5.24.2016

繳納房屋稅前,先注意核定的使用情形



每年5月份除了個人綜合所得稅,還需要繳納房屋稅。
而近年修正的房屋稅條例,明定住家的房屋稅率分為自住用非自住用
稅率分別為1.2%1.5%,自住使用房屋係指個人所有之住家用房屋,
須同時符合房屋無出租使用,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,
且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內等要件。

備註:房屋稅的自用無需設立戶籍,只需要向稅務局申請使用情形變更即可。

拿到房屋稅單先別急者繳納,先確認一下是否核定為自住,
近期就有民眾詢問『為什麼房屋稅這麼貴?』除了因該房屋的屋齡較新,
最主要是建商當時申報房屋稅籍,並沒有主動幫客戶申請為『自住用』
讓客戶繳1.5%非自住用房屋稅。這時要趕緊跟稅務局申請改為自住用
日後該房屋就會以1.2%的自住用稅率核課,一年可節省2433元的房屋稅。


房屋稅適用住家用稅率要件:
1.本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3.房屋無出租使用。
4.房屋目前無提供營業商號、事務所、診所、人民團體或補習班使用。
5.最近一期房屋稅繳款書非按「住家用」稅率計徵房屋稅。

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5.04.2016

財產交易所得稅:申報懶人包 Q&A



  
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一


Q1:我需要申報財產交易所得嗎?
A1:只要您在105年度有出售房屋,就需要申報財產交易所得,這筆所得在網路報稅也不會自動帶入,需要自行新增。時間點的認定是以登記完成日為準,舉例說明:104/12/1簽定買賣合約,房屋在105/1/10登記完成,則視為105年度的所得,需在106/5申報。登記完成日可以從權狀或謄本上找到(登記日期),但是賣方通常不會留已出售房地的謄本或權狀影本,若要知道確切的登記完成日期,可以詢問當時的承辦代書,或者花點錢去調閱已出售房地的謄本。

Q2:該用哪一種方式申報財產交易所得?
A2:財產交易所得稅舊制分標準認定(無法證明取得成本者)及核實申報(可以證明取得成本者)。105/1/1開始則有新制房地合一稅。依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依該部核定標準核定之。也就是說以核實申報為主,若無法證明取得成本就用標準認定但是101年8月政府開始實價登錄,之後的買賣就建議核實申報,因為政府都有掌握買賣價格。另外,若為98年以後跟建商購買預售屋,建商有將售價造冊送交國稅局,出售時也需以核實申報。   

Q3:何時需要申報財產交易所得?
A3:若適用財產交易所得稅舊制,無論能否提出當時的成本證明,都要於售屋登記完成日的隔年5月,申報所得稅時一併申報財產交易所得。例如:105/11/1出售房地於105/12/5登記完成,需於106/5申報。若適用新制房地合一稅,則需於出售房地登記完成之日起30日內向所有權人戶籍所在地的國稅局申報。

Q4:財產交易所得稅有何節稅方法?
A4:倘若賣屋是賠錢的,可以申報財產交易損失,若當年度有其他財產交易所得,可以抵扣。但不可抵扣其他個人所得。若有符合以小換大且自住的重購要件,則能申請重購退(抵)稅。核實申報可以提出相關費用為扣除額,例如:公證費、契稅、印花稅、地政規費、代書費、外管費、土增稅、仲介費、清潔費、搬運費、廣告費、修繕費...等。而最具爭議的裝修費用是否能列入扣除額,還是需要稅務員來認定。國稅局能接受扣除的解釋如下:取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能,而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。賣屋前因要使價格提高所為的裝修會比較容易被國稅局接受,而購置時的裝修可能會被視為居住的相對代價且裝潢價值會隨時間折舊耗損,被駁回的機會較高。取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、金融機構借款利息...等,都是屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。(財政部83年2月8日台財稅第831583118號函)

