7.08.2014

地政士考試答題技巧

地政士考試,除土地稅法規偶有計算題,都為申論題。

申論題的答題,要掌握一個原則:『大題小做、小題大做』。
一個題目很廣泛,可以寫超過一頁,那就要精簡,思考一下閱卷老師想要的答案。
若答案寫出來只有半頁不要,就要觸類旁通把相關法規延伸或彙整的部份,
盡量寫滿一頁,才不會顯得內容太空洞。
現行最新的答案紙是要畫卡,一頁分上下兩部分可以劃兩題,
但建議一頁就是寫一題,方便閱卷老師批閱,在跳題作答也能預留書寫空間。


地政士考試,除了國文為兩小時,各科考試時間為九十分鐘,
考題通常有四題。103年地政士考試日程表如上:

每科考試都是整點開始,把90分鐘切成六等份(15分鐘)
第一個十五分鐘最重要,先把考題看清楚,思考出題老師所問為何?
先用鉛筆在題目卷上擬答每題的架構。


接下來每題用十五分鐘作答,隨時注意時間調整答題速度,
最後的十五分鐘,則是用來檢查有沒有立可白未填上或錯別字,
或是先前答題時有一兩題較沒有把握,或內容太少的,
利用這段時間把相關的、可能的答案,都把它填上去。

參加過多次專技考試,強烈建議四題裡面先挑最有把握的3題寫,
維持手感也避免先做難題影響自信,最後的時間再來補足難題的內容,
因為,專技考試是及格制,要設法穩當的拿到60分才是重點。


是否要抄題?
雖然題目卷上寫著『不必抄題』,但仍建議考生把題目抄上去。
可以讓閱卷老師一眼就知道這是哪一題,
也能適時充版面,不會讓內容看起來太空乏,
最重要的是,能夠再次確認題目、題意,避免看錯題目,問A答B的狀況。
若題目為實例題,則不必抄題或簡略的敘述題目。

題目裡的子題,架構如何編寫?
一、二、三、四已經被題號所使用,
接下來的子題就用(一)、(二)、(三)...
再下一層用 1.  2.  3.  4.   .....
再下一層用 (1) (2) (3) (4)....    通常用到這層差不多了
若有萬一,則可以用① ② ③ ④ ⑤ .....

如何充實答案內容?
要充實答案內容最重要的內容就是『跳針』。
抄題一次,子題時用疑問句寫一次,後面馬上在接肯定句一次。

舉例:何謂所有權?何謂地上權?
一、何謂所有權?何謂地上權?
  答:
  (一)何謂所有權所謂所有權,係指所有人在法令限制範圍內,
     得自由使用、收益、處分其土地權利,並排除他人干涉之權利。
  (二)何謂地上權:所謂地上權,係指在他人土地上有建築物,
     或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權,
     故地上權為使用他人土地之權利,屬於用益物權之一種。

另外,則是解釋名詞要背熟,題目一出來一定先SHOW一下解釋名詞:
舉例:建物所有權第一次登記的必要條件為何?
若直接寫下列的答案,會顯得內容太少,閱卷老師不可能給高分。
擬答:
 1. 合法建物
 2. 基地已完成總登記
 3. 基地有使用權利
 4. 勘測建物
 5. 編列門牌

較理想的答題方式,是在第一行就寫上名詞解釋:
而各個條列式的答案後方,也要用一句話簡單的解釋。

一、建物所有權第一次登記的必要條件為何?若實施建築管理前建造之建物,
  無使用執照者,應提出何種文件?
答:                    →此行空白
 (一)建物所有權第一次登記:所謂建物所有權第一次登記,係指新建或
  舊有合法建物,所有權第一次所為之登記。
 (二)建物所有權第一次登記的必要條件:
   1. 合法建物:建物依法所建造,始予以登記。違章建築非法所許,故不予登記。
   2. 基地已完成總登記:土地上已有建物者,應先完成土地總登記。
   3. 基地有使用權利:建物起造人需有使用基地之權利,如地上權、典權、租賃。
   4. 勘測建物:登記前,應先申請建物第一次測量,以取得測量成果圖。
   5. 編列門牌:登記前,應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。
 (三)若實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出下列文件:
  實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或
  鄉鎮市區公所之證明文件,或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
   1. 層於該建物設籍之戶籍證明文件
   2. 門牌編釘證明
   3. 繳納房屋稅憑證或稅籍證明
   4. 繳納水費憑證
   5. 繳納電費憑證
   6. 未實施建築管理地區建物完工證明書
   7. 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
   8. 其他足資證明文件


延伸閱讀:
地政士考試心得
地政士考試準備:民法概要與信託法概要
地政士考試準備:土地法規
地政士考試準備:土地登記實務
地政士考試準備:土地稅法規
地政士考試:錄取心得
地政士考試答題技巧
國家考試臨場應考細節

