
材料力學在每年土木技師考試只有一題(甚至不考)
我憑著憑著大學修課印象,加上Gere的例題就帶過。
前三次考試我的結構分析都非常糟糕,後來決心補單科結構,
曾上過九華毛神的我,真心推薦實力林冠丞老師,
系統化教學與編排美觀的講義,救了我的結構分析。
(以下內容有些摘錄自林老師講議)

結構學題型分類為:
A穩定性及靜定判別
B靜定結構的內力分析
C靜定結構的變位分析
D靜定結構的影響線
E靜不定結構的力法分析
F靜不定結構的位法分析
G靜不定結構的影響線
重要性EF>BC>D,A大概看一下,G直接跳過。
其中題型的解法簡稱如下:(重要性由上而下)
DS直接勁度法
SD傾角變位法
MD彎矩分配法
LW最小功法
UL單位力法  CB共軛梁法
IM積分法  SM勁度矩陣法

B靜定結構的內力分析就是力平衡,唯有細心而已。
C靜定結構的變位分析分析方法有:
積分法、力矩面積法、基本變位公式應用、能量法、
共軛梁法、單位力法(這兩個方法適用性很高)
剛架的變位則是力矩面積法比較好用。
E靜不定結構的力法分析(百分比為出題比例)
相合變形法15%
最小功法10%
共軛梁法5%
積分法5%
柔度矩陣法(20年只考過一次)
共軛梁法解靜定、一次靜不定都很好用,
無論是剛性棒、溫度變化、彈簧、支承擾動都適用,
因此你只要看到梁考題可以先考慮共軛梁法。

F靜不定結構的位法分析(百分比為出題比例)
傾角變位法25%
彎矩分配法20%
直接勁度法15%
勁度矩陣法5%
卡一定理
學傾角變位法要先判斷自由度,一般來說反力自由度都OK,
關鍵在側移自由度,桿端彎矩方程式(可用共軛樑推導),
然後修正與未修正的背桿端彎矩。
林老師在如何判別自由度花了很多時間講解,
就算沒有基礎的人來聽也很快能懂(打通任督二脈)。
彎矩分配法要被動的使用,除非題目指定或單旋轉自由度,
只要掌握分配勁度與固端彎矩(同SD)即可。
若有側移則修正為固端彎矩。
結構矩陣考題常會給勁度矩陣,
但以計算方便性與適用性,直接勁度法比較推薦。
原先我打算放棄結構矩陣,經過做考古題才發現出題的機率很高,
在考前最後兩個月硬是補了這個大洞。

通常看到靜定結構別太開心,他意味著龐大的計算量。
而林冠丞老師曾說過:『題目指定方法是好心給提示,而非找碴』
反而是沒有限定方法時,你要判斷哪一種解法計算量最小,
才能在考場內有限的時間,用計算量小的方法解題。
要培養這樣的能力唯有多做考古題。


結構設計(鋼結構)
推薦書目:觀念鋼結構系統剖析/許弘/文笙出版社
準備重點:
鋼結構ASD與LRFD都要會
拉力構件的有效係數U、扣孔的公式、三種破壞的公式
(降伏、極限破壞、塊狀剪力)
壓力構件要熟記不同邊界條件的K值(理論值、設計值都要)
K值的連線圖解法常考。細長比的概念。
ASD瞭解Cc公式,彈性挫屈與非彈性挫屈的算法
LRFD瞭解λc公式,背一下兩條公式
樑構件ASD瞭解抗側向挫屈強度與抗扭轉強度
特別是抗側向挫屈強度,Lb與Lc、Lu、Le的關係相對應的公式,
LRFD則瞭解Lp、Lr的關係與相對應的公式。
樑柱構件應該是最複雜的一章,你要綜合前面所有的觀念,
加上最重要的Cb、Cm的觀念與算法,
螺拴接合要了解直剪、拉剪、扭剪、鋼板承壓力,
這些都是力學的基本概念,瞭解後很好拿分。
焊接概念同螺拴,只要多注意有效係數U。
其他的關於規範與耐震設計要加減看,近年很常考。



