6.24.2014

地政士考試準備:土地法規

地政士考試,土地法規是民法之外,最謎樣的考科!

考選部土地法規命題大綱:
   土地法及其施行法
   平均地權條例及其施行細則
   土地徵收條例及其施行細則
   地政士法及其施行細則

土地法規看起來命題的範圍很小,但事實上條文多又艱深,
不像土地登記規則,規則就是規則,條列式的清楚易懂,
出題老師若用心出題,拿到考卷絕對是讓人傻眼的。

土地法規另一個複雜的地方,在於同一件事情,土地法跟平均地權條例規定不同。
若談到徵收,土地法、平均地權條例、土地徵收條例,三者的規定都不同。
沒念通很容易搞混阿,凸 (= _=) 凸




92~103年的地政士考題統計如下表,土地徵收與地政士法每年必考一題。
次重要的就是地權與地用,其重點如下:
地權:不得私有土地、外國人與中國人持有土地的限制,共有土地。
地用:空地荒地、優先購買權、重劃。
地籍和『土地登記實務』內容重覆;地稅和『土地稅法規』內容重覆,
若這兩科有念熟,類似題目考在『土地法規』裡,也算是容易拿分。


『土地法規』只要掌握地政士法、重劃、區段徵收、徵收、照價收買,
大致就掌握到75%的考題。尤其是地政士法,務必要拿到分數,
地政士法每年必考一題,而且範圍小到已經不知道要出什麼,
考題已經開始重覆,未來如果出 "懲戒委員的組成" 或 "懲戒的流程",考生也不要太意外。

但就如前言所提,土地法是基本法,考題博大精深,足足有九九八十一種變化,
若時間不充裕,應以土地稅法規為主、土地登記實務為輔,
加強上述土地法規所列的重點,即便無法在該科拿高分,拿50~60分,
只求不要拉低平均也是一個很好的策略。


背誦口訣:(括弧內為聯想)
地政士的責任:誠親查費給終簿違登閱
地政士的業務範圍:他測稅存證登簽擬
受警告或申誡:基設標遷自死給終簿員
申誡或停止業務處分:一倫查閱宣攬
停業或除名:簽託假法酬偽員
不得簽證:神共書繼一三他
地政士不得有下列行為:假法酬偽宣攬

土地徵收原因:國國公公政交水教他社
保留徵收:交公新防
土地改良物一併徵收的例外:不不取墓他
地及測量程序:三根戶計製
不得私有土地:海湖水水泉佈源交名他
外國人得取得:學醫住教建墳公使
不得移轉外國人:漁水林礦狩軍鹽
不得移轉中國人:漁水林礦狩軍鹽+國寶他港
自辦重劃優惠:代書減興他
地籍圖重測程序:劃調測檢造繪公異標複
中央主管機關之徵收審查:公執符助財安他


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地政士考試準備:土地稅法規

地政士考試,務必衝土地稅法規分數。

『土地稅法規』是較易拿分的科目,比起土地登記實務、土地法規的法條,
土地稅法算是內容較少、較有邏輯性、簡單易懂的考科。
若是曾從事仲介工作,房屋稅、地價稅、土地增值稅也是作業上常常使用的工具。

考選部土地稅法規命題大綱:
  1. 土地稅法及其施行細則
  2. 遺產及贈與稅法及其施行細則
  3. 契稅條例與房屋稅條例
  4. 稅捐稽徵法及其施行細則
  5. 工程受益費徵收條例
  6. 特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則(不動產部分)

92~103年的地政士考題統計如下表,土地增值稅與遺贈稅比例最高。
幾乎是每年必考一題,而奢侈稅則是101/6實施之後的出題重點。



稅捐稽徵法的範圍很小,但是出題的機率有50%,投資報酬率高。
工程受益費則是從來沒有考過。田賦的部份,若考題做的夠多,
在82~94之間的代書檢覆考曾考過,是小題目,
頂多是一個子題或者是5~10分的解釋名詞,
如果時間不足可以略過,若時間充裕怕被陰,那就加減看一下吧!

