10.15.2015

如何計算土地增值稅

土地增值稅的納稅義務人為賣方,無論是售屋或贈與房地,都必須試算土地增值稅來評估後續代書流程,以及合法的節稅管道。

試算土地增值稅的網站:財政部試算土地增值稅網頁
登記謄本可到地政事務所申請(需要有所有權人的身分證字號)

在輸入相關資訊的時候的提醒:
1要確保拿到是當年度的謄本,才能算出正確的土增稅。
2每個月因為物價指數的波動,土增稅也會略微調整,正式金額以稅單為主。
3若土地為不同年、月分次取得持分,則要輸入不同年月的物價指數與持分,分別計算土增稅之後再加總稅額。
4計算的單位都是元和平方公尺,無需自行換算成坪

































試算土地增值稅需要用到的資訊可以在謄本上找到:

土地公告現值和土地面積可以在謄本標示部找到。前次移轉年期、原規定地價、移轉或設典範圍可以在謄本所有權部找到。消費者物價指數按財政部網頁上的連結可以查到。

前次移轉年期:94年10月
104年1月的公告現值:131300元/平方公尺
前次移轉現值或原規定地價:82955.8元/平方公尺
消費者物價指數則需要按財政部網頁上的連結可以查到,
104年9月相對於94年10月的物價指數為111%
面積:5840.71平方公尺
移轉或設典範圍:24/10000
































把相關的資訊輸入財政部的網頁,試算出土地增值稅為
自用稅率:54985元
一般稅率:109970元

網頁下面的計算公式有興趣的可以看一下,若只想知道土增稅多少則可以無視。


@在下述的計算式裡面的第四項:土地漲價總數額,將是計算新制房地合一稅非常重要的一個數值。




關於土地增值稅的節稅方法:
土地增值稅最理想的節稅方法就是自用住宅重購退稅(以小換大),然而重購退稅要符合許多要件,且退稅後若重購的房地五年內移轉或改變用途(設營業登記或出租),則退回的土增稅需要補繳回國庫。延伸閱讀:房地買賣的重購退稅

土地增值稅適用重購退稅要件:
1.先購後售案件,於重購土地時,已持有出售土地且供自用住宅使用
2.出售土地於出售前1年內未曾供營業或出租使用
3.重購都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺
4.出售及新購土地之地上建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有(辦竣戶籍登記)
5.原出售與新購土地所有權人同屬一人。
6.新購土地地價>原出售土地地價-原繳納土地增值稅。
7.一買一賣在兩年內。

若無法符合重購退稅的要件,則可以看土增稅的金額,考慮一生一次土地增值稅自用稅率,它的要求相對簡單:

適用一生一次自用住宅用地優惠稅率要件:
1.自用住宅建築完成未滿1年者,其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。
2.從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3.都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
4.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

若已使用過一生一次的土增稅自用稅率,可再檢視是否符合一生一屋土增稅自用稅率,它的條件更為嚴苛。若也無法符合一生一屋的條件,就只能以一般稅率繳納土增稅。

適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件:
1.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
2.都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3.出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿6年。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年。
6.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
7.已適用一生一次之自用住宅用地稅率。




若手邊沒有謄本的話,也可以拿出土地權狀,可以看到土地面積跟持分,再利用如何查詢土地公告現值與公告地價查詢今年的公告現值,以及購入當年度的公告現值當做前次移轉現值,也能算出土地增值稅。


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