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7.02.2014

地政士考試準備:土地登記實務

土地登記實務,看似複雜卻有條理。

考選部土地登記實務命題大綱:
   土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
   地籍測量實施規則中第三編土地複丈
   地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
   土地測量之申辦與作業程序

土地登記"規則",顧名思義答案是有規則的,以條列式居多,
只要善用口訣就可以輕鬆準備。
一開始念土地登記實務的時候覺得章節很多念不完,
各章節都有不同。但把所有章節念通了之後,你可以歸納出,
該科都是以土地登記規則第34條為主要架構,套入各種登記稍微的差異。

土地登記規則第34條
申請登記,除本規則另有規定外,應提出下列文件:
1. 登記申請書
2. 登記原因證明文件
3. 已登記者,其所有權狀或他項權利證明書
4. 申請人身分証明
5. 其他由中央地政機關規定應提出之証明文件

每個章節都是套用這個架構,最常不同的就在登記原因証明文件,
以及第五項其他証明文件,把整本課文念過一兩遍之後,
回頭整理每一種登記的1~5項,把所有登記種類,用條列式或表格互相比較,
你會發現土地登記規則是有特定邏輯的,只要去背差異的地方,準備起來輕鬆許多。
考題常考的登記要件與登記原因証明文件有:
建物所有權第一次登記、繼承登記、預告登記。
曾統計所有地政士考試(包含檢覆考),考登記要件跟文件的次數如下:
繼承登記(7次)、預告登記(4次)、建物所有權第一次登記(2次)、
書狀補給登記(2次)、塗銷登記(2次)、所有權移轉登記(1次)、
他項權利登記(1次)

92~103年的地政士考題統計如下表。


土地複丈與建物測量絕對是重點中的重點,次要就是第一章緒論的登記程序、
建物所有權第一次登記、所有權移轉登記、他項權利登記。

土地登記實務在答題上常會需要有解釋名詞,得分才會高,
因此每一種權利的解釋名詞,登記的解釋名詞都要背起來。
舉例:
所有權:所有人在法令限制範圍內,得自由使用、收益、處分其土地權利,
    並排除他人干涉之權利。
永佃權:支付佃租,永久在他人土地上為耕作或畜牧之權。
繼承登記:已登記之土地或建物,因登記名義人死亡,由合法繼承人依法繼承所為之登記。
答題時有解釋名詞架構較完整,舉例:建物所有權第一次登記的必要條件為何?
若直接寫下列的答案,會顯得內容太少,閱卷老師不可能給高分。
擬答:
 1. 合法建物
 2. 基地已完成總登記
 3. 基地有使用權利
 4. 勘測建物
 5. 編列門牌

較理想的答題方式,是在第一行就寫上名詞解釋:
而各個條列式的答案後方,也要用一句話簡單的解釋。
擬答:
(一)建物所有權第一次登記:所謂建物所有權第一次登記,係指新建或舊有合法建物,
   所有權第一次所為之登記。
(二)建物所有權第一次登記的必要條件:
   1. 合法建物:建物依法所建造,始予以登記。違章建築非法所許,故不予登記。
   2. 基地已完成總登記:土地上已有建物者,應先完成土地總登記。
   3. 基地有使用權利:建物起造人需有使用基地之權利,如地上權、典權、租賃。
   4. 勘測建物:登記前,應先申請建物第一次測量,以取得測量成果圖。
   5. 編列門牌:登記前,應先向戶政機關申請編列門牌或所在地址證明。

地政士考試由於民法與土地法的難易程度不易掌握,
雖然說民法、土地法為基本法,要念的熟再來準備土地稅法規、土地登記實務,
學習障礙會比較小,但民法與土地法的範圍太廣、內容又艱深,
建議先把民法、土地法念懂、念即可,
而以考古題居多、變化較少的『土地稅法規』、『土地登記實務』則要專
才能穩中求勝。

背誦口訣:(括弧內為聯想)
囑託登記:徵徵重買他無二日國破變強繼欠公目
代位申請:他質債滅法典
代為申請:公共割繼基
逕為登記:偽國他門住
單獨申請:法名一滅回地預標總繼,調合他國更攬役拋+3標售+5取得
免親自到場:法證連簽無鑑外,陸祭合鑑更一籌他
書狀補給免親自到場:證外陸鑑他
需第三人同意之免親自到場:證外陸鑑+無鑑
預告登記與塗銷登記之免親自到場:證外陸鑑+無鑑+簽
無使用執照:水電戶釘圖書稅他
權利變更之日:契訴仲判實轉調
免提出權狀:他法代遺囑重徵國共地未攬
免提權狀後註銷:他法代祭囑重徵共信塗滅都
土地複丈之申請人:租設地時法共浮建調他
邊界的測繪:外心陽地地
特別建物:公學治工名寺
補正:原繳格式
駁回:不不爭逾
登記程序:請件計查公簿發動
免納登記費:消銷限重住更更更+序保書管他
塗銷登記的原因:拋同止存債撤法



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