5.04.2016

如何申報財產交易所得稅:重購退稅

本文更新於105/5/3,適用於104年度所得申報。

五月份的報稅季節,若您在去年度有售屋,且在售屋的前後兩年內有新購房屋,可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退(抵)稅。財政部稅務入口網:如何享用重購自用住宅扣抵稅額

自用住宅關於建物所得稅的退稅(扣抵)要件:
1. 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶
2. 出售與重購房屋均需為自用住宅
3. 兩年內重購(先買後賣或先賣後買皆可)
4. 重購房屋之房屋評定現值需大於出售房屋評定現值

若只是單純的售屋請看:
    售屋的財產交易所得稅(標準認定)
    售屋的財產交易所得稅(核實申報)

一般民眾現在多用網路報稅,以下就做簡單的案例說明:小明104年有出售房屋也有新購一間房屋,在105年5月申報所得稅時,在報稅軟體所得資料一欄,所得種類選財產交易所得(房屋-無法證明取得成本者適用)再選取出售房屋的直轄市、縣(市),會有不同的核定標準率(標準認定)選取售屋所有權人並填入出售房屋地址,勾選『設算重購自用住宅扣底稅額勾選』找出當時出售與重購房地的契稅繳款書建築改良物所有權買賣移轉契約書。房屋評定現值可從上述兩份文件上找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位,在建築改良物所權買賣移轉契約書澤是在『買賣價款總金額新台幣』欄位。



接下來輸入相關資訊:
出售房屋完成移轉登記日:房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀(或謄本)的影本,可找當時承辦代書尋問切確的完成移轉登記日,或者到地政事務所申請謄本查詢。如果不想那麼麻煩那就填個大略的日期,填契稅繳款書上的『立契日期』或土地/建物所有權買賣移轉契約書上的『送件日期』吧!重購房屋的完成移轉登記日,則可以從建物所有權狀上『登記日期』看出。出售價格與重購價格填寫上述所提到的房屋評定現值。



輸入完畢之後按完成登錄,在主頁面按『+新增』財產交易所得就會新增上去。所得總額是41420。若您有正確輸入重購資料,也經系統判斷符合的重購要件,你會發現你的所得是增加的,但是應納稅賦是不會因此增加。不信的話你可以把已經輸入好的資料,把設算重購自用住宅扣抵稅額勾選取消勾選。就變成單純申報售屋所得,你就會發現應納稅額增加了!


權狀範例:


==================================

上述的教學是出售與重購同一年度。若是不同年度的買賣,若是先買後賣,申報方式和上述沒有不同。若是先賣後買,已經於前年度報稅繳納財產交易所得,就會在不同的頁面輸入相關資料:倘若101年出售房屋已於102年5月申報繳稅完畢,102年底重購房屋且登記完成,
則在103年5月報稅時,到重購自用住宅的標籤,輸入出售房屋與重購房屋的資料。


難度較高的是最右邊的應納稅額部分。必須找出售屋該年度的繳稅資料。如果自己沒有留下紙本,可到國稅局請稅務員協助。以本案例為101年,假設當年繳的所得稅額為20萬,繳納的稅率為20%,而101年有申報一戶評定現值458000的財產交易所得,而101年度竹北的所得稅額為評定現值15%,所以101年因申報財產交易所得,多繳了458000*15%*20%=13740的稅
這次我們要用重購退稅把已經繳納的稅扣回來。

所以101年度:出售年度應納稅額(含自用住宅交易所得)200000,出售年度應納稅額(不含自用住宅交易所得)186260,可扣抵稅額:13740元。把所有資料輸入完成+新增,就能在本年度的應納稅額,扣除去年因財產交易所得而多繳的13740元。




在網路報稅完成申報後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 出售及重購土地的契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書
2. 曾設籍在出售房屋與重購房屋的戶籍謄本或戶口名簿影本
3. 出售房屋與重購房屋的權狀影本或謄本


延伸閱讀:
   財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
   財產交易所得稅:新制房地合一
   財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一

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46 則留言:

  1. 感謝您的分享!
    請問一下,我在101年度買入新宅
    102年度賣掉舊屋
    今年報稅,照你說明的方式輸入
    在您最後一個圖的102年度那格裡面就自動算出可抵扣稅額1155
    就算是成功了嗎?
    它就會扣掉這個金額1155嗎?
    另外,我這樣還要申報財產交易所得嗎?

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    1. 是的 這樣就完成了 無需再申報財產交易所得

      您也可以試試看有輸入跟沒輸入
      你在今年所報的稅 是不是少了1155元

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  2. 請問售屋價格是以契稅單上或實際成交價計算呢?

