11.09.2014

地政士考試:錄取心得

8/6放榜了! 

在前往竹南地政事務所的途中,
接到事務所同事的恭賀訊息,大大的鬆一口氣。
畢竟,這是離開前份優渥的工作,背水一戰參加考試,
甚至還不要臉的,尚未放榜就跑到代書事務所實習。




前言:
介紹自己的背景:30歲非地政、法律相關科系,退伍後做過五年半的仲介,
因為想要提昇自己的專業知識與形象,在98年邊工作邊準備考試,
順利取得不動產經紀人執照。奢侈稅後實施後,發現仲介業是個殺戮戰場,
在體力與壓力不堪負荷的狀況下,也考量到家庭因素,便萌生了轉職的念頭。

在網路上參考許多考試心得,也向熟識的代書前輩請教,
歸納出上榜的很多是全職考生,考個兩、三年也是常有的事。
既然離開仲介業是規劃了許久的決定,就趁年後的時機(103年3月底),
辭去仲介主管的工作,全心全意準備考試。

有98年經紀人上榜的經驗,這次準備考試我仍選擇許文昌老師的函授課程,
一是新竹沒有許文昌老師的面授課程,二則我喜歡函授的節奏,
可以自己掌控每天的進度,而且面授課程半年前就開課,也來不及追進度。
購買函授課程比起自修,就在於速成,補習班會幫忙整理重點,
法規更新也會第一時間寄送資料,至於能否上榜?
關鍵不在自修、函授、或面授,而是在『自律』


讀書計畫:
決心參加地政士考試之後,我一點都不敢大意,
因為這是個全部申論的考試,自己也非本科系,錄取率又低,
審慎的擬定了讀書大計畫如下:
四月份:看完所有的函授
五月份:複習+練習所有考古題
六月初:考前的一週用考古題練筆
四月份每天在家裡把函授看完,大概維持著一天5~6小時(約兩堂)的進度,
五月份開始在圖書館自習,大概每天八個小時左右,晚上就去運動。
五月底接近六月,已逼近考試的倒數,常一早九點坐定位到晚上十點離開。
扣掉吃飯、小睡,每天大約念9-10個小時。

參加國家考試有一個良好的讀書環境非常重要,對我來說,
地點絕對不能在家裡,會東摸西摸,一會看電視一會看Facebook,
累了爬上床不小心就會睡到傍晚去。而麥當勞、速食店、咖啡館的燈光不足,
也會有音樂、談話聲的干擾,不是個理想的讀書環境,
幸運的,母校的圖書館離家約15分鐘車程,光線好、景色佳,
浩然圖書館就成了我最佳的自修場所。

國家考試除了腦袋要有足夠的練習,身體也要有足夠的體力,
許多考生都建議,在準備的過程一定要適時運動,
可以調適壓力,也訓練自己的體力,
才能應付最後的衝刺期,以及考試當時連續兩日的疲勞。
在考試期間我便打羽球、跑步、游泳來釋放壓力也鍛鍊體能。

在地政士的考科我沒有深厚的基礎,憑藉著只是多年前考經紀人時的印象,
不像當時的土木技師考試,部分考科在大學修課就有良好的底子。
而仲介工作上常使用的法規,也只是較淺略部份。
準備的時間也不甚充裕,只有兩個月又一個禮拜,
於是應考的策略就是『只求上榜』如果內容是重要的,
無論內容多寡都要背熟,內容比較冷僻的,內容少就加減背一下,
冷僻內容又多的就直接放棄。
至於要怎麼分辨熱不熱門,我是從考古題的出題機率來判斷,
而近年有新修法部份,也絕對是熱門的考題。




考後檢核:
走出考場後核對補習班解答,預估自己可能的分數,
當時就評估上榜的機會大一點,雖然成績只是低空飛過,
但也符合當時參加考試的策略:

『用最短的時間、最有效率的方法,通過地政士考試』

回頭寫這篇文章的時候,已經是考完的5個月後,
對於當時的答題細節已模糊,就只能對最深刻以及預期差距最大的題目來討論。
當時預估與實際的成績比較如下:

預估民法與信託法(15/15/15/25)=70
實際民法與信託法(17/15/16/12)=60
民法曾老師說:『如果考債篇各論,就當做出車禍』。
當時在準備民法的時候就鎖定,信託法一題+親屬繼承一題+物權一題,
每題拿15-20分,目標50分不要拉低太多平均即可,畢竟民法的範圍最大,
可控性低,投資報酬率也最低。
民法第四題是每年必考的親屬與繼承,原以為是計算題答案對可以拿高分,
後來跟PTT的板友們討論之後,大家猜測是因為假會寫了再轉繼承上去,
事實上題目只問到甲的繼承人與應繼份,並沒有往後延伸,
以致於大家該題的分數都偏低。

預估土地法規(20/5/10/20)=55
實際土地法規(19/10/12/19)=60
土地法規第二題與第三題,拿到考卷時覺得題目很陌生,
這也不奇怪,畢竟我並沒有準備的非常深入,只有把考古題做熟,
在考場上遇到新題目或稍有變化的就會卡住。
於是這兩題就用過去考古題類似的答案,或者拼湊有印象的法條,
而分數也如預期只有10分左右。
第一題與第四題則是常見的大題目,答題上也和補習班的解答80-90%相近,
但分數只有19-20分。

預估土地登記實務(20/10/5/20)=55
實際土地登記實務(25/8/11/21)=65
土地登記實務第一題拿了滿分是這次考試最欣慰的地方,
免繕狀的狀況有三種,土地登記規則第65條有清楚規定。
許文昌老師在函授課堂上有解釋其立法精神,神明保佑當時有認真聽。
建物所有權第一次登記,是因建商興建房地,
取得使用執照之後的建物第一次登記完畢就隨即移轉給買家,
若要再重新繕發權狀,勞民傷財。
共有物分割登記,於標示變更登記完畢後隨即會辦所有權移轉登記。
公有土地權利登記則是數量龐大且書狀保管不易。
這題我寫的答案並沒有很多,約略半頁多一點,但卻得了滿分,
別題寫的洋洋灑灑一頁,卻一直跳針沒有打中閱卷老師的點,
分數反而只有12-15分。這印證了答題『關鍵字』『核心觀念』的重要。

預估土地稅法規(20/20/15/20)=75
實際土地稅法規(15/16/16/19)=66
土地稅法規是分數跟預期落差最大的一科,
題目多是地價稅、土增稅、房屋稅的大題目,本以為這科寫的很順手,
會是拉高分數的一科,但實際上給分卻都在15~16分,
也許是內容不盡完整,無法獲得閱卷老師的青睞。


幸運的,四科專業課目以略高於60分的標準低空飛過,
很高興當時的策略成功:重點放土地稅法與土地登記,拿高分;
土地法規盡力而為;民法則是挑重點念,太偏頗的直接放棄,
把時間分配給重點科目;而國文只佔10%的比重,就隨緣吧!