由於土地稅法規的內容不多,考題的變化也不大,
建議該科除了田賦跟工程受益費之外,各章節要都要念熟。
每一章節都要弄清:課稅目的、納稅義務人、稅率、稅基、免稅或優惠稅率的辦法、
準備的文件、申請的期限、逾期申報處罰、逃漏稅的處罰。
容易出計算題的有:地價稅(含優惠稅率)、契稅與怠報金、
土地增值稅(優惠稅率與持有20年以上的折減)、遺產稅(繼承時的免稅額度計算)


背誦口訣:(括弧內為聯想)
不計入遺產總額:公公法文創森日,職原已壽道債(公公法文創生日,職員已受倒債)
不記入贈與總額:公公法扶嫁農妻
擬制贈與:不免不購無親
物價指數連動法範圍:6$+ 免距日職
不列入奢侈稅:自拍換政增,公繼改建都處
免徵契稅:讓郵公變換
私人捐贈土地之違規處罰:利用目忠
稅捐稽徵法之保守秘密:本代財債稽監訴調(本代才在雞姦訴調)
遺產之扣除額:6$+農公已執債稅(農工一直在睡)
土增稅移轉現值的審核標準:收訂死訴拍買
契稅起算日:判變轉轉

6$指的是遺產稅的有實際數字扣除額:
 1. 配偶扣除額400萬
 2. 直系血親卑親屬40萬+未滿20歲每年40萬
 3. 父母扣除額每人100萬
 4. 身心障礙每人500萬
 5. 受扶養兄弟姊妹、祖父母40萬+未滿20歲每年40萬
 6. 喪葬費100萬

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6.10.2014

地政士考試心得

一年一度的地政士考試終於結束了!
考完的心情只有爽,現在就只能等待兩個月後的放榜了!
(103/6/7-8考試,103/8/6放榜)

這次的考試的心得,分享給大家。


1. 原來考地政士的人這麼多?
99~102年報名人數,每年6000人以上,到考約3500人,
猜測+考場實地觀察,這些報考人的組成分為以下幾類:
 1. 地政系、不動產相關科系學生
 2. 地政業務相關人士(代書助理)
 3. 房仲業(為了年底經紀人考試練手感)
 4. 法律系學生
 5. 跟鄉民進來看熱鬧的
我想,會有這麼多人來報名,跟房地產的多頭,
還有補習班的廣告效果有關,這是我在考場中拿到的廣告:

『月入可高達20萬元 - 地政士免費資料索取』:
財政部99年公佈的「執行業務者收入標準」認定,如果一件案子裡,
有超過一筆土地、一棟房屋的話,收費是一筆、一棟來收,
每多一筆土地或一棟房屋,就可以多收25%,最多加到200%!
(還不算車馬費)。因此人脈愈大,案子就愈大,收入也愈多。
根據聯合新聞網報導,地政士的出路很廣,若到事務所上班,
北部月薪3萬元起跳,中南部2.2萬到2.5萬元;一旦累積足夠經驗與人脈,
就可自己開業,按件計酬,一個案子可收費到1.2萬元,
月入10~20萬元不是問題。【詳細薪資待遇】

這樣的話術跟棒球隊招生,標題寫著:
『打棒球可以進美國大聯盟,若累積足夠實力跟經驗,
跟王建民一樣年薪5百萬美金不是問題』沒有甚麼差別。

到了台北考場我真是嚇一跳,各大補習班一直在發傳單,
全國、三民、大東海...還有很多沒聽過的,
我果然是進京趕考的鄉巴佬,還以為全國只有來勝一家補地政士的。
考完最後一節還有工讀生拿傳單『憑准考證報名104年地政士,考場價!』
真想乎他巴掌,誰想要再補一年阿!

但你接著看,還蠻多人需要這優惠的嘛!


2. 錄取率這麼低喔?:
地政士的錄取率在5~7%左右,僅有101年佛心來的都出考古題9.8%,
雖然5%還是高於許多國家高考、特考,
但這樣的錄取率跟考上後的報酬率是否值得,我是有點懷疑。



有多難考?請看下表:102年主要國家證照考試錄取率
類似的不動產經紀人有10~16%,好吧!經紀人有選擇題,錄取率高是應該的。
唉~記帳士13%、技師16%、會計師17%、營養師13%、
律師33%(就算第一試+第二試是33%的33%也還有10%阿)
那你說說看地政士5~7%是怎麼回事阿?