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    1. 您好,報財產交易所得的方式有兩種,可參考
      http://brokerclassroom.blogspot.tw/2012/12/blog-post_5559.html

      由於近年都有實價登錄,簡單的說
      若你有把握政府查不到你的買入價格,您可以用標準認定
      也就是契稅單上的移轉價格*各縣市稅率

      若是近5年的買賣,建議您用實價申報,
      但是由於市面上的房價都是土地+房屋,
      並沒有拆算分別的價格,只有預售屋因為建商作帳所以需要拆,
      因此您可以看上面那個網址的拆算方式,來計算房屋的實價,
      比例就是按土地公告現值跟房屋標準價格去拆算。

      政府若查到應用實價申報而你用標準認定申報,
      除了補稅還有罰緩的可能。

      希望對您會有幫助。

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  3. 請問我是在去年賣兩間小屋換一間大屋,都是自用住宅,請問可以扣兩間嗎

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    1. 你好,本次申報的所得稅-財產交易所得的
      自用住宅重購退稅(扣抵),只能一間換一間更大的。
      無法一次扣兩間。


      自用住宅的土地增值稅才有可能技巧性的同時出售,
      而同時使用優惠稅率。

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  4. 再請問購屋借款利息只能報一間嗎?因為新舊都有利息發生,不好意思問這麼多,謝謝

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    1. 您好,利息只能報一間。

      所得稅法第17條及同法施行細則第24條之3
      購屋借款利息,需符合以下要件始准列報扣除:
      一、每年每戶不得超過30萬元。
      二、每一申報戶以一屋為限。
      三、房屋須登記納稅義務人、配偶、受扶養親屬所有。
      四、納稅義務人、配偶、受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記。
      五、無出租、供營業或執行業務使用者。
      六、取具金融機構辦理房屋購置貸款利息單據。
      七、有申報儲蓄投資特別扣除額者,應以當年實際支付該項支出減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額申報扣除。

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  5. 諮詢一下,因為契稅上的移轉價格與契稅標準現值不相同,財產交易所得應該建入哪一個? 重購資料裡面的出售價格又是哪一個? 還有,房屋坐落及稅籍編號那欄不是要輸入契稅上那一串房屋稅籍編號喔?

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  6. 填移轉價格 兩者有差很多嗎

    另 稅籍編號可填可不填

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    1. 移轉價格287600、契稅標準現值311100,我在財產交易所得key契稅標準現值(也就是房屋評定現值),而在重購時key移轉價格

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    2. 依據這樣的狀況,要輸入移轉價格

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    3. 若出售房屋之契稅繳款書的『移轉價格 A』和『契稅標準現值 B』不同,且 B 大於 A,而重購房房屋的這兩項都相同,請問房屋評定現值要用『移轉價格』或『契稅標準現值』?還是出售房屋和重購房屋都同時用『移轉價格』或『契稅標準現值』即可?謝謝

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  7. 請教,我填完資料後發現我要繳的稅費前後都相同,會有這樣的狀況嗎??如果有請教一下我還需要填入資料到系統嗎??
    另外感謝您的分享~

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    1. 若你直接按步驟輸入資料,稅費不會增減是正常,因為重購沒有交易所得。你可以先試著用標準認定輸入你賣的資料→按新增→應繳稅費會增加。再輸入重購的資料,發現稅又降了回來,這樣比較有成就感。

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  8. 請問~下列問題:
    1. 一定要繳交你所說的那三項文件嗎?
    2. 繳交文件中的出售房屋的權狀影本~是要對方過戶後的嗎~還是可以拿之前自己舊的?
    謝謝

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    1. 不好意思~出售房屋的權狀影本是建物部分嗎??

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    2. 1. 契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書是一定要附的
      2. 戶口名簿或戶籍謄本可有可無(公家機關有系統可查)
      3. 權狀影本盡可能提出,新舊都可。若無可用謄本代替。

      結論:1是一定必要。2跟3盡量附上。

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  9. 您好,我在101年時買了新房子,102年賣掉舊房子。我看到您的部落格時,才發現我符合重購自用住宅扣抵稅額。報102年度的稅時,我未申報財產交易所得,後來國稅局來函要求我補繳33922元的稅。如果我依重購自用住宅扣抵稅額的規定,我可以再要求國稅局將33922元的稅退回來嗎? 如何辦理?

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    1. 您好:
      您需要跑一趟國稅局,提出綜合所得稅更正申請書,
      http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/441/6066687597839316118?tagCode=NDownload1
      祝您順利申請退稅成功

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  10. 您好,請教一下,
    1. 103年賣屋,但房屋已是93年購買,仍需使用核實申報嗎?因為當初裝潢費用及憑証未保留,可否使用標準認定方式報稅?
    2.若可使用標準認定報稅,再買進的房屋是否也應以契稅單上的現值來申報?亦或是需用購買實價申報?
    3.賣屋所得需扣除房屋所有權移轉前的利息指的是從一開始買屋到賣出這中間10年所繳的利息嗎?還是指的只是103年度當年的利息?
    4.重購自用住宅若購買金額未高於賣出房子的金額,是否就無法扺稅而需繳交極高的稅額?是否有解套方式?