Q5:可以先用最簡單的標準認定(無法證明取得成本者)來申報嗎?
A5:申報財產交易所得以核實申報為主,倘若你手邊有取得成本的資料,卻要技巧性選擇標準認定來申報,未來很有可能會被國稅局要求補報。特別是98年後向建商購買預售屋或101年8月實價登錄後購買,幾乎都逃不了核實申報補稅的命運。下圖就是客戶被國稅局要求補稅的公文,會在賣屋後的3-5年後都有機會收到。



延伸閱讀:
財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
   財產交易所得稅:新制房地合一
   財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一


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如何申報財產交易所得稅:重購退稅

本文更新於105/5/3,適用於104年度所得申報。

五月份的報稅季節,若您在去年度有售屋,且在售屋的前後兩年內有新購房屋,可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退(抵)稅。財政部稅務入口網:如何享用重購自用住宅扣抵稅額

自用住宅關於建物所得稅的退稅(扣抵)要件:
1. 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶
2. 出售與重購房屋均需為自用住宅
3. 兩年內重購(先買後賣或先賣後買皆可)
4. 重購房屋之房屋評定現值需大於出售房屋評定現值

若只是單純的售屋請看:
    售屋的財產交易所得稅(標準認定)
    售屋的財產交易所得稅(核實申報)

一般民眾現在多用網路報稅,以下就做簡單的案例說明:小明104年有出售房屋也有新購一間房屋,在105年5月申報所得稅時,在報稅軟體所得資料一欄,所得種類選財產交易所得(房屋-無法證明取得成本者適用)再選取出售房屋的直轄市、縣(市),會有不同的核定標準率(標準認定)選取售屋所有權人並填入出售房屋地址,勾選『設算重購自用住宅扣底稅額勾選』找出當時出售與重購房地的契稅繳款書建築改良物所有權買賣移轉契約書。房屋評定現值可從上述兩份文件上找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位,在建築改良物所權買賣移轉契約書澤是在『買賣價款總金額新台幣』欄位。



接下來輸入相關資訊:
出售房屋完成移轉登記日:房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀(或謄本)的影本,可找當時承辦代書尋問切確的完成移轉登記日,或者到地政事務所申請謄本查詢。如果不想那麼麻煩那就填個大略的日期,填契稅繳款書上的『立契日期』或土地/建物所有權買賣移轉契約書上的『送件日期』吧!重購房屋的完成移轉登記日,則可以從建物所有權狀上『登記日期』看出。出售價格與重購價格填寫上述所提到的房屋評定現值。



輸入完畢之後按完成登錄,在主頁面按『+新增』財產交易所得就會新增上去。所得總額是41420。若您有正確輸入重購資料,也經系統判斷符合的重購要件,你會發現你的所得是增加的,但是應納稅賦是不會因此增加。不信的話你可以把已經輸入好的資料,把設算重購自用住宅扣抵稅額勾選取消勾選。就變成單純申報售屋所得,你就會發現應納稅額增加了!


權狀範例:


==================================

上述的教學是出售與重購同一年度。若是不同年度的買賣,若是先買後賣,申報方式和上述沒有不同。若是先賣後買,已經於前年度報稅繳納財產交易所得,就會在不同的頁面輸入相關資料:倘若101年出售房屋已於102年5月申報繳稅完畢,102年底重購房屋且登記完成,
則在103年5月報稅時,到重購自用住宅的標籤,輸入出售房屋與重購房屋的資料。


難度較高的是最右邊的應納稅額部分。必須找出售屋該年度的繳稅資料。如果自己沒有留下紙本,可到國稅局請稅務員協助。以本案例為101年,假設當年繳的所得稅額為20萬,繳納的稅率為20%,而101年有申報一戶評定現值458000的財產交易所得,而101年度竹北的所得稅額為評定現值15%,所以101年因申報財產交易所得,多繳了458000*15%*20%=13740的稅
這次我們要用重購退稅把已經繳納的稅扣回來。

所以101年度:出售年度應納稅額(含自用住宅交易所得)200000,出售年度應納稅額(不含自用住宅交易所得)186260,可扣抵稅額:13740元。把所有資料輸入完成+新增,就能在本年度的應納稅額,扣除去年因財產交易所得而多繳的13740元。