準備考試的最後衝刺,強烈建議各位把歷屆試題列印下來,
自行安排同年度四科的模擬考。用空白的答題試卷,
模擬在考場中的90分鐘,拿到題目後如何擬答,實際的用筆寫完整張考卷,
可以練習筆感,讓自己連續寫90分鐘不會手酸,也能練習恰當地分配時間。
考完之後用紅筆批改,特別是重要的關鍵字或自己易忘的法條,
因為人會遺漏的、錯誤的常常會是相同的地方,
這些批閱過的答案卷,在考前的一兩天就是最重要的總複習。


考試,其實不是『誰很會』或『誰運氣好』,它是可以很科學的。
試前的資訊蒐集、擬定讀書計畫、計畫的執行與修正、
重點的掌握、分析出題的機率,參加國家考試就像是在執行專案,
只不過是把做業績的精神,運用在考試上罷了。

如果你還是想問,有什麼訣竅能夠一次上榜?

那麼,我想分享的是:

『成功,是留給堅持到底的人』



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7.08.2014

地政士考試答題技巧

地政士考試,除土地稅法規偶有計算題,都為申論題。

申論題的答題,要掌握一個原則:『大題小做、小題大做』。
一個題目很廣泛,可以寫超過一頁,那就要精簡,思考一下閱卷老師想要的答案。
若答案寫出來只有半頁不要,就要觸類旁通把相關法規延伸或彙整的部份,
盡量寫滿一頁,才不會顯得內容太空洞。
現行最新的答案紙是要畫卡,一頁分上下兩部分可以劃兩題,
但建議一頁就是寫一題,方便閱卷老師批閱,在跳題作答也能預留書寫空間。


地政士考試,除了國文為兩小時,各科考試時間為九十分鐘,
考題通常有四題。103年地政士考試日程表如上:

每科考試都是整點開始,把90分鐘切成六等份(15分鐘)
第一個十五分鐘最重要,先把考題看清楚,思考出題老師所問為何?
先用鉛筆在題目卷上擬答每題的架構。


接下來每題用十五分鐘作答,隨時注意時間調整答題速度,
最後的十五分鐘,則是用來檢查有沒有立可白未填上或錯別字,
或是先前答題時有一兩題較沒有把握,或內容太少的,
利用這段時間把相關的、可能的答案,都把它填上去。

參加過多次專技考試,強烈建議四題裡面先挑最有把握的3題寫,
維持手感也避免先做難題影響自信,最後的時間再來補足難題的內容,
因為,專技考試是及格制,要設法穩當的拿到60分才是重點。


是否要抄題?
雖然題目卷上寫著『不必抄題』,但仍建議考生把題目抄上去。
可以讓閱卷老師一眼就知道這是哪一題,
也能適時充版面,不會讓內容看起來太空乏,
最重要的是,能夠再次確認題目、題意,避免看錯題目,問A答B的狀況。
若題目為實例題,則不必抄題或簡略的敘述題目。

題目裡的子題,架構如何編寫?
一、二、三、四已經被題號所使用,
接下來的子題就用(一)、(二)、(三)...
再下一層用 1.  2.  3.  4.   .....
再下一層用 (1) (2) (3) (4)....    通常用到這層差不多了
若有萬一,則可以用① ② ③ ④ ⑤ .....

如何充實答案內容?
要充實答案內容最重要的內容就是『跳針』。
抄題一次,子題時用疑問句寫一次,後面馬上在接肯定句一次。

舉例:何謂所有權?何謂地上權?
一、何謂所有權?何謂地上權?
  答:
  (一)何謂所有權所謂所有權,係指所有人在法令限制範圍內,
     得自由使用、收益、處分其土地權利,並排除他人干涉之權利。
  (二)何謂地上權:所謂地上權,係指在他人土地上有建築物,
     或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權,
     故地上權為使用他人土地之權利,屬於用益物權之一種。

另外,則是解釋名詞要背熟,題目一出來一定先SHOW一下解釋名詞:
舉例:建物所有權第一次登記的必要條件為何?
若直接寫下列的答案,會顯得內容太少,閱卷老師不可能給高分。
擬答:
 1. 合法建物
 2. 基地已完成總登記
 3. 基地有使用權利
 4. 勘測建物
 5. 編列門牌

較理想的答題方式,是在第一行就寫上名詞解釋:
而各個條列式的答案後方,也要用一句話簡單的解釋。

一、建物所有權第一次登記的必要條件為何?若實施建築管理前建造之建物,
  無使用執照者,應提出何種文件?
答:                    →此行空白
 (一)建物所有權第一次登記:所謂建物所有權第一次登記,係指新建或
  舊有合法建物,所有權第一次所為之登記。
 (二)建物所有權第一次登記的必要條件:
   1. 合法建物:建物依法所建造,始予以登記。違章建築非法所許,故不予登記。
   2. 基地已完成總登記:土地上已有建物者,應先完成土地總登記。
   3. 基地有使用權利:建物起造人需有使用基地之權利,如地上權、典權、租賃。
   4. 勘測建物:登記前,應先申請建物第一次測量,以取得測量成果圖。
   5. 編列門牌:登記前,應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。
 (三)若實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出下列文件:
  實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或
  鄉鎮市區公所之證明文件,或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
   1. 層於該建物設籍之戶籍證明文件
   2. 門牌編釘證明
   3. 繳納房屋稅憑證或稅籍證明
   4. 繳納水費憑證
   5. 繳納電費憑證
   6. 未實施建築管理地區建物完工證明書
   7. 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
   8. 其他足資證明文件


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7.02.2014

地政士考試準備:土地登記實務

土地登記實務,看似複雜卻有條理。

考選部土地登記實務命題大綱:
   土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
   地籍測量實施規則中第三編土地複丈
   地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
   土地測量之申辦與作業程序

土地登記"規則",顧名思義答案是有規則的,以條列式居多,
只要善用口訣就可以輕鬆準備。
一開始念土地登記實務的時候覺得章節很多念不完,
各章節都有不同。但把所有章節念通了之後,你可以歸納出,
該科都是以土地登記規則第34條為主要架構,套入各種登記稍微的差異。

土地登記規則第34條
申請登記,除本規則另有規定外,應提出下列文件:
1. 登記申請書
2. 登記原因證明文件
3. 已登記者,其所有權狀或他項權利證明書
4. 申請人身分証明
5. 其他由中央地政機關規定應提出之証明文件

每個章節都是套用這個架構,最常不同的就在登記原因証明文件,
以及第五項其他証明文件,把整本課文念過一兩遍之後,
回頭整理每一種登記的1~5項,把所有登記種類,用條列式或表格互相比較,
你會發現土地登記規則是有特定邏輯的,只要去背差異的地方,準備起來輕鬆許多。
考題常考的登記要件與登記原因証明文件有:
建物所有權第一次登記、繼承登記、預告登記。
曾統計所有地政士考試(包含檢覆考),考登記要件跟文件的次數如下:
繼承登記(7次)、預告登記(4次)、建物所有權第一次登記(2次)、
書狀補給登記(2次)、塗銷登記(2次)、所有權移轉登記(1次)、
他項權利登記(1次)

