2.24.2016

房屋購買心得:收租套房

前言:

筆者名下有一自住房地,原先在銀行A貸款餘額尚有200萬、利率為2.1%。某次跟銀行業務閒聊,她建議我轉貸至B銀行,降低利率節省利息。經送件審核,B銀行核准可轉貸200萬、利率1.9%,每年省4000元利息;銀行另可核准200萬、2.3%的理財型房貸供我運用。於是我開始分析這筆低利率資金的投資可行性:

1. 投資股市:當時的大盤約在8000點,個人過去投資股市以虧損居多。
2. 債券型基金:長期持有的富林坦柏頓全球債(月配息、美元計價)年報酬率約3%。
3. 房地產:熟悉的產業,又可分為:
 ① 購入中古屋裝修後賺價差
 ② 購入新成屋等待兩年後增值
 ③ 購買收租套房。
4. 不要舉債投資

投資評估:
富爸爸窮爸爸提到一個觀念:「窮人和中產階級為錢而工作,富人讓錢為他們工作」。
這次難得的機會,期望透過投資帶來被動收入。投資債券型基金每年的獲利只有200萬的利差3.0%-2.3%=0.7%,大約是定存利率,每年淨獲利約1.4萬元。於是我選擇投資最熟悉的房地產,卻也是第一次的經驗。房地產的投資各有利弊:

① 中古屋裝修轉賣:
需要自籌裝潢的費用約50-100萬,我沒有類似的裝修經驗,也沒有配合的工班。且因為新制房地合一稅的關係,短期轉售會被課很重的財產交易所得稅,因此刪除這個選項。
② 新成屋兩年後增值:
2015年底的房地產因新制房地合一稅還有總統大選的干擾,成交量一直處於低檔。竹東昌益環球市、寰宇市一直吸引我注意,然而三房的總價約600萬,除了200萬的自備款是用理財型貸款支付還要另揹400萬房貸,等於是600萬全額貸款,每月本利攤還要繳30000元。假設購入之後馬上出租,當地三房租金約15000元。租金1.5萬/月×12月=18萬,18萬÷600萬=3%租金投報率,只等於投資債券型基金,但是每個月的現金流將會是-15000元。這項投資所要承擔的風險是租不出去或房價下修造成損失;主要的獲利在兩年後的房價增值而非租金收益
③ 收租套房:
新竹、竹北套房收租的報酬率大約在3-5%,優點是現金流可能會是正數;需要負擔的風險有:租不出去、租金下跌、房價下跌房客欠租、屋況被破壞、房子變成凶宅。
前三項的風險我們無法控制,然而慎選產品可以避免租不出去的風險;租金下跌頂多投報率下降,至少不會跌破貸款利率;房價下跌只要長期持有不要出售就不會有損失,透過價格分析確保買價為當時的相對低點,就可避免房價下跌造成的衝擊。後三項則可以透過慎選產品與房客來避免風險。園區上班族絕對優於學生或市區上班族,而情侶、家庭又優於單身者。


再三考量風險、獲利並評估現金流,我傾向投資收租套房,便透過網路開始搜尋物件。
首先會到信義房屋和永慶房屋的網站搜尋物件,主要是因為信義房屋網站包含信義、住商、太平洋、中信、大家房屋的物件;永慶房屋的網站會包含永慶、有巢氏、台慶的物件。只要掌握這兩大品牌就可以搜尋到九成以上的委託物件。而我也會到591找屋主自售或小品牌仲介的物件。




物件與行情資訊:
在網站上輸入設定條件:新竹市、0-300萬,15年內的產品,我優先挑選有社區名稱的物件。有社區名稱代表有社區管理,除了能代收郵件包裹、對單身租客也較安全、公共區域的清潔和維護也佳,於是我憑經驗挑出下述合適的社區:
經國豔:經國路二段(市區)
蒂芬妮:中山路(市區)
月光寶盒:長安街(市區)
鴻澤北大:仁德街(市區)
Sogo123:中華路(市區)
潘朵拉:光復路(市區、新竹女中對面)
大任福華:中正路(市區)
煙波主人:明湖路(青草湖)
森之妍:明湖路(青草湖)
優秀賞:香北一路(大庄、元培玄奘大學附近)
師院雅筑:振興路(新竹師院附近)
梅竹芳鄰:大學路(園區、交通大學附近)
中華科技廣場:柯湳一街(中華大學附近)
活力館:金山六街(園區附近)

在上述社區可以再篩選要鎖定的承租客:上班族或學生。租客為學生要考量的有:
○寒暑假的空窗期常無法收租
○學生租客流動率高,常常要找新租客
○學生預算普遍不高
○學生的生活問題較多(媽寶)
○招生人數銳減,日後大學退場會降低租屋需求量。

由於上述考量,優秀賞、師院雅筑、中華科技廣場就率先刪除。梅竹芳鄰會保留下來是因為社區鄰近科學園區,且交大估計不會有減招的疑慮。其中『中華科技廣場』我想特別提出來討論:這個案子位在中華大學附近,標榜有三間套房、每間套房租金4000元,總價近300萬,乍看之下投報率似乎不錯,但實際走一遭社區會發現,公布欄滿是招租的廣告,明顯供給大於需求;況且若同是收租12000元,顯然是管理單一承租客較為省事。
第二階段我會考量社區附近是否有八大行業。雖然能透過篩選租客來降低本身的風險,但卻避免不了其他房東的抉擇,居住品質就會受影響,因此刪除經國路、中正路附近的社區。