結構設計(RC)
推薦書目:鋼筋混凝土學系統剖析/蔡修毓/文笙出版社
準備重點:
樑分析是基本題,單筋樑、雙筋樑、T型樑
要充分利用Asb、Asy的概念解題,才不會繞圈圈
T型樑的有效翼寬要特別背起來,
重點ψ值要視拉力筋的應變而有不同的折減係數。
樑設計只是相同觀念反推回去,先用ε=0.005算需要拉力筋量,
若不行可以再試試ε=0.004,還是不行就要加壓力筋。
剪力強度就只是背公式,還有箍筋間距S
要留意各種載重狀況下的臨界剪力斷面。
使用性分析重點在Ie、Ig、Icr的關係與算法,
題型多問短期與長期撓度。
短柱分析觀念類似樑,先看是否有無良好側撐,
計算eb、ey,再去判斷哪一種破壞模式,
共有已知中性軸、已知Pn,已知e三種題型
細長柱我當時跳過沒有看。
版只看單向版算法類似樑,雙向版大致瞄一下,
需再留意溫度鋼筋量與間距S
獨立基腳是簡單的力學概念,
彎矩臨界斷面、剪力臨界斷面、穿孔剪力斷面的定義是重點,
再背一下強度的算法即可。
RC相關的實驗方法、規範也要看。
蔡修毓的這本書拿來應付國家考試超有用,
它有細分題型,並且拆解步驟。

大地工程(土壤力學)
推薦書目:施國欽大地工程學123+大地工程精選題解
準備重點:土壤力學著重在土壤的滲透性、壓縮性、剪力強度,
而土壤基本性質的公式是最基本的,這些公式不背後面根本算不下去,
CH2的土壤分類與CH3土壤結構我直接放棄,
CH4的土體中應力,是後續的基礎一定要懂,
CH5滲透性重點在滲流系數在現地與實驗室中如何求得,
流線網要會畫題庫也要會算,滲流破壞也是重點
CH6正常壓密、壓密中、過壓密的公式與圖形一定要熟練,
如何求預壓密應力的圖解法也很常考,6-28頁是整章的精華。
6.7節的壓密速率計算也很常考,Taylor法與Casagrande法都考過
CH7土壤的剪力強度重點在UU、CU、CD試驗的破壞包絡線,
以及這三種試驗的應力變化

大地工程(基礎工程+地質)
推薦書目:施國欽大地工程學123+大地工程精選題解
準備重點:

CH1側向土壓力與擋土牆要懂Rankine跟Coulomb的土壓力理論,
擋土牆的滑動、傾倒、承載力是最基本的題型。
CH2邊坡的穩定性在各種滲流方向與水位狀況的公式都要會推導
關於這次考試由於準備時間不足加上策略就是大地只挑重點念,
所以我只念了土力+基工CH1~CH2,地質完全憑大學修課印象去寫,
加上考古題的練習,運氣很好101年考題都在這範圍內。
否則基工若要認真準備,CH3~CH6的淺基礎和深基礎常出題,
CH7的土壤液化也很重要。

營建管理
推薦書目:林金面營建管理學
準備重點:營建管理:
ADM與PDM的網圖搭配進度與成本控制一定是重點,
而且兩種都要會。品管七大手法每種圖都要熟,
其他的章節營建規劃與工程採購與工程管理...等
考題不太好預測,上述的基本題型抓住,考古題背一下,
一般拿50-60分不難,但要考高分也不容易。

施工法
推薦書目:
準備重點:


測量學
推薦書目:
準備重點:




延伸閱讀:
土木技師考試心得1:過程與結果
土木技師考試心得2:推薦書目+準備重點
土木技師考試心得3:心態與感謝
國家考試臨場應考細節

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土木技師考試心得1:過程與結果

考試時間:每年12月(週六+週日)
報名時間:每年8-9月
考試科目:

  一、結構分析(包括材料力學與結構學)
  二、結構設計(包括鋼筋混凝土設計與鋼結構設計)
  三、大地工程學(包括土壤力學、基礎工程與工程地質)
  四、工程測量(包括平面測量與施工測量)
  五、施工法(包括土木、建築施工法與工程材料)
  六、營建管理


錄取標準:到考人數16%或50分
各該類科全程到考人數百分之十六為及格。
全程到考人數百分之十六若有小數,一律進位取其整數,
並以全程到考人數百分之十六最後一名之總成績為其及格標準,
最後一名有數人同分,一律錄取。
本考試各該類科應試科目總成績之計算,以各科目成績平均計算之。
本考試各該類科考試應試科目有一科成績為零分或總成績未滿五十分者,

均不予及格。缺考之科目,以零分計算。

各年錄取分數與錄取率:


這次的技師考試,幸運的我搭上了16%的順風車,
考技師的心情可以用『十年寒窗無人問,一舉成名天下知』來形容,
箇中辛苦只有經歷過的人才能體會。放榜前的患得患失到失眠做惡夢,
直到看到榜單確認准考證號碼後,會激動的全身發抖。

94年我大學畢業,直接念母校的碩士班結構組,
從3月份推甄考上到12月技師考試,完全沒有準備,
連課本也沒有帶就上台北考試!
還記得那年是個很冷的冬天,只憑著多年前修課的印象去考試,
獲得一個被侮辱的成績15.5,這告訴我想上榜必須先尊重這個考試
95年碩二在前往司馬庫斯遊玩的路上才發現忘記報名,
96年9月從研究所畢業,我一邊補習一邊等待10月份的國軍online,
這一段大約1個半月的時間大致上就是瘋狂看上課的錄影帶(九華)。
這段時間除了念書其他時間多在跟學弟打麻將跟喝酒,
當兵前我默默立志休假時要好好複習功課,而實際上完全做不到,
於是96年的考試又在當兵兩個月的空白,臨時抱佛腳一個晚上後展開!
台中的氣候比較有親和力,那是一個灑著溫暖陽光的冬天,總平均28.6分。
日後給我的啟示為:想上榜必須先忍受孤獨、放棄玩樂
97年在成功嶺當教育班長,站哨的時候會讀背誦的科目(施工、測量、營管)
憑著碩士班專長的結構設計(RC跟鋼構),當年總平均41分,
然而大地工程與結構分析都只有個位數的分數,
這年考試給我的啟發:土木技師的戰場在結構分析+結構設計+大地工程

97年底我進入房仲業,雖然在98年考取不動產經紀人
但某次拜訪建商老闆,他問到:『你是土木系那有技師牌嗎?』
瞬間燃起我的鬥志!
於是我在遠離書本三年多後,重拾多年未接觸的力學,
綜合94.96.97年的考試經驗,衡量自己的工作時間與能力,
一邊上班一邊準備考試。

準備初期,我做了以下讀書計畫:
1. 結構分析:
我原先只熟靜定的題目+相合變形法解一次靜不定,
但國家考題多為高度靜不定解反力與變位,
為求速成到中壢實力補習班補單科結構分析(林冠丞),
而材力只考一題而且範圍很大,就拿大學Gere課本各章節瞄一下。
2. 結構設計:
自己擅長的科目,鋼構跟RC在修課與論文研究時,
都花了許多時間,只是荒廢了三年,需要一本好的書籍拼湊起來,
就靠學弟推薦的課本自修兼作考古題練習。
3.大地工程:
從大學修課就一直不行,搜尋PTT的土木版與土木人論壇,
大家一致推薦施國欽的書,於是我到墊腳石買了一套,就開始自修,
由於時間不足也就沒有辦法去補習班看錄影帶。
4.營建管理:
背以前九華的講義+考題書,但網圖我實在有看沒有懂,
於是也參考網友的推薦買了林金面的書回來自學。
5.施工法與工材:
背以前九華的講義+考題書。
6.測量:
背以前九華的講義+考題書。

若以時程來排,我的讀書計畫為:
03月-06月:結構分析 + 結構設計
07月-09月:大地工程 + 測量 + 營管網圖
10月-11月:背施工法與營管+做所有科目考古題
最後一週:模擬考  (歷屆考題)
原因在於背誦的科目太早背到考前還是需要重來一遍,
所以準備初期以結構分析、結構設計、大地工程為主,
而營管、測量、施工法就當做故事書每天早晚讀一下。

蒐集了四張准考證,能考上運氣與努力各半,因為基工只念1-2章,
後面章節的也幸運的都沒考。結構分析與結構設計考題都不算難,
且閱卷都改蠻鬆,救了測量,最終平均56分上榜,各科分數如下:

結構設計 81
大地工程 52
施工法  44
營建管理 63
工程測量 23
結構分析 75

有些前輩對於公佈各科成績嗤之以鼻,
因為技師考試乃及格制,榜首跟吊車位錄取拿到的證書都一樣。
附上分數只想說明各科投入多少心血,約略可以得多少分,
提供給往後的考生作參考,並無他意。


延伸閱讀:
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土木技師考試心得2:推薦書目+準備重點
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