92~103年的地政士考題統計如下表。


土地複丈與建物測量絕對是重點中的重點,次要就是第一章緒論的登記程序、
建物所有權第一次登記、所有權移轉登記、他項權利登記。

土地登記實務在答題上常會需要有解釋名詞,得分才會高,
因此每一種權利的解釋名詞,登記的解釋名詞都要背起來。
舉例:
所有權:所有人在法令限制範圍內,得自由使用、收益、處分其土地權利,
    並排除他人干涉之權利。
永佃權:支付佃租,永久在他人土地上為耕作或畜牧之權。
繼承登記:已登記之土地或建物,因登記名義人死亡,由合法繼承人依法繼承所為之登記。
答題時有解釋名詞架構較完整,舉例:建物所有權第一次登記的必要條件為何?
若直接寫下列的答案,會顯得內容太少,閱卷老師不可能給高分。
擬答:
 1. 合法建物
 2. 基地已完成總登記
 3. 基地有使用權利
 4. 勘測建物
 5. 編列門牌

較理想的答題方式,是在第一行就寫上名詞解釋:
而各個條列式的答案後方,也要用一句話簡單的解釋。
擬答:
(一)建物所有權第一次登記:所謂建物所有權第一次登記,係指新建或舊有合法建物,
   所有權第一次所為之登記。
(二)建物所有權第一次登記的必要條件:
   1. 合法建物:建物依法所建造,始予以登記。違章建築非法所許,故不予登記。
   2. 基地已完成總登記:土地上已有建物者,應先完成土地總登記。
   3. 基地有使用權利:建物起造人需有使用基地之權利,如地上權、典權、租賃。
   4. 勘測建物:登記前,應先申請建物第一次測量,以取得測量成果圖。
   5. 編列門牌:登記前,應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。

地政士考試由於民法與土地法的難易程度不易掌握,
雖然說民法、土地法為基本法,要念的熟再來準備土地稅法規、土地登記實務,
學習障礙會比較小,但民法與土地法的範圍太廣、內容又艱深,
建議先把民法、土地法念懂、念即可,
而以考古題居多、變化較少的『土地稅法規』、『土地登記實務』則要專
才能穩中求勝。

背誦口訣:(括弧內為聯想)
囑託登記:徵徵重買他無二日國破變強繼欠公目
代位申請:他質債滅法典
代為申請:公共割繼基
逕為登記:偽國他門住
單獨申請:法名一滅回地預標總繼,調合他國更攬役拋+3標售+5取得
免親自到場:法證連簽無鑑外,陸祭合鑑更一籌他
書狀補給免親自到場:證外陸鑑他
需第三人同意之免親自到場:證外陸鑑+無鑑
預告登記與塗銷登記之免親自到場:證外陸鑑+無鑑+簽
無使用執照:水電戶釘圖書稅他
權利變更之日:契訴仲判實轉調
免提出權狀:他法代遺囑重徵國共地未攬
免提權狀後註銷:他法代祭囑重徵共信塗滅都
土地複丈之申請人:租設地時法共浮建調他
邊界的測繪:外心陽地地
特別建物:公學治工名寺
補正:原繳格式
駁回:不不爭逾
登記程序:請件計查公簿發動
免納登記費:消銷限重住更更更+序保書管他
塗銷登記的原因:拋同止存債撤法



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6.24.2014

地政士考試準備:土地法規

地政士考試,土地法規是民法之外,最謎樣的考科!

考選部土地法規命題大綱:
   土地法及其施行法
   平均地權條例及其施行細則
   土地徵收條例及其施行細則
   地政士法及其施行細則

土地法規看起來命題的範圍很小,但事實上條文多又艱深,
不像土地登記規則,規則就是規則,條列式的清楚易懂,
出題老師若用心出題,拿到考卷絕對是讓人傻眼的。

土地法規另一個複雜的地方,在於同一件事情,土地法跟平均地權條例規定不同。
若談到徵收,土地法、平均地權條例、土地徵收條例,三者的規定都不同。
沒念通很容易搞混阿,凸 (= _=) 凸




92~103年的地政士考題統計如下表,土地徵收與地政士法每年必考一題。
次重要的就是地權與地用,其重點如下:
地權:不得私有土地、外國人與中國人持有土地的限制,共有土地。
地用:空地荒地、優先購買權、重劃。
地籍和『土地登記實務』內容重覆;地稅和『土地稅法規』內容重覆,
若這兩科有念熟,類似題目考在『土地法規』裡,也算是容易拿分。


『土地法規』只要掌握地政士法、重劃、區段徵收、徵收、照價收買,
大致就掌握到75%的考題。尤其是地政士法,務必要拿到分數,
地政士法每年必考一題,而且範圍小到已經不知道要出什麼,
考題已經開始重覆,未來如果出 "懲戒委員的組成" 或 "懲戒的流程",考生也不要太意外。

但就如前言所提,土地法是基本法,考題博大精深,足足有九九八十一種變化,
若時間不充裕,應以土地稅法規為主、土地登記實務為輔,
加強上述土地法規所列的重點,即便無法在該科拿高分,拿50~60分,
只求不要拉低平均也是一個很好的策略。


背誦口訣:(括弧內為聯想)
地政士的責任:誠親查費給終簿違登閱
地政士的業務範圍:他測稅存證登簽擬
受警告或申誡:基設標遷自死給終簿員
申誡或停止業務處分:一倫查閱宣攬
停業或除名:簽託假法酬偽員
不得簽證:神共書繼一三他
地政士不得有下列行為:假法酬偽宣攬

土地徵收原因:國國公公政交水教他社
保留徵收:交公新防
土地改良物一併徵收的例外:不不取墓他
地及測量程序:三根戶計製
不得私有土地:海湖水水泉佈源交名他
外國人得取得:學醫住教建墳公使
不得移轉外國人:漁水林礦狩軍鹽
不得移轉中國人:漁水林礦狩軍鹽+國寶他港
自辦重劃優惠:代書減興他
地籍圖重測程序:劃調測檢造繪公異標複
中央主管機關之徵收審查:公執符助財安他


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地政士考試準備:土地稅法規

地政士考試,務必衝土地稅法規分數。

『土地稅法規』是較易拿分的科目,比起土地登記實務、土地法規的法條,
土地稅法算是內容較少、較有邏輯性、簡單易懂的考科。
若是曾從事仲介工作,房屋稅、地價稅、土地增值稅也是作業上常常使用的工具。

考選部土地稅法規命題大綱:
  1. 土地稅法及其施行細則
  2. 遺產及贈與稅法及其施行細則
  3. 契稅條例與房屋稅條例
  4. 稅捐稽徵法及其施行細則
  5. 工程受益費徵收條例
  6. 特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則(不動產部分)

92~103年的地政士考題統計如下表,土地增值稅與遺贈稅比例最高。
幾乎是每年必考一題,而奢侈稅則是101/6實施之後的出題重點。



稅捐稽徵法的範圍很小,但是出題的機率有50%,投資報酬率高。
工程受益費則是從來沒有考過。田賦的部份,若考題做的夠多,
在82~94之間的代書檢覆考曾考過,是小題目,
頂多是一個子題或者是5~10分的解釋名詞,
如果時間不足可以略過,若時間充裕怕被陰,那就加減看一下吧!