在網路報稅完成申報後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 出售及重購土地的契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書
2. 曾設籍在出售房屋與重購房屋的戶籍謄本或戶口名簿影本
3. 出售房屋與重購房屋的權狀影本或謄本


延伸閱讀:
   財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
   財產交易所得稅:新制房地合一
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   如何申報財產交易所得稅:核實申報
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   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一

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5.03.2016

如何申報財產交易所得稅:核實申報

本文更新於106/5/5,適用於105年度所得申報。

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;

財產交易所得並不會自動帶入,而是需要由納稅義務人手動新增,在網路報稅軟體的所得資料頁面,選財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)




選取出售房地的所有權人姓名,填入出售房地的地址收入總額(即為出售價格

舉竹北市富翼套房為範例:合約的賣價為350萬,在買入及賣出之房地價格是否劃分,勾否,意思就是總價350萬是包含土地價格與建物價格。點選修改房屋/土地現值的頁面,填入房屋評定現值與土地公告現值。上述的現值可從土地所有權買賣移轉契約書建築改良物所有權買賣移轉契約書查到。






按下輸入必要的費用及成本,列舉買賣過程中所支付之相關費用。原始取得成本是當時房地購買價格。其他印花稅、代書費、規費、契稅、仲介費...等,需要有單據才能列舉。
*舊制財產交易所得稅-核實申報,賣屋的土地增值稅可以列舉做必要費用,若有土地增值稅需附上稅單,把它填寫在『其他』欄位,就可以扣除。新制財產交易所得(房地合一)因為有扣除了土地漲價總數額,所以申報新制房地合一稅時,土增稅是不能夠扣除的。




最後就會得到一個所得總額是170879。其計算式如下:

(3500000-2761500)× 182000  ÷(182000+604558)= 170879
 (賣價-成本及費用) × 房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值

舊制財產交易所得稅只針對建物核課,而買賣總價350萬則是包含土地與建物的價格,因此×房屋現值÷(土地現值+房屋現值)就是用來拆算房地價格的依據。最後,按頁面上+新增會在下方新增一欄所得,就完成財產交易所得的申報。

這個案例倘若用標準認定(無法證明取得成本者),新增的財產交易所得=182000×19% = 34580,足足差了有5倍。

在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 列舉成本的單據(契稅繳款書、土增稅繳款書、代書費收據...等)
2. 出售時與購入時的買賣合約書(私契)
3. 出售時與購入時的土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書(公契)


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如何申報財產交易所得稅:標準核定

本文更新於106/5/5,適用於105年度所得申報。

五月報稅時,除了一般的薪資所得,若在去年度有出售房屋,別忘了申報售屋的財產交易所得。報稅年度以地政機關登記完成日為準,若您出售的房屋是105/12/1簽約,106/1/3過戶登記完成,則是在107年5月才需要申報該筆財產交易所得。

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依該部核定標準核定之 。網頁連結

一般民眾現在多用網路報稅,以下就做簡單的案例說明:
小明105年有出售房屋,在106年5月申報所得稅時,就要自行列舉『財產交易所得』。在網路報稅軟體的畫面,帶出你的所得與支出後,在所得資料一欄,所得種類的下拉式選單選取財產交易所得(房屋-無法證明取得成本者適用)



選取你出售房屋的直轄市、縣(市)鄉鎮,會有不同的核定標準率。而每年的核定標準率也都略有差距。


以竹北105年出售房屋為例,所得總額為房屋評定現值×19%。選當時售屋的所有權人姓名,填入出售房地的地址房屋評定現值(移轉價格),該現值可以在契稅繳款書左下角或建築改良物所有權買賣移轉契約書的下方查到。下圖有範例。填完資料按+新增,就能看到下方所得欄位增加了一項財產交易所得,也可以看到右上角應自行繳納稅額因這筆交易所得而增加。

屆時要附契稅繳款書或者建築改良物所有權賣賣移轉契約書的影本,郵寄給國稅局,證明你所輸入的房屋評定價格是正確的。







在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 出售時的契稅單或建築改物所有權買賣移轉契約書(公契)


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