如何看懂實價登錄：實戰演練

今天接到大學學長的來訊，詢問竹北蘭亭序的成交行情，雖然我已離開房仲業，無法用資料庫明確的比對成交的棟別樓層，但仍能用政府提供的不動產實價登錄資訊，來給親友一些建議。在先前寫了兩篇關於實價登錄的教學文章之後，趁這個幫學長服務的機會，也把搜尋邏輯跟步驟，再次示範供參考。

如何看懂實價登錄-特定社區行情

如何看懂實價登錄-建坪單價

蘭亭序是王羲之的書法作品，有『天下第一行書』之稱     Wiki   以往椰林建設的案子外觀都很樸實，這次的作品頗有設計感，案名也詩情畫意多了。首先，必須知道該社區的地址。我們到各大房仲網站搜尋。我們到資料最完整的信義房屋，搜尋新竹縣-竹北市，案名：『蘭亭序』

隨便點入一個蘭亭序的物件，裡面有我們需要的資訊：
1. 住址：文興路 （單純文興路，若有路段他會載名文興路二段）
2. 屋齡：1.5年，寫部落格的時間是2014/4，往前推建築完成日應為101年11～12月。
3. 樓高：社區總樓高17樓，是除了屋齡之外另外一個判斷社區的關鍵資訊。

我們連到內政部不動產交易實價查詢服務網，挑選新竹縣+竹北市、勾選房地(土地+建物)+車位，道路名稱文興路。若在建物型態再勾選住宅大樓(11樓含以上有電梯)，會更精準。列表出來之後依慣例用路名排序，哇! 有14頁

我們一筆一筆點進去看吧!點選第一頁的第二筆2156萬，按頁面左下角的交易明細，進入下圖。比對一下建築完成年月是101/11月，總樓層數17樓→OK。 該筆行情為蘭亭序。

點選第一頁第三筆5300萬， 按頁面左下角的交易明細，進入下圖。建築完成年月101/12 也可能是，但總樓層是26層。該筆資料非蘭亭序。(若對該地區稍熟悉，可以推測該社區為中悅帝苑)

第三筆之後成交4000~5000萬的，地址為文興路151~180號都是中悅帝苑。持續往後續的頁面翻有文興路一段、文興路二段的都不是我們要找的標的，翻到第12頁，又看到一個文興路61~90號，因為第一頁的資料有加上鹿場里，第十二頁的直接標上地址，我們也必須懷疑他是蘭亭序。點進去確認建築完成年月和總樓層。確認完成是蘭亭序無誤。

疑？下一頁看到一筆文興路31~60號的資料，蠻可疑的，點進去確認一下，建築完成年月101/01→不符，總樓層12層→不符。該筆資料非蘭亭序。(若對該地區稍熟悉，可以推測該社區為昌禾印月)

把六筆確認過的實價登錄資料用EXCEL整理一下。

噹噹噹！就可以得到蘭亭序的成交行情是22.3～28.8萬，ㄜ～價差這麼大是要怎麼售屋定價或買屋出價？通常屋主都要賣30萬/坪 ↑    買方都是從22萬/坪開始出價。但以現在房市的熱度用每坪22萬出價一定是買不到的。3年前建商售屋就不止這個價錢囉！

備註：第五筆資料我會懷疑它登載不實，因為同社區其他筆資料，總坪數97.77坪都配有兩個車位，而這筆卻只有一個，不合邏輯。

還可以做時間與單價的趨勢圖，樣本數夠多的話，還可以做迴歸分析喔！

延伸閱讀：

買賣房地產該如何查詢行情
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簡易房屋修繕：水龍頭水很小

稱職的房仲也必須是個稱職的水電工。

買賣流程走到了買方檢視屋況時，常會有大大小小的屋況問題，諸如：水太小、排水不順暢、瓦斯點不著、燈不會亮....等。若你在第一時間不能立即排除，要等著約水電工來檢修，
那是在浪費自己寶貴的作業時間，太簡單的問題還會遭來水電師父的白眼。
除了房仲需要這個技能之外，在外租屋的學生們也可以試著DIY排除屋況問題，
不要三更半夜再打電話給房東。若女同學有屋況問題，還可以用水電工阿賢的角色來個英雄救美，製造豔遇的機會。