評估過程中我會到社區附近看看環境、約仲介實際前往看屋、每天搜尋房仲網站和591、並且前往社區詢問管理員是否有屋主自售,但因為我外表太像仲介,管理員的防備心很重,若是婆婆媽媽出馬去問管理員,比較容易探尋到屋主賣屋資訊。篩選及評估後鎖定下述社區,並善用591的功能瞭解社區租金與房價,概略的算出投資報酬率:

蒂芬妮:昌益建設,樓中樓格局,屋齡新管理佳,雖然在中山路,還是列入考慮。
煙波主人:春福建設、平面式格局,地點較偏遠但園區客可以接受,單價便宜。
梅竹芳鄰:小建商興建、平面式格局,近園區。
森之妍:寶佳建設、平面式格局,地點比煙波主人在深入一些。
潘朵拉:春福建設、樓中樓格局,鄰鐵路、社區入口位置比較尷尬。
活力館:小建商興建、樓中樓格局,園區人最愛金山街的生活機能

591出租社區找房(瞭解租金行情)
591出售社區找房(瞭解售價行情)



出價洽談:
有天在591上搜尋到一個物件:煙波主人開價198萬。我立刻上實價登錄網站查詢成交行情,先搜尋近半年行情:每坪單價約10.8-13.8萬,最高的每坪15.8萬跟最低的每坪2.7萬都可以忽略,因為最高跟最低的行情有可能是有高檔裝潢、家電,最低的可能為特殊情形:如親友間的買賣...等。

   買賣房地產該如何查詢行情
   如何看懂實價登錄:建坪單價
   如何看懂實價登錄:特定社區行情
   如何看懂實價登錄:實戰演練








接著整理近三年該社區B2樓層價格波動,由於社區內坪數都相同,就以總價來製表;若建坪不盡相同就用每坪單價來評估。網路上常說要用開價的七折開始出價,若以這個例子就相當不智,因屋主開價就已是市場行情價(在實價登錄的行情範圍內),若一跟賣方開價就出140萬,可能會招致賣方的反感,後續洽談就會更辛苦。



洽談第一原則:不要先出價:單兵戰鬥訓練說拔草測風向,於是我禮貌的去電賣方表達購屋的意向,詢問賣方期望的底價,賣方就提到前幾天有另個買方看屋後出價170萬元,這個價格他有慎重考慮。這時要分辨這個訊息真實性,有可能是高手賣方的定價策略,希望買方從170開始往上出價,也可能是賣方在製造競爭者抬高價格。由於已詳細做過功課,170萬確實是實價登錄的低標,判斷該訊息為真。我擔心賣方會優先出售給第一組買方,未避免夜長夢多當下就向賣方出價170萬,並附上誘人的條件:『不需看屋,當天可簽約』,希望賣方可以讓售給我。賣方考慮一會便表達該價格還未達預期,希望我可以再加價。同樣的還是運用洽談第一個原則:不要先出價。在電話裡我詢問賣方:『你希望我加多少』(逼價)。賣方給我個明確的價格:『希望是180萬』。
洽談第二原則:不要接受對方第一個價格這是巧妙的心理戰,若當下立刻就同意賣方180萬成交,賣方心理就會懊悔:『可惡,早知道開價185萬也許買方也會答應』,後續賣方價格反彈或反悔不賣的機會就會大增。因此即便賣方180萬的價格已在鎖定的射程內,還是持續議價,一方面穩住案子讓賣方覺得有獲勝的感覺,另一方面買屋的目的是投資,能爭取一萬是一萬。
洽談第三個原則:不要掀自己的底牌我的底牌是180萬也會買,但是希望178萬元成交,於是向賣方提議以176萬的可能。賣方以要和太太商議為由中斷通話,再次聯絡果然以中間值178萬成交。試想,若當時跟賣方出價178萬,也許最後的成交價就是179萬了!

幸運的,我遇到善良的賣方,順利談到一個買賣雙方都滿意的價格。倘若今天遇到談判技巧高段的賣方,當我詢問賣方的底價(逼價)時,若對方堅持不告知、或不說明前個買方出價170萬的事、或者故意說前一個買方出價180萬,我可能會從180萬開始出價,最終成交價就會落在180-198萬之間;也或許賣方表明要跟太太商議的時候,會運用黑白臉策略堅持踩住180萬底價,也就爭取不到2萬元的議價空間。

結論:
順利買到房子後,開始追蹤分析整筆投資的收益狀況。先用第一銀行貸款試算算出貸款178萬元、利率2.3%則每月應繳本息為9260元。租金收入為每月10000元包含網路、第四台、管理費,每月實收約8300元。租金扣除必要費用與房貸利息,每年淨獲利為5.87萬。本次投資的優點是完全利用銀行資金創造獲利:每月4891元,卻沒有花到自己的資金;缺點則是每月房貸扣除租金收入,現金流為 -960元







這個投資策略(如上表)若能自備三成自備款53.4萬,就可以創造出每月8300-6482=1818元的現金流;實際獲利為每年7.09萬、每月5900元。若能不斷的創造第二間、第三間的收租套房,就能創造更大的被動收入。

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