由於土地稅法規的內容不多,考題的變化也不大,
建議該科除了田賦跟工程受益費之外,各章節要都要念熟。
每一章節都要弄清:課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、
準備的文件、申請的期限、逾期申報處罰、逃漏稅的處罰。
容易出計算題的有:地價稅(含優惠稅率)、契稅與怠報金、
土地增值稅(優惠稅率與持有20年以上的折減)、遺產稅(繼承時的免稅額度計算)


背誦口訣:(括弧內為聯想)
不計入遺產總額:公公法文創森日,職原已壽道債(公公法文創生日,職員已受倒債)
不記入贈與總額:公公法扶嫁農妻
擬制贈與:不免不購無親
物價指數連動法範圍:6$+ 免距日職
不列入奢侈稅:自拍換政增,公繼改建都處
免徵契稅:讓郵公變換
私人捐贈土地之違規處罰:利用目忠
稅捐稽徵法之保守秘密:本代財債稽監訴調(本代才在雞姦訴調)
遺產之扣除額:6$+農公已執債稅(農工一直在睡)
土增稅移轉現值的審核標準:收訂死訴拍買
契稅起算日:判變轉轉

6$指的是遺產稅的有實際數字扣除額:
 1. 配偶扣除額400萬
 2. 直系血親卑親屬40萬+未滿20歲每年40萬
 3. 父母扣除額每人100萬
 4. 身心障礙每人500萬
 5. 受扶養兄弟姊妹、祖父母40萬+未滿20歲每年40萬
 6. 喪葬費100萬

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6.10.2014

地政士考試心得

一年一度的地政士考試終於結束了!
考完的心情只有爽,現在就只能等待兩個月後的放榜了!
(103/6/7-8考試,103/8/6放榜)

這次的考試的心得,分享給大家。


1. 原來考地政士的人這麼多?
99~102年報名人數,每年6000人以上,到考約3500人,
猜測+考場實地觀察,這些報考人的組成分為以下幾類:
 1. 地政系、不動產相關科系學生
 2. 地政業務相關人士(代書助理)
 3. 房仲業(為了年底經紀人考試練手感)
 4. 法律系學生
 5. 跟鄉民進來看熱鬧的
我想,會有這麼多人來報名,跟房地產的多頭,
還有補習班的廣告效果有關,這是我在考場中拿到的廣告:

『月入可高達20萬元 - 地政士免費資料索取』:
財政部99年公佈的「執行業務者收入標準」認定,如果一件案子裡,
有超過一筆土地、一棟房屋的話,收費是一筆、一棟來收,
每多一筆土地或一棟房屋,就可以多收25%,最多加到200%!
(還不算車馬費)。因此人脈愈大,案子就愈大,收入也愈多。
根據聯合新聞網報導,地政士的出路很廣,若到事務所上班,
北部月薪3萬元起跳,中南部2.2萬到2.5萬元;一旦累積足夠經驗與人脈,
就可自己開業,按件計酬,一個案子可收費到1.2萬元,
月入10~20萬元不是問題。【詳細薪資待遇】

這樣的話術跟棒球隊招生,標題寫著:
『打棒球可以進美國大聯盟,若累積足夠實力跟經驗,
跟王建民一樣年薪5百萬美金不是問題』沒有甚麼差別。

到了台北考場我真是嚇一跳,各大補習班一直在發傳單,
全國、三民、大東海...還有很多沒聽過的,
我果然是進京趕考的鄉巴佬,還以為全國只有來勝一家補地政士的。
考完最後一節還有工讀生拿傳單『憑准考證報名104年地政士,考場價!』
真想乎他巴掌,誰想要再補一年阿!

但你接著看,還蠻多人需要這優惠的嘛!


2. 錄取率這麼低喔?:
地政士的錄取率在5~7%左右,僅有101年佛心來的都出考古題9.8%,
雖然5%還是高於許多國家高考、特考,
但這樣的錄取率跟考上後的報酬率是否值得,我是有點懷疑。



有多難考?請看下表:102年主要國家證照考試錄取率
類似的不動產經紀人有10~16%,好吧!經紀人有選擇題,錄取率高是應該的。
唉~記帳士13%、技師16%、會計師17%、營養師13%、
律師33%(就算第一試+第二試是33%的33%也還有10%阿)
那你說說看地政士5~7%是怎麼回事阿?



我只能安慰自己,給一個合理的理由:
地政士報考資格只要高中畢業,上述的這些『師』字輩的可是需要專科、大學以上,
有畢業證書或修特定的學分才能報考,原則上已經篩選了一批人。
能考上『師、官』都是菁英中的菁英。
而地政士就是誰都可以考,努力這一次就可以翻身!?(存疑)。

3. 有需要這麼難考嗎?:
地政士的考試課目有:
一、國文(作文60%、測驗40%),僅佔全部分數10%
二、專業科目,佔全部分數90%
  1. 民法概要與信託法概要:
   民法總則、債編、信託法
   民法物權編
   民法親屬、繼承編

  2. 土地法規:
   土地法及其施行法
   平均地權條例及其施行細則
   土地徵收條例及其施行細則
   地政士法及其施行細則

  3. 土地登記實務:
   土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
   地籍測量實施規則中第三編土地複丈
   地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
   土地測量之申辦與作業程序

  4. 土地稅法規:
   土地稅法及其施行細則
   遺產及贈與稅法及其施行細則
   契稅條例與房屋稅條例
   稅捐稽徵法及其施行細則
   工程受益費徵收條例
   特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則(不動產部分)

嗯!只有五科,嚴格來說國文不算只有四科,糟就糟在只有四科。
這代表著你沒有一科可以失手。如果考六科掛了一科還有五科可以幫忙分攤,
四科掛了一科,那其他三科要有超高水準的表現才拉的起來。
舉例:
考六科,有一科失常考20分,其他五科平均只要68,就能拉到平均60。
考四科,有一科失常考20分,其他三科平均要73,才能拉到平均60。

好,再來我們論及格分數平均要60分,地政士的考試多是申論題,一科考四題。
計算題很少,土地稅一年看會不會出一題,
申論題就是沒有評分標準這回事,你寫的跟老師的參考解答一樣,
那老師可能給你20~22分,除非你寫的觸類旁通、寫的感人肺腑,
寫到閱卷老師心坎裡了,才有可能滿分25分。
也就是你都抓到了題目,都寫的完整,那分數大概也在80分~90分遊走。
ㄜ,那萬一四題有一題考的比較偏,那科大略就是50~60分了。
有板友會問,那就厲害到整本都會!以無招勝有招,
那你真是小看了出題老師的智慧!套句今年考完PTT板友的推文,
fboyfboy:『土登、真的博大精深欸……都快整本背完了還是沒中…』

而以近年的考題,考一題偏頗的是正常,我舉例說明:
100年土地登記實務,第一題:
土地登記申請之當事人,除登記權利人與義務人外,尚有與登記有關之第三人,
試問其意義與相關之情形為何?請依規定說明之。(25分)

這題真的不是正常人在考場裡可以想的出來的,他屬於綜合題,
不屬於任何法條,你必須對民法、土地法、土地登記規則都有一定的實力,
才能在考場裡打通任督二脈把它寫出來。
這對不動產相關科系的學生就比較有利,畢竟經過四年的學習,
基本法的素養(內功)一定是比半路出家的優秀。

我再舉例好了:
96年土地法規第二題:
試依平均地權條例及土地徵收條例之規定,說明需用土地人申請區段徵收,
應檢具哪些書圖?上述書圖應載明哪些事項?