水龍頭的水量太小：
首先，你必須確定水量太小的原因是內部原因，而非外部的停水、社區清水塔、該戶的水伐沒有開（長久未住的房子，前屋主很有可能把水關掉，或欠費被停水）再來，交叉比對該房屋別支水龍頭是否也水量過小。整戶都一樣小：水壓不足  找水電來看，必要時加裝加壓馬達。只有單一個水龍頭水特小：

水龍頭出水口下還會有一個濾網，濾網兩側有牙而非整個外圍都是圓的，拿活動扳手把它旋下。發現他因為長久使用已經阻塞，甚至嚴重到回堵龍頭內部，剛旋下濾網打開水後，整個龍頭噴出來的水都是紅紅黃黃的。將濾網正反面都清洗乾淨後，再把濾網旋上，水量就正常了！此案例是成交的一間小套房，承租的學生用這樣的涓涓細流生活了兩年....

下例為同一個物件的流理台，水量也是很小，同樣的狀況，到HomeBox或B&Q購買一個新的濾網，一般的50元內，若像3M有起泡或節水功能的價位較高，約200～400元。房仲的修繕是一種感動服務，就花點小錢幫客戶換上新的吧！

若透過這樣的方式還是沒有解決問題，那就要往上游去尋找問題，可能是水龍頭內部堵塞，拆卸內部通常裝不回去 ，換新看等級約1000～4000，也可能是三角凡而的堵塞（ http://blog.yam.com/dexterkao/article/65367636  Dexterkao）

要拆卸水龍頭前，記得要先把三角凡而用一字起子鎖緊，或到頂樓把水的總開關緊閉，否則水噴出來就好笑了。除非...    你是到女生家當水電工，為了接下來的情節做佈局....

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房仲招募說明會！ 歡迎加入小綠房屋！

為了招募更多新鮮人，來賣新鮮的肝和熱血，房仲業在各大求職網站都會買最大的廣告欄位，透過親友介紹錄取還能有推薦獎金（這好像是辦信用卡的招）畢業季前夕，人資單位還會前進校園，透過校友的的親身故事，來說服（誘騙？）學弟學妹一同實現夢想。2013、2014年春季，應人資部邀請回到母校參加Open House招募說明會我把當時的投影片跟講稿改寫成網誌，分享給各位。

我們有個知名的畢業學長，管科系的九把刀，他有本書 ：『人生就是不停的戰鬥』『不是盡力，是一定要做到』這些價值觀都是房仲業的核心。這行業本身就是一個殘酷的戰場，你會在這邊體驗到所多想像不到的事情。也能快速的累積金錢、能力、人脈。

97年我在成功嶺擔任教育班長，職級是下士。有天早點名找不到帶隊值星官，派學弟去找才發現志願役的原住民，昨晚外膳宿喝掛了，在小寢室裡睡死起不來。當時志願役（我願意）的士官35k；義務役（不願意）士官月薪12k。志願役的學長喝酒、撥、飄（以上兩字指卸責、摸魚、人間蒸發）義務役的要晨跑、操課、照顧新兵，晚上還要被學長凹哨，而且都是最屎的洞兩洞四（凌晨02～04點，睡眠被迫分成兩段）忙了一天，拖著疲憊的身體下哨之後，我躺在大寢室裡面，看著綠色的蚊帳，我百思不得其解，是做了什麼孽我要在這個鬼地方。

旁邊的小兵一直打呼，我幹了他一個拐子，一個念頭：『為什麼我做的事情比別人多，職位卻比別人低、領的比別人少？』數饅頭的日子難熬，軍中無腦的發呆時間也特多，一天陽光燦爛的下午，掃玩地躺在樹蔭下的柏油路，我決心要做一份『付出跟收入成正比』的工作，
而且職務的晉升是看能力，而不是按年資或輩分。看了奮鬥月刊，也到批踢踢爬文，我投了小綠房屋的履歷，在錄取通知上他們是這樣說的：