我只能安慰自己,給一個合理的理由:
地政士報考資格只要高中畢業,上述的這些『師』字輩的可是需要專科、大學以上,
有畢業證書或修特定的學分才能報考,原則上已經篩選了一批人。
能考上『師、官』都是菁英中的菁英。
而地政士就是誰都可以考,努力這一次就可以翻身!?(存疑)。

3. 有需要這麼難考嗎?:
地政士的考試課目有:
一、國文(作文60%、測驗40%),僅佔全部分數10%
二、專業科目,佔全部分數90%
  1. 民法概要與信託法概要:
   民法總則、債編、信託法
   民法物權編
   民法親屬、繼承編

  2. 土地法規:
   土地法及其施行法
   平均地權條例及其施行細則
   土地徵收條例及其施行細則
   地政士法及其施行細則

  3. 土地登記實務:
   土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
   地籍測量實施規則中第三編土地複丈
   地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
   土地測量之申辦與作業程序

  4. 土地稅法規:
   土地稅法及其施行細則
   遺產及贈與稅法及其施行細則
   契稅條例與房屋稅條例
   稅捐稽徵法及其施行細則
   工程受益費徵收條例
   特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則(不動產部分)

嗯!只有五科,嚴格來說國文不算只有四科,糟就糟在只有四科。
這代表著你沒有一科可以失手。如果考六科掛了一科還有五科可以幫忙分攤,
四科掛了一科,那其他三科要有超高水準的表現才拉的起來。
舉例:
考六科,有一科失常考20分,其他五科平均只要68,就能拉到平均60。
考四科,有一科失常考20分,其他三科平均要73,才能拉到平均60。

好,再來我們論及格分數平均要60分,地政士的考試多是申論題,一科考四題。
計算題很少,土地稅一年看會不會出一題,
申論題就是沒有評分標準這回事,你寫的跟老師的參考解答一樣,
那老師可能給你20~22分,除非你寫的觸類旁通、寫的感人肺腑,
寫到閱卷老師心坎裡了,才有可能滿分25分。
也就是你都抓到了題目,都寫的完整,那分數大概也在80分~90分遊走。
ㄜ,那萬一四題有一題考的比較偏,那科大略就是50~60分了。
有板友會問,那就厲害到整本都會!以無招勝有招,
那你真是小看了出題老師的智慧!套句今年考完PTT板友的推文,
fboyfboy:『土登、真的博大精深欸……都快整本背完了還是沒中…』

而以近年的考題,考一題偏頗的是正常,我舉例說明:
100年土地登記實務,第一題:
土地登記申請之當事人,除登記權利人與義務人外,尚有與登記有關之第三人,
試問其意義與相關之情形為何?請依規定說明之。(25分)

這題真的不是正常人在考場裡可以想的出來的,他屬於綜合題,
不屬於任何法條,你必須對民法、土地法、土地登記規則都有一定的實力,
才能在考場裡打通任督二脈把它寫出來。
這對不動產相關科系的學生就比較有利,畢竟經過四年的學習,
基本法的素養(內功)一定是比半路出家的優秀。

我再舉例好了:
96年土地法規第二題:
試依平均地權條例及土地徵收條例之規定,說明需用土地人申請區段徵收,
應檢具哪些書圖?上述書圖應載明哪些事項?

嗯!應該具備的書圖是區段徵收計劃書、徵收土地圖冊、土地使用計劃圖,
你知道我知道毒眼龍也知道,這是一般考生都念的到的重點。
應載明哪些事項,靠盃.... 你知道有幾項嗎?洋洋灑灑26項....
答案在土地徵收條例施行細則第三十六條,
準備地政士考試可以把正常法條看完就阿彌陀佛了!施行細節捏!
平常在實務上你翻法典也未必會注意到第一條。
如果出的是免親自到場15項、單獨申請26項,那ok阿!
起碼這是大題目,在最重要的章節『土地登記的一般程序』
實務上也蠻常遇到。

考徵收計劃書裡面要有什麼,擺明是在整~考~生~


4. 結論
考試當天,教室內應到人數40,實到人數20人,到考率50%蠻符合國家考試的常態。
我突然想到了5%的錄取率,這代表整間教室裡面只有一個人會考上。
(╯-_-)╯ ~╩╩     翻桌!
地政士真不是個容易的考試,嗯!應該說投資報酬率不高。
過去在從事仲介主管的時候,老是看到業務對代書不耐煩、大小聲,
現在我真心的覺得,業務應該要多給代書一點尊重阿!
畢竟他們是從殺戮戰場走出來的那5%倖存者。

盡人事、聽天命。
雖然有這麼多的抱怨,還是希望能夠金榜題名。
考前每天14小時的衝刺,考完當天執筆的手指還有點抽筋,
這是生命中奮戰的一個過程,無論8/6的結果是不是盡如我意,
都分享準備考試的心得,希望對未來的考生有幫助。





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