嗯!應該具備的書圖是區段徵收計劃書、徵收土地圖冊、土地使用計劃圖,
你知道我知道毒眼龍也知道,這是一般考生都念的到的重點。
應載明哪些事項,靠盃.... 你知道有幾項嗎?洋洋灑灑26項....
答案在土地徵收條例施行細則第三十六條,
準備地政士考試可以把正常法條看完就阿彌陀佛了!施行細節捏!
平常在實務上你翻法典也未必會注意到第一條。
如果出的是免親自到場15項、單獨申請26項,那ok阿!
起碼這是大題目,在最重要的章節『土地登記的一般程序』
實務上也蠻常遇到。

考徵收計劃書裡面要有什麼,擺明是在整~考~生~


4. 結論
考試當天,教室內應到人數40,實到人數20人,到考率50%蠻符合國家考試的常態。
我突然想到了5%的錄取率,這代表整間教室裡面只有一個人會考上。
(╯-_-)╯ ~╩╩     翻桌!
地政士真不是個容易的考試,嗯!應該說投資報酬率不高。
過去在從事仲介主管的時候,老是看到業務對代書不耐煩、大小聲,
現在我真心的覺得,業務應該要多給代書一點尊重阿!
畢竟他們是從殺戮戰場走出來的那5%倖存者。

盡人事、聽天命。
雖然有這麼多的抱怨,還是希望能夠金榜題名。
考前每天14小時的衝刺,考完當天執筆的手指還有點抽筋,
這是生命中奮戰的一個過程,無論8/6的結果是不是盡如我意,
都分享準備考試的心得,希望對未來的考生有幫助。





延伸閱讀:
地政士考試心得
地政士考試準備:民法概要與信託法概要
地政士考試準備:土地法規
地政士考試準備:土地登記實務
地政士考試準備:土地稅法規
地政士考試:錄取心得
地政士考試答題技巧
國家考試臨場應考細節


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4.18.2014

如何看懂實價登錄:實戰演練

今天接到大學學長的來訊,詢問竹北蘭亭序的成交行情,雖然我已離開房仲業,無法用資料庫明確的比對成交的棟別樓層,但仍能用政府提供的不動產實價登錄資訊,來給親友一些建議。在先前寫了兩篇關於實價登錄的教學文章之後,趁這個幫學長服務的機會,也把搜尋邏輯跟步驟,再次示範供參考。

蘭亭序是王羲之的書法作品,有『天下第一行書』之稱     Wiki   以往椰林建設的案子外觀都很樸實,這次的作品頗有設計感,案名也詩情畫意多了。首先,必須知道該社區的地址。我們到各大房仲網站搜尋。我們到資料最完整的信義房屋,搜尋新竹縣-竹北市,案名:『蘭亭序』


隨便點入一個蘭亭序的物件,裡面有我們需要的資訊:
1. 住址:文興路 (單純文興路,若有路段他會載名文興路二段)
2. 屋齡:1.5年,寫部落格的時間是2014/4,往前推建築完成日應為101年11~12月。
3. 樓高:社區總樓高17樓,是除了屋齡之外另外一個判斷社區的關鍵資訊。



我們連到內政部不動產交易實價查詢服務網,挑選新竹縣+竹北市、勾選房地(土地+建物)+車位,道路名稱文興路。若在建物型態再勾選住宅大樓(11樓含以上有電梯),會更精準。列表出來之後依慣例用路名排序,哇! 有14頁



我們一筆一筆點進去看吧!點選第一頁的第二筆2156萬,按頁面左下角的交易明細,進入下圖。比對一下建築完成年月是101/11月,總樓層數17樓→OK。 該筆行情為蘭亭序。



點選第一頁第三筆5300萬, 按頁面左下角的交易明細,進入下圖。建築完成年月101/12 也可能是,但總樓層是26層。該筆資料非蘭亭序。(若對該地區稍熟悉,可以推測該社區為中悅帝苑)



第三筆之後成交4000~5000萬的,地址為文興路151~180號都是中悅帝苑。持續往後續的頁面翻有文興路一段、文興路二段的都不是我們要找的標的,翻到第12頁,又看到一個文興路61~90號,因為第一頁的資料有加上鹿場里,第十二頁的直接標上地址,我們也必須懷疑他是蘭亭序。點進去確認建築完成年月和總樓層。確認完成是蘭亭序無誤。


疑?下一頁看到一筆文興路31~60號的資料,蠻可疑的,點進去確認一下,建築完成年月101/01→不符,總樓層12層→不符。該筆資料非蘭亭序。(若對該地區稍熟悉,可以推測該社區為昌禾印月)



把六筆確認過的實價登錄資料用EXCEL整理一下。


噹噹噹!就可以得到蘭亭序的成交行情是22.3~28.8萬,ㄜ~價差這麼大是要怎麼售屋定價或買屋出價?通常屋主都要賣30萬/坪 ↑    買方都是從22萬/坪開始出價。但以現在房市的熱度用每坪22萬出價一定是買不到的。3年前建商售屋就不止這個價錢囉!

備註:第五筆資料我會懷疑它登載不實,因為同社區其他筆資料,總坪數97.77坪都配有兩個車位,而這筆卻只有一個,不合邏輯。


還可以做時間與單價的趨勢圖,樣本數夠多的話,還可以做迴歸分析喔!




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4.17.2014

簡易房屋修繕:水龍頭水很小

稱職的房仲也必須是個稱職的水電工。

買賣流程走到了買方檢視屋況時,常會有大大小小的屋況問題,
諸如:水太小、排水不順暢、瓦斯點不著、燈不會亮....等
若你在第一時間不能立即排除,要等著約水電工來檢修,
那是在浪費自己寶貴的作業時間,太簡單的問題還會遭來水電師父的白眼。

除了房仲需要這個技能之外,在外租屋的學生們也可以試著DIY排除屋況問題,
不要三更半夜再打電話給房東。若女同學有屋況問題,
還可以用水電工阿賢的角色來個英雄救美,製造豔遇的機會。

水龍頭的水量太小:
首先,你必須確定水量太小的原因是內部原因,
而非外部的停水、社區清水塔、該戶的水伐沒有開
(長久未住的房子,前屋主很有可能把水關掉,或欠費被停水)
再來,交叉比對該房屋別支水龍頭是否也水量過小。
整戶都一樣小:水壓不足  找水電來看,必要時加裝加壓馬達。
只有單一個水龍頭水特小:



水龍頭出水口下還會有一個濾網,濾網兩側有牙而非整個外圍都是圓的,
拿活動扳手把它旋下。發現他因為長久使用已經阻塞,甚至嚴重到回堵龍頭內部,
剛旋下濾網打開水後,整個龍頭噴出來的水都是紅紅黃黃的。
將濾網正反面都清洗乾淨後,再把濾網旋上,水量就正常了!
此案例是成交的一間小套房,承租的學生用這樣的涓涓細流生活了兩年....

下例為同一個物件的流理台,水量也是很小,同樣的狀況,
到HomeBox或B&Q購買一個新的濾網,一般的50元內,
若像3M有起泡或節水功能的價位較高,約200~400元。
房仲的修繕是一種感動服務,就花點小錢幫客戶換上新的吧!




