3.31.2015

買屋提醒:務必查詢市場行情

『可以再幫我找找其他家銀行嗎?』買方李先生用哀怨的語氣不斷請託,
買賣雙方也因為價格問題,在事務所開了兩次協調會。

李先生是在591上面看到該物件,買賣雙方協議好價格之後,
雙方就約到事務所來簽約。由於賣方有債務問題,
需要動用買賣價金來償還第二順位的抵押權,
買方也欣然同意,因此案件就沒有申辦履約保證。

買方開心的依照合約支付了第一期簽約款、第二期備證用印款,
但是貸款不是很順利,找了好幾家配合的銀行,
鑑價的結果都遠低於合約價,李先生開始著急,常常跑來事務所請求協助。

『銀行怎麼估都是500萬的價值,貸款七成給我也才350萬』
合約價是800萬,李先生原本預計自備250萬/貸款550萬,
現在變成要自備450萬/貸款350萬。

為什麼價格會有這麼大的落差?詢問幾個熟識的房貸經理,
他們一致搖搖頭,並不是李先生的條件太差,而是合約價比市價高太多。
用白話文來說,就是買貴了。 從事房地產行業這麼多年,
價格買貴三五十萬蠻常見的,畢竟每個物件都有其獨特性,
很難有一個標準價格,但是買貴300萬還真的是第一次聽說。

『現在銀行的估價跟合約價差這麼多,是不是能折價給我?』
   『價格是你情我願談好的,你現在買了才要砍價我沒辦法接受』
   賣方氣得一度拍桌走人,雖然沒多久又自己默默得走回來。

『但是我真的籌不出錢來,我連竹南的房子都拿去增貸還是不夠阿』
   『那是你家的事情,你再拖下去你就要付違約金』賣方氣勢很強的嗆聲

兩次的協調會都是這樣不歡而散,內容也就在合約價與貸款的問題不斷的跳針,
助理們也只能夠再試著找找願意房貸+增貸+信貸的銀行,協助李先生解決資金問題。

李先生無助的眼神和顫抖的語氣,讓我不禁感慨,就因為買房沒有先做功課,
多年的積蓄就這麼被掠奪。許多人不透過仲介成交,多是為了省仲介費,
然而常遇到的案例是,買方自行找上賣方成交,價格居然比找仲介還要貴。
(例:賣方要實拿1000萬,給仲介的底價是1040萬,買賣雙方自行成交1050萬)
會自售的賣方常是交易經驗豐富的老手,多少還帶點業務技巧,
買方若是沒有相當的經歷或高手助陣,價格跟交易安全常會被賣方所主導。

若沒有豐富的交易經驗,又想不夠過仲介自己買房子,
就像是從來沒有出過國就馬上單挑印度自由行,
旅途(交易流程)順利那麼恭喜你,突發狀況(交易風險)發生時,
危害的可能是你畢生的積蓄。

若您對房地產交易並不是非常熟悉,建議還是找大品牌的優秀房仲業務,
讓房仲來幫你篩選物件、把關風險、談判價格,雖然要付出仲介費,
卻也會讓你少走許多冤枉路,少花冤枉錢。

若您興趣在DIY、規劃自由行,覺得自己處理買賣房屋是個有趣的挑戰,
請你務必要先做好功課:

1. 上實價登錄網站查市場行情
2. 詢問當地仲介合理成交價格
3. 找個有經驗的朋友或代書來幫你評估


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