9.07.2016

如何申報所得稅:房地合一

財產交易所得稅:新制房地合一
是否適用新制房地合一稅的檢核表
若出售房地產適用於房地合一稅,務必於過戶完成30天內,向戶籍所在地的國稅局申報以免受罰。備註:過戶完成日即為權狀或謄本上的登記日期。申報房地合一稅,在國稅局房地合一專區有空白表單、範本以及相關法規可以參考。

右上角填寫的交易日期,即為權狀或謄本上的登記日期,也就是過戶完成日。土地坐落、房屋地址、移轉比例,可以從合約書、權狀或謄本上面查到。稅籍編號可以從契稅繳款書查到(如下圖)
取得日期是當時買入房地的登記日期取得原因可以從謄本的所有全部上看到(常見的有買賣、贈與、繼承...等)房屋土地成交價額,是本次出售房地的合約價格。可減除成本、可減除費用後面計算完再回頭過來寫。持有期間:將買入及賣出登記日期相減的天數,用來判斷稅率。若因繼承或贈與取得的房地,則持有期間=個人持有期間+被繼承人或配偶的持有期間

接下來翻到第二頁計算成本及費用,第一頁下半部將是最終核算金額的結果。






若您是買賣取得,則在原始成本YA1填買入金額。倘若是跟建商買預售屋,價格有分建物(房屋)價格、土地價格,可以分別寫在YA1、YA2,再加總到A1。若為繼承或贈與取得物件,則填入取得時的房屋評定現值及公告土地現值。上述兩個現值可以從當時分割繼承契約、遺產稅申報書、贈與契約上查到。消費者物價指數調整數,可以從政府公告的網址查詢。  物價指數   再將現值乘以物價指數,加總寫在B1,即可算出成本。

取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用等,需要提出發票或單據,這邊的單據是買屋時所支出的費用,規費是指繳納給地政事務所的過戶規費。另外空白的欄位可以填寫其他支付的費用,如水電瓦斯外管費....等。所有費用小計為ZA3。而改良土地費用一般沒有這項費用,若有需要有政府認定的證明。ZA1+ZA2+ZA3=ZA就是成本















取得、改良及移轉費用:賣屋時的仲介費、搬運費、清潔費...等,許多民眾會詢問裝修費用能不能抵扣,目前國稅局沒有一定的標準,只能由稅務員個別認定。依國稅局宣導的幾個重點:第一個是裝修費要有明確的物件住址、裝潢項目、單價、數量、總價,且不能只是一張發票寫著裝潢費及金額;而可扣除的金額也是由稅務員主觀認定,若超出總金額的一定比例,稅務員不一定會全額認列。

所以的費用加總之後,和出售成交價額的5%做比較,取大者填入ZB。倘若完全沒有仲介費、搬運費...等費用,也能用總價5%做移轉費用。附表三,若在交易日三年內有房屋土地交易損失金額,附上附國稅局核定損失金額的核定通知書,即可列舉扣除。



翻回第一頁,來進行最後的作答。房屋土地成交價額=房地出售價格。可減除成本ZA=房屋的成本+買入時的相關費用。可減除費用ZB=取得、改良及移轉費用。房屋土地交易所得額GI=AA-ZA-ZB。課稅所得額GL=GI-ZC-土地漲價總數額。土地的增值已課徵土地增值稅,為避免重複課稅因此能扣除土地漲價總數額。

土地漲價總數額=申報現值總額-前次移轉所申報現值×消費者物價指數-土地改良費用(工程受益費)

土增稅是依土地漲價的倍數來課徵土地增值稅(20~40%)。土地漲價總數額可以從土地增值稅單上查到,也可以上網計算查詢到。如何計算土地增值稅財政部試算土地增值稅網頁

最後來判斷稅率是10%~45%,再用上述的課稅所得GL×稅率=應納稅額AF




@下述土地漲價總數額的計算,是以文章如何計算土地增值稅所試算出來的金額;
土增稅單則是別案取來當做範例,因而和上述範例的金額16000有所不同。

















申報應附文件:
1. 申請書
2. 買入及賣出時的買賣契約書影本:證明交易價格跟買入成本。
3. 相關單據:土增稅、契稅、代書費、仲介費....等單據

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9.02.2016

地政士考試準備:民法概要與信託法概要

民法概要與信託法概要,既然說是概要那就不要跟他太認真了~

寫這篇網誌的時候已經是考上後的兩年,一直覺得拖稿很不應該,
趕緊寫下準備民法與信託法的重點。

我一再強調『及格制』的考試,重點在於抓重點(繞口令)
除非你想當榜首才需要去鑽研很難懂、很艱深、很冷門、很龐大的題目,
否則60分上榜跟第一名上榜拿得都是一樣的及格證書,
務必要把準備考試的時間,花在最有效率的科目、題形上。



民法的條文這麼多,更何況同一件事情還有甲說、乙說、丙說,
還有林俊傑的『他說』,所以準備民法的根本原則就是『放棄』。
但不是全然放棄,而是選擇性放棄:

信託法25分的內容少,每年的考題都是固定的,這題一定要拿,死背也行。
必考一題親屬與繼承,這題型有邏輯且直接,沒有甲說乙說隨便說說,
所以這題也一定要拿。這樣加起來50分應該可以拿40分,基本上就達成低標。

接下來民法的章節,就挑總則篇、物權篇念。債權太難了就選擇性放棄,
放棄不是代表全部放棄,例如債務不履行、損害賠償、契約之解除....等
只要是地政士業務裡會常遇到的,就是考試重點。
至於什麼旅遊、出版、運送跟地政不相干的條文就不用看了。

而補習班的民法會有很多例題,我也只偏重在房地產相關的例題,
再回頭去細讀相關法條,並把重要的法條背起來,
作答的時候帶一下法條的內容,那怕不是一字不漏的寫出來,
起碼讓閱卷老師知道我們是有點水準的。

用這樣的方法,應該可以讓民法的分數控制在40-60分,不致於拉低總平均,
其他的時間就集中火力在土地法、土地稅法、土地登記規則吧!




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地政士考試心得
地政士考試準備:民法概要與信託法概要
地政士考試準備:土地法規
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地政士考試:錄取心得
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