若透過這樣的方式還是沒有解決問題,那就要往上游去尋找問題,
可能是水龍頭內部堵塞,拆卸內部通常裝不回去 ,換新看等級約1000~4000,
也可能是三角凡而的堵塞 http://blog.yam.com/dexterkao/article/65367636  Dexterkao)

要拆卸水龍頭前,記得要先把三角凡而用一字起子鎖緊,
或到頂樓把水的總開關緊閉,否則水噴出來就好笑了。

除非...    你是到女生家當水電工,為了接下來的情節做佈局....



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4.14.2014

房仲招募說明會! 歡迎加入小綠房屋!

為了招募更多新鮮人,來賣新鮮的肝和熱血,
房仲業在各大求職網站都會買最大的廣告欄位,
透過親友介紹錄取還能有推薦獎金(這好像是辦信用卡的招)
畢業季前夕,人資單位還會前進校園,透過校友的的親身故事,
來說服(誘騙?)學弟學妹一同實現夢想。

2013、2014年春季,應人資部邀請回到母校參加Open House招募說明會
我把當時的投影片跟講稿改寫成網誌,分享給各位。



我們有個知名的畢業學長,管科系的九把刀,
他有本書 :『人生就是不停的戰鬥』『不是盡力,是一定要做到』
這些價值觀都是房仲業的核心。

這行業本身就是一個殘酷的戰場,
你會在這邊體驗到所多想像不到的事情。
也能快速的累積金錢、能力、人脈。




97年我在成功嶺擔任教育班長,職級是下士。
有天早點名找不到帶隊值星官,派學弟去找才發現志願役的原住民,
昨晚外膳宿喝掛了,在小寢室裡睡死起不來。

當時志願役(我願意)的士官35k;義務役(不願意)士官月薪12k。

志願役的學長喝酒、撥、飄(以上兩字指卸責、摸魚、人間蒸發)
義務役的要晨跑、操課、照顧新兵,晚上還要被學長凹哨,
而且都是最屎的洞兩洞四(凌晨02~04點,睡眠被迫分成兩段)
忙了一天,拖著疲憊的身體下哨之後,我躺在大寢室裡面,看著綠色的蚊帳,
我百思不得其解,是做了什麼孽我要在這個鬼地方。

旁邊的小兵一直打呼,我幹了他一個拐子,一個念頭:
『為什麼我做的事情比別人多,職位卻比別人低、領的比別人少?』

數饅頭的日子難熬,軍中無腦的發呆時間也特多,
一天陽光燦爛的下午,掃玩地躺在樹蔭下的柏油路,
我決心要做一份『付出跟收入成正比』的工作,
而且職務的晉升是看能力,而不是按年資或輩分。

看了奮鬥月刊,也到批踢踢爬文,
我投了小綠房屋的履歷,在錄取通知上他們是這樣說的:

恭喜您!經審慎面試評核後,我們深信您是本公司所期許的人才,
我們竭誠地歡迎您加入成為家人並與我們共創、共享小綠房屋成長的大未來。

我們將提供您:
* 完善的教育訓練體制培育您成為房地產的專家、卓越的領導人
* 明確的生涯規劃圖程提供您最短的時間、最快的成功
* 視您為家人、事業夥伴,能開創您人生願景新版圖

很慶幸5年多後回頭檢視當時的錄取通知,他們的承諾都逐一實現。


進房仲業的前一年八個月,公司會安排完善的教育訓練,
師徒教導制度與店長貼身式的陪同,
學習公司制度、企業文化,並提昇全方位的業務能力,
重大集會有優秀的獲獎業務會分享他的成功經驗。

順利晉升專案經理,是另一個里程碑(雖然業務單位的職稱都很好聽)
『理』字輩代表在房仲領域已是個能獨立作業的經紀人,
這個階段除了衝刺業績,還負責帶領新進同仁,
也擔任店頭的副手,在店主管休假或開會時維持店頭正常運作,
或提供資淺人員的諮詢、陪同。

在業績、服務品質、人員領導都有一定的成績後,
我通過董事長、總經理、人資主管所組成的店主管評選,
當選儲備店主管,並在入行29個月之後接任一家分店經理。
而未來我的目標將是區域主管(協理)。

備註:有些人會訝異我升官的快速,我必須大方承認而非謙讓,
是搭上2008年金融海嘯後的房地產榮景,恰好公司也大舉展店,
佔了時勢之便,才有這個機會。而小綠房務更快當選店長的,比比皆是。



在房仲業的生活,雖然辛苦,但也做了許多酷炫的事情,
為了展現永不放棄、堅持到底的精神,業務單位特愛舉辦橫渡日月潭、
登百岳、溯溪、攀岩、獨木舟...等活動,
藉活動培養夥伴之間的默契與合作精神。

公司的福利也不錯,若達到業績目標還有獎勵旅遊,
這些年去了北海道、帛琉、峇里島,業績更卓越的還有歐洲線可以挑。





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陳文茜小姐曾說:『這個國家太對不起年輕人!』
的確,在這個資源被四、五年級生寡佔的年代,
一群只願意出香蕉(22K)所以只請的到猴子的慣老闆們,
除了一手壓榨後進還一手批評新鮮人是爛草莓,

難道年輕世代就沒有出頭的一天?

那,你肯不肯走不一樣的路?
社會、學校、父母幫你規劃好的那條路,平穩好走,
你是否有勇氣跟一點叛逆走那條比較崎嶇、有挑戰性的?


我沒有家世背景、沒有科技業要的關鍵技術,
若不是來到房仲業,我肯定無法在30而立之年就五子登科。

說了這麼多房仲業的光鮮亮麗,你會覺得學長一直在灌你迷湯,
事實上房仲有許多不為人知的辛酸,不單只是累.....
是TMD的超級累,但在這個行業你能把一天當兩天用,
短短的時間你能累積數年都累積不來的工作經驗與人情事故。



房地產的金額龐大,牽扯的專業知識和人之間的溝通協調,
絕對是數一數二的誇張、複雜,同時你也會有超齡的成熟。

想想你工作數年也未必能和上市公司的董事長談笑閒聊,
但身為菁英人士的不動產顧問,你可以透過閱讀客戶的人生經驗,
讓視野既高又廣。廣又廣在若你在某個產業你接觸大多也是該領域的人,

房仲就不同,你會認識律師、醫師、老師、禮儀師;球員、演員、警員、救火員;
黑道、烤漆師父、資源回收者、凱汰場老闆,各行各業你都會結交到許多好友。
這些都是當業務的無形資產。



中午休息應該是大學生打LOL的時間,那個年代我們是魔獸三國跟CS
既然滿場的各位願意花時間坐在這邊,相信都是對未來有所期待的人。

我們常說,選擇房仲業就是一種未來的生活態度:
『正面、積極、具有挑戰性、開創性』

歡迎大家一起加入小綠房屋,發現你生活的另一種可能。


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3.19.2014

如何看懂實價登錄:特定社區行情

上篇 如何看懂實價登錄-建坪單價 說明了如何正確計算單價,而這篇要說明的是該如何查詢特定社區的成交行情。最快速的方法,當然是請房仲提供給,畢竟這行業每天工作12小時以上,對於市場價格敏感度高,行情資訊也多有詳細建檔。若不好意思麻煩房仲、怕日後被房仲騷擾、不信任房仲,那繼續看下去,來教你怎麼自己查詢社區的行情。

最近想要買屋,看上了新竹市【綠光】的物件,我們可以推算一下開價,平面車位一個概估100萬。(1098-100)/(44.71-5.03)= 25.15萬/坪   嗯~ 比想像中的貴了一點。備註:除了主建物、陽台、雨遮、公共設施,剩下的5.03坪就是車位,他出現的名目有很多:其他、管理員室、管委會、防空避難室...等

















我們到實價登錄網站上面查查行情,輸入新竹市,勾選房地(土地+建物)+車位,挑選住宅大樓(11樓含以上有電梯),時間拉101/1~102/12。發現哇塞有200多筆,原來近期有綠光2-金澤21交屋。



























多了許多行情資料,綠光2的行情當然可以參考,但我們要查的是綠光,於是我們參考信義房屋的資料,綠光屋齡已經2.7年,我們新增屋齡的條件2年以上,並用路名作排序
搜尋的結果有13筆,嗯! 正常多了!