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    1. 您好:
      1. 原則上需要採核實申報,若遺失買入時的合約書,可採標準認定,由於93年並無實價登錄,政府也沒有你真實的購入價,除非賣你房子的人或建商也採核實申報,有提供合約書給稅捐機關,但是這樣的機率很低。
      2. 若你詢問的是重購退稅,一買一賣需在兩年內才符合。
      3. 此利息跟房貸利息不同,房貸利息是不可以扣抵的
      4. 是的,解套的方式唯有再購入一間金額更高的。

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    2. 您好~
      1. 但賣屋扣除成本其中這條是這樣寫的:購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。這不是房貸嗎?
      2.我是先在102年買房,103年賣房,所以是有符合2年內重購,所以如果我使用標準認定報稅,買進的房屋也是以契稅單上的現值來申報嗎?
      謝謝你

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    3. 1. 這邊指的不是房貸。
      2. 您可以選擇都用房屋的評定現值去報,或者都用實價去拆算房屋所佔的總價。

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  11. 您好,請教一下:
    我在103年買屋賣屋,房屋財產交易所得稅的重購退稅部分,我可以在售出房屋的評定現值輸入 核定契價 而購入房屋的重購價格 輸入合約書上的買賣總價嗎

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  12. 您好:剛剛為您去電北區國稅局,承辦人員表示,價格的基準要一致。可以兩者都用評定現值,或者都用實價去拆算房地比後的建物價格。

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  13. 看了您的文章,真是解決了我的困惑,目前有一預售屋即將於年底交屋,因為是小套房,所以想要換大坪數以後供自住,所以有以下問題想請教。

    1.房子過戶給未成年子女,因某些因素,子女及本人、配偶皆不遷入戶籍,戶籍則是由我公公或婆婆遷入,報稅時,也是可以適用重購自用住宅優惠嗎?
    2.戶籍遷入後,是否一定要居住多久以上才可出售,因為是重購二年內才符合規定,若是居住未滿一年則出售,符合規定嗎?
    3.購屋借款利息是否也可以扣除?

    不好意思,問了那麼多,煩請撥冗回覆,謝謝!!

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    1. 1. 戶籍遷入需要直系親屬,公公婆婆有符合。但是要注意土增稅的重購退稅,售出與購入的所有權人必須同一人。所得稅部分則是需要本人或者配偶。
      2. 重購退稅並沒有規定要居住多久,只需要一買一賣都在兩年內即可。
      然而短期轉售需要考慮奢侈稅或新制房地合一稅的問題。
      3. 購入利息不能夠扣抵。

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    2. 謝謝回覆~~再請教一下
      1.請問,就算是短期轉售所課徵的稅,不是將會再重購時就全數退還了嗎?
      2.我看房地合一新制,若是居住買六年,而且所得在400萬以內則免稅,所以我的預售屋若交屋也是需要住滿六年才能賣?然後賣了要在兩年內重購,才能再免稅的意思嗎?

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    3. 1. 不是很懂您的問題
      2. 您可以選擇預售屋A登記完畢後自住六年的免稅優惠,或者A交屋之後馬上把A賣掉,兩年內再買一間B來自住來申請重購退稅。唯B需要住滿五年,否則退回的稅要繳回。

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  14. 感謝分享~太實用了

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  15. 請問104年5月賣屋 105年四月買屋 重購扣抵是在105的五月報稅時勾選嗎 還是再隔一年 謝謝

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    1. 你是104年賣屋,應該在105年5月申報財交稅,因此你申請重購也是在105/5月勾選無誤。

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  16. 請問重購金額可以加上額外成本嗎?仲介費,代書費,稅費……

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    1. 出售價格與重購價格以房屋評定現值計算,不能外加其他費用。

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  17. 請教一下, 104年重購, 新屋購入的金額比舊屋高出很多, 這可以在扣除額上填入"財產交易損失扣除額嗎?" (上述的說明很清楚, 謝謝教導)

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    1. 當然不行,你要主張財產交易損失除非是你舊屋可以舉證賠錢賣,那麼可以抵扣其他賣屋的財產交易所得。

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  18. 請問2年限期都是以房屋移轉登記日為主嗎?
    如果是買預售屋那要如何計算?

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    1. 一般來說會從寬認定,
      先買後賣,可以用買的登記完成日到賣的時候簽約日(立契日)
      先賣後買,可以用賣的登記完成日到買的時候簽約日(立契日)

      買預售屋也是如上述,跟預售買賣合約上的日期無關

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  19. 請問再民國100年的時候跟二個哥哥買了一間房子,但是分別是持分三分之一的,現在要跟叔叔一起購買另外一間但是也是持分三分之一...如果把跟叔叔一起買的房子賣了,申報了房地合一稅。那重購退稅?是否適用於跟另外二個哥哥購買他們剩下的持分三分之二來申辦退稅呢?謝謝

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