恭喜您！經審慎面試評核後，我們深信您是本公司所期許的人才，我們竭誠地歡迎您加入成為家人並與我們共創、共享小綠房屋成長的大未來。我們將提供您：
＊ 完善的教育訓練體制培育您成為房地產的專家、卓越的領導人
＊ 明確的生涯規劃圖程提供您最短的時間、最快的成功
＊ 視您為家人、事業夥伴，能開創您人生願景新版圖

很慶幸5年多後回頭檢視當時的錄取通知，他們的承諾都逐一實現。

進房仲業的前一年八個月，公司會安排完善的教育訓練，師徒教導制度與店長貼身式的陪同，學習公司制度、企業文化，並提昇全方位的業務能力，重大集會有優秀的獲獎業務會分享他的成功經驗。順利晉升專案經理，是另一個里程碑（雖然業務單位的職稱都很好聽）『理』字輩代表在房仲領域已是個能獨立作業的經紀人，這個階段除了衝刺業績，還負責帶領新進同仁，也擔任店頭的副手，在店主管休假或開會時維持店頭正常運作，或提供資淺人員的諮詢、陪同。

在業績、服務品質、人員領導都有一定的成績後，我通過董事長、總經理、人資主管所組成的店主管評選，當選儲備店主管，並在入行29個月之後接任一家分店經理。而未來我的目標將是區域主管（協理）。備註：有些人會訝異我升官的快速，我必須大方承認而非謙讓，是搭上2008年金融海嘯後的房地產榮景，恰好公司也大舉展店，佔了時勢之便，才有這個機會。而小綠房務更快當選店長的，比比皆是。

在房仲業的生活，雖然辛苦，但也做了許多酷炫的事情，為了展現永不放棄、堅持到底的精神，業務單位特愛舉辦橫渡日月潭、登百岳、溯溪、攀岩、獨木舟...等活動，藉活動培養夥伴之間的默契與合作精神。公司的福利也不錯，若達到業績目標還有獎勵旅遊，這些年去了北海道、帛琉、峇里島，業績更卓越的還有歐洲線可以挑。

陳文茜小姐曾說：『這個國家太對不起年輕人！』的確，在這個資源被四、五年級生寡佔的年代，一群只願意出香蕉（22K）所以只請的到猴子的慣老闆們，除了一手壓榨後進還一手批評新鮮人是爛草莓，難道年輕世代就沒有出頭的一天？那，你肯不肯走不一樣的路？社會、學校、父母幫你規劃好的那條路，平穩好走，你是否有勇氣跟一點叛逆走那條比較崎嶇、有挑戰性的？

我沒有家世背景、沒有科技業要的關鍵技術，若不是來到房仲業，我肯定無法在30而立之年就五子登科。說了這麼多房仲業的光鮮亮麗，你會覺得學長一直在灌你迷湯，事實上房仲有許多不為人知的辛酸，不單只是累.....是TMD的超級累，但在這個行業你能把一天當兩天用，

短短的時間你能累積數年都累積不來的工作經驗與人情事故。

房地產的金額龐大，牽扯的專業知識和人之間的溝通協調，絕對是數一數二的誇張、複雜，同時你也會有超齡的成熟。想想你工作數年也未必能和上市公司的董事長談笑閒聊，但身為菁英人士的不動產顧問，你可以透過閱讀客戶的人生經驗，讓視野既高又廣。廣又廣在若你在某個產業你接觸大多也是該領域的人，房仲就不同，你會認識律師、醫師、老師、禮儀師；球員、演員、警員、救火員；黑道、烤漆師父、資源回收者、凱汰場老闆，各行各業你都會結交到許多好友。這些都是當業務的無形資產。

中午休息應該是大學生打LOL的時間，那個年代我們是魔獸三國跟CS。既然滿場的各位願意花時間坐在這邊，相信都是對未來有所期待的人。我們常說，選擇房仲業就是一種未來的生活態度：『正面、積極、具有挑戰性、開創性』歡迎大家一起加入小綠房屋，發現你生活的另一種可能。

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