我們以第一筆資料,102/11成交、總價1020萬、49.94坪的物件來看,他單價的算式是直接總價除以總坪數1020/49.94=20.4萬,我們點他的交易明細進去看看。由於鐵道路一段28巷51~100號可能會有兩個社區,我要查的是綠光,所以我們再次確定建築完成年月是100/7,距離現在是2.7年。沒錯他就是綠光。而5.14坪、6.41坪、10.25坪哪一個是車位的坪數呢?首先我們要確認他有幾個車位,他在上圖有提到是土地1建物1車位1,另一個線索在下圖的最下方車位資料的序號只有01,確認只有一個車位。而信義房屋其他物件的車位是5.03坪,於是我合理的推估5.14坪這是車位。當然每一個社區根據車位實際大小、型態(殘障車位、子母車位),權狀坪數就會不同,但是不會相差太多。所以這一筆實價登錄的正確價格應為(1020-100)/(49.94-5.14)=20.53 萬/坪疑? 怎麼跟直接除的價格差不多?  原因在5.14坪的車位一坪20萬,相乘恰好是100萬,只是個巧合罷了!




























本篇教學的重點就在於,要善用仲介網路上的資訊來篩選實價登錄資料,利用路名、屋齡(建築完成年月)可以篩選到你想查詢的社區,算單價時對於車位的坪數蓋估沒有idea時,也可以參考同社區的車位坪數,這樣一來,就不會相差太遠了。



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3.18.2014

買賣房地產該如何查詢成交行情

人一輩子至少會有兩到三次的購售屋機會,若你在購買汽車、3C都會四處詢價、比價,
那麼金額這麼高的房地產,你怎麼會光憑仲介的兩三句話,你就出價賣屋或定價賣屋呢?

關於房價的行情,專業一點的可參考房屋估價方法  位置、建商、建材、屋況、朝向、樓層都會影響價格,若你鎖定了某個社區或者你要賣某個社區,那麼你可以用下列的方法,評估房子的價格。

1. 社區的管理員、鄰居
2. 內政部不動產實價登錄網站
3. 房屋仲介的行情查詢
4. 直接CALL仲介來幫忙估價

1. 社區的管理員、鄰居:
社區裡的婆婆媽媽,對於哪一棟哪一樓搬家了或賣掉了,多少都有聽說,若他提的是總價較麻煩,必須瞭解坪數是多少,若是明確的告訴你單價價格最好。而管理員若在社區內待的夠久,房仲跟管理員也會常常交流社區內的行情,但是要盡可能的問資深的,不要去問機動班或新來的。

2. 內政部不動產實價登錄網站   實價登錄網站


3. 房屋仲介的行情查詢
上各大房仲的官方網站都可以查詢到詳細的成交資訊,全部的房仲首推信義房屋的行情資訊,由於信義都是直營店,資料控管嚴格,可信度幾乎可說100%(在信義房屋做假合約下場只有一種)由於現在政府的實價登錄是強迫登錄,不登錄要罰款且可連續處罰,所以各大房仲成交的行情最終仍得匯集在實價登錄網站,可參考該網站即可。

4. 直接到仲介店頭詢價
若你是要賣屋,則佯裝成買方,詢問買OOO社區單價是多少?若你是要買屋,則佯裝成賣方,詢問賣OOO社區單價是多少?這樣你才能得到合理的答案。
當仲介等到一個來店估價的屋主,要盡可能的壓低屋主的期望,物件委入之後才容易賣的掉。這時候賣方偽裝成買方來到房仲店頭,房仲為了要建立買方的行情觀,多會報一個行情甚至比行情高一些的價格,那麼這個價格就是你售屋的參考,這是個比行情略高但是仍有機會挑戰的價格。

舉例說明:
若小靜隱社區行情價為19~20萬/坪,你若直接以屋主身分詢問售屋行情,房仲會告訴你行情大約17~19萬/坪,若遇到不懂的行情的屋主就用這個價格託售,那這個案子就會是俗稱的Apple(低於市場行情)。但若你佯裝成買方,走到房仲店頭詢問『我朋友住在小靜隱社區,我很喜歡那環境,那邊要一坪多少才買的到?』房仲為了讓日後洽談比較順利,會告訴你行情是20~21萬/坪。同樣一個物件,為什麼房仲會有不同的說法。單純就是立場不同而已。希望屋主行情認知低,買方行情認知高,未來比較好拉價或議價罷了!同理可証,當你要購買一個物件時可以先佯裝成屋主售屋試試看。


延伸閱讀:

如何看懂實價登錄:建坪單價

2012年8月1日起實價登錄正式上線,很多人曾質疑資料的正確性,經歷過一年多的實務驗證,除了極少數的資訊正確性可疑(機率低於5%),多數的資料都是實際成交且具有參考價值的。脫離市場行情的原因有很多,太低:可能有屋況問題或屋主財務狀況不佳,抑或是親友間的買賣。太高:可能是建商整合土地(釘子戶)不得不出高價,也曾聽過建商為了推高行情故意高報。然而這都是少數,畢竟有意為之的還是會擔心受罰。

要看懂實價登錄行情首先要學會每坪單價的計算方法,實務上建商或仲介在賣大樓,都是採車位和建物分開計價,只有早期(10年以上)或及少數想偷雞的建商會把車位混入公設,
也不標示分別佔了多少坪數,算法就較為簡單。(關於車位灌入公設坪數的陰謀實在可以另開一篇文章)

1. 車位坪數可獨立區分
以一個位於竹北市成功六街的「德鑫御品」為例子
總價1598 萬   格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室 有兩個平面車位
建物登記78.59坪 土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪 
陽台 2.71 坪  -附屬建物
雨遮 2.67坪  -附屬建物
公共設施 17.13 坪 
防空避難室兼停車場 19.67坪   -車位

網路上仲介所指的建物登記,多是包含車位的總坪數。以此例為78.59坪 是主建物+陽台+雨遮+公設+車位。若你是跟建商買房子,提到的坪數則是不含車位坪數,(78.59-19.67)=58.92坪,也就是主建物+陽台+雨遮+公設,平面車位在竹北一個約100萬元,兩個200萬。單價計算方式則為(1598-200)÷(78.59-19.67)=23.72 萬/坪

2. 車位坪數含在公設內 
以同一個物件改編
總價1598 萬   格局 4房/ 2廳/ 2衛/ 0室 有兩個平面車位
建物登記78.59坪 土地登記11.35 坪
主建物 36.41 坪 
陽台 2.71 坪  -附屬建物
雨遮 2.67坪  -附屬建物
公共設施 36.8坪  -內含公設+車位(但無法拆算公設和車位分別為多少坪)

這樣的案例,只能直接用總價除以總坪數,1598 ÷ 78.59=20.33 萬/坪,是不是看起來便宜多了呢?


上述的問題,在實價登錄網站上面也會發生,政府只規定了需要登錄,卻沒有交代登錄的細節,以致於同一個社區,明明是如 1.車位坪數可獨立區分,卻登錄成下列幾個樣子
一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法(車位建物拆算)
二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數
三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數

一、詳細登錄車位坪數與車位價格→單價=正常算法(車位建物拆算)範例如下:嘉豐六路二段1-50號  總價767萬的物件,他的單價竟不是767÷50.17=15.28萬/坪,而是(767-100)÷(50.17-9.56)=16.42萬/坪。
























二、詳細登錄車位坪數卻沒有登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數,實價登錄上的單價就是總價直接除以總坪數的1598÷85.22=18.8 萬/坪,當然你可以自己手動計算,按進去交易明細可以得到一個車位是10.24坪,概抓一個車位100萬,(1598-200)÷(85.22-20.48)=21.59 萬/坪。




























三、不登錄車位坪數也不登錄車位價格→單價=總價直接除總坪數,最糟了就如同下圖,沒有標示車位坪數與坪數,那麼就只能去猜哪一個是車位坪數,或者自行概抓社區內的車位坪數,自行試算(單價就會有誤差)實價登錄上的單價為938÷47.9=19.58 萬/坪,車位坪數可能是7.17坪或8.71坪(平面車位從6~10坪都有可能),概抓是8坪,那實際的單價應為(938-100)÷(47.9-8)=21 萬/坪。
































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3.09.2014

常見的房屋結構問題

客戶在看屋時,常常問到一些結構安全上的問題,

『這房子的地基穩不穩阿!會不會下陷?』
『這是海砂屋嗎?要怎麼檢驗?』
『裂縫會不會影響房屋的結構安全?』
『這面牆可不可以打掉?看起來比較寬敞』

筆者是土木背景,參考一些書籍與網站資料,提供給各位參考:
本文引用的內容與圖片:曾慶正&張惠如 這樣買房子最安全:結構達人教你安全購屋100問 

地質:
台北盆地是由淡水河、基隆河、新店溪三條河川沖積而成,
地質結構為沉泥層、砂層、黏土層相互交錯,屬於比較軟弱、
易受擾動的地質,因此台北市區很多大樓在興建時造成附近民房龜裂下陷,
甚至出現大坑洞的案例。
高雄市的地質屬於砂質地層,透水性高地下水又豐富,施工困難度高。
臺北盆地以外的地區,像桃園、新竹、台中一帶,皆屬於卵礫石層,地盤堅硬,
嘉南平原則是砂土質地層,土質強度都遠比台北市佳,
由其是台中地質強度居全省之冠。

海砂屋:
海砂屋常見於民國70~80年建築業景氣大好時。
海砂屋的共同特徵:混凝土大量剝落、鋼筋腐蝕外露
圖片來源:厚昇工程顧問公司















海砂屋的形成因素,不單單只是誤用海砂,
若河砂的細度模數不當且水泥用量不足時,或用海水加入混凝土,
都有可能形成海砂屋。海砂屋會使鋼筋與混凝土之間的握裹力降低,
混凝土剝落後保護層不足將會改變樑柱的力學行為,嚴重影響結構安全。

海砂屋的判定標準:CNS國家標準氯離子含量應<0.3 kg/m3
而常見的氯離子含量檢測方法,是到現場挑選三個檢測點,
必須挑選結構梁、柱,而不挑牆或樓地板,
因為隔戶牆多為磚造、隔間牆常為輕隔間,地板則會傷到磁磚。

檢測單位會先把鑽取表面的3cm捨棄,再把往內的8cm取出後,
帶回實驗室做檢驗(有許多顧問公司與SGS都有類似的服務)
可參考厚昇工程顧問公司-氯離子含量檢測作業


裂縫:
房子內若有裂縫,先判斷是否為材料不同,所造成的溫度裂縫。
由於各材料有不同的膨脹係數,溫度上升或下降變形會不同,
常見於磚牆與樑柱之間、輕隔間與樑柱之間,裝潢與樑柱、牆面之間。
該裂縫的特色是都在材料的交界面,而且非常的整齊,
這樣的裂縫不會影響結構安全。




另外一種裂縫則是不規則狀,像是蜘蛛網,裂縫寬度跟頭髮差不多。
他形成的原因多是水泥乾縮裂縫,或是表面批土的裂縫,
並不影響結構安全。




















常見於窗框四周的裂縫,則是『應力集中』所造成的,
試著拿一張A4的白紙左右手捏住短邊,施力把紙從長邊中間撕破不是很容易,
但若在長邊的正中間,撕一小小的裂縫,約1mm就好,
再用同樣的方法撕,則會從那1mm的地方破壞,
因為在施力的時候,力量都集中在形狀已不連續的位置,這就是應力集中的概念。

回想一下飛機跟高鐵上的窗戶,
設計不會是直角而是圓角,就是為了避免應力集中在轉角處而破壞。
飛機玻璃解析/方形易有脆弱點





















當受到地震力時,窗戶的裂縫無可避免,但是嚴重程度是可以受到控制的。
窗戶附近多會做防水層處理,但若裂縫過大也會破壞防水層,窗框就容易滲漏水。
於是建商多會在窗框附近做結構補強筋,抑制裂縫寬度。
圖片來源:全昌益建設 http://www.ccy-arch.com.tw/


















牆面結構:
客戶常會問,我想要改格局,這面牆能不能打掉?
首先要先搞懂這面牆是不是結構牆。
結構牆: 24cm厚的磚牆、剪力牆(鋼筋混凝土)、梁柱系統加剪力牆
非結構牆:12cm的磚牆、輕隔間牆(輕鋼架、白磚、木板...等)

現在的大樓結構多以樑柱系統+剪力牆,而隔戶牆或隔間牆多是磚牆,
磚牆只能承受壓力不能承受拉力,自然不會納入結構貢獻裡,
但是請考量到,當整棟大樓在同一個位置都有一面牆,
而偏偏就只有你那一樓層少了那一面,那怕只是輕微的結構貢獻,
都屬於結構不連續,是相對弱面。還記得上述提到撕紙的例子嗎?
當受地震力時該弱層就是應力集中的位置,
遇到毀滅性地震時,從弱面破壞的機率高很多。
(若拆的是輕隔間那就隨意吧!)

至於外牆若為鋼筋混凝土結構,肯定肯定肯定是結構牆,
千萬不要有把牆面打掉改為大面落地窗的想法,
若因此造成整棟大樓傾斜倒塌,面對鉅額的求償一定不是你我負擔得起。

詳情請看:淺談變更格局



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