12.23.2016

是否能尊重代書的專業?

此為抱怨文,正向魔人請勿閱讀。

  最近有位前同事介紹的鄭老師,在中午用餐時間無預警來到辦公室,於是我放下剛打開的老兄牛肉麵,接受她的諮詢。客戶拿出密密麻麻的小抄,顯然是做過功課,只是來事務所確認流程細節。這種需要免費諮詢的客戶,特別是親友轉介紹的,我一向不吝給予協助,耐心的傾聽並把大步驟拆解成小步驟,詳細地說明法令與應注意細節。
  也許法令不如她的盤算,慢慢地她有些不耐煩,不停打斷並質疑我的說明,然後加上傲慢的語氣問我:『懂嗎?』 ,還有堅定地說:『媽媽的遺產是我的!』。我突然回到指導教授meeting的場景,只能不斷聽然後點頭,內心卻後悔跟她提遺囑要件及特留份的問題,因為這會讓我的牛肉麵跟心一樣越來越冷。鄭老師臨走前冷冷丟了一句:『這些事情我會自己去辦,賴先生你的服務真好』。我苦笑卻鬆了口氣,同事一邊竊笑一邊好心去全家幫我微波牛肉麵。
台灣人的劣根性,總是想免費獲得別人的專業,差勁的是還帶著挑釁與質疑。後續鄭老師只要遇到流程卡關,我就會接到她的『質詢』電話,內容一定會有『懂嗎?』 還有『媽媽的遺產是我的!』我想,她這案子恐怕沒這麼容易結案,祝福她能順利。


如何挑選預售屋的棟別與樓層?



新竹昌益建設在2016年12月推出新案『世紀忠孝』,一如預期地很快完銷,每次遇到熱銷案,考慮是否購買的時間往往只有半小時,除了對周遭環境事先場堪,平常就要建立選屋的基本認知,在銷售案場才能快速做正確的決策。

下述的選房意見,不適用於所有人,但起碼會符合大多數人的偏好。

一、周遭環境:
先用GOOGLE地圖確認社區的方位與附近的嫌惡設施,忠孝世紀社區有一面朝鐵軌(東北)、一面朝大潤發停車場(東南)。右上方有東光陸橋,左下方為麗寶美棧社區。對外出入道路要從東光陸橋旁的小路單向出口、公園路與八德路雙向出口。實際場堪再次確認附近有無墳墓、宮廟、垃圾場、變電所...等嫌惡設施,也稍微留意附近的建築物有沒有風水上的禁忌。陸橋在風水上俗稱鐮刀煞,用科學的角度來看,陸橋旁車速較快而且半夜也會有車來來往往,需要考量噪音與空氣污染問題。



二、朝向:
一般說房子朝向都是講客廳落地窗的朝向,因為這是全家最常使用的空間(在台灣的格局規劃主臥和客廳多為同向)。古人常說座北朝南理想的方位,這不僅是習俗而是有科學根據。夏天吹南風、冬天吹東北季風,因此南北向的房子會比東西向的房子通風。再者是採光的考量。夏季時太陽在天頂正上方,那麼朝北朝南的房子光線不太有差異;冬天時太陽的位置會在天頂偏南,朝南的房間光線佳且溫暖,朝北的房子則會陰暗且潮溼。(備註:以上的說明都是建築物周遭沒有遮蔽的假設下)

倘若沒有朝南的方位可以選擇,那麼朝東的方位又比朝西的方位佳。太陽東起西落,早晨就可以享受到暖呼呼的陽光絕對是比夕陽西曬好,大家不要小看西晒的威力,在夏天西曬的房間會一直到午夜都還有蓄積的熱量,久久不散,冷氣電費將會相當可怕。朝正東的房子在早晨容易被太陽曬醒,但這缺點可以用全遮光窗簾來解決,而朝東的房子在正午時刻採光上就劣於朝南的房子。依照上述考量,在台灣購屋方位首選應為:南、東南 > 西南、東 > 西、西北 > 北、東北。




三、樓層:
各地對於消防管線的法規不盡相同(新竹的法規總樓層15樓內的建築物,11-15樓會有灑水頭),但是同樣的原則就是盡量避開有消防灑水頭的樓層,因為必須多花錢做全室天花板,除非打算做工業簡約風讓灑水頭裸露。高樓層相對採光會較好,低樓層常被附近建物或自己社區遮蔽,採光差、較潮溼、空氣流通差,會有揚塵及車輛廢氣,還必須忍受住戶人來人往的吵雜聲。建商常主打一樓庭院、二樓大露台來吸引買方,但是庭院或露台多數沒有產權登記只有約定專用的權利,建商卻要你花錢買,三不五時樓上住戶常常會掉東西下來,菸蒂、衣物、垃圾...等就算了,那如果掉下來的是人,抱歉您這戶就變成凶宅囉。這就是為什麼建商常用一樓庭院、二樓露台來吸引買方,因為低樓層真的不好賣,價格也較低。
另外一個因素為:台灣人對於四樓常常有諧音的忌諱,也要列入考量。依照上述考量,挑選樓層的原則以5-10樓為優先,11-14樓次之,沒辦法才挑1-4樓。

四、其他考量:
除了要避開嫌惡設施,挑選合適的朝向,樓層,還要考慮自己社區的棟別,社區的車道位置,是否影響採光或有風水禁忌。曾有風水老師指出車道正上方的風水不佳,部分銀行也確實限縮此類型物件的貸款額度,以科學上的角度來看,車道正上方樓層會有車輛廢氣以及噪音問題(車輛引擎聲還有鐵捲門開關的聲音),挑選棟別樓層時宜避免。

以昌益世紀忠孝為例,面停車場的棟別為朝東南較為理想,又以離東光陸橋最遠的A、B棟為佳。A、B棟又以B棟為最佳,理由是B棟側面朝美棧社區,後陽台朝西南,雖然主臥側面沒有開窗(詢問建商理由是若側面開窗主臥的床會不好擺),但是A棟後陽台朝東北且緊鄰著同社區的F棟,後陽台與次臥採光絕對是B>A。對於後陽台採光沒有概念的,可以參觀朋友家或者請房仲帶看同建商的其他建案(綠光、芬蘭、丹麥、北歐...等),一棟連著一棟的規劃,在低樓層後陽台絕對是暗無天日。

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朋友在預售案場要決定棟別樓層時,面停車場棟別只剩下四房必須搭配雙車位,預算考量下只能挑選面鐵軌的三房。當時銷售人員強推H棟中樓層,我馬上持反對意見,理由是社區的中間棟為六拼(4間三房+2間二房),相較於兩側棟別都是單純四拼(2間三房+2間四房),六拼棟別之後會較難等電梯,而且二房有很大機會是投資客買走,出租機率很大,住戶品質無法控制,因此面鐵軌的三房會以C、D兩棟為佳(因為M、N棟太靠近陸橋是搖滾區)
銷售人員後來轉介紹C棟中樓層與D棟的中高樓層,都是沒有灑水頭的樓層,我當下建議朋友挑選C棟的中樓層而捨棄D棟的中高樓層,主要是因為後陽台的採光考量(上述第四點有提到)。雖然C棟緊鄰著社區的車道,但因為樓層已經是中樓層,較無噪音跟廢氣影響。

文章最後再次強調上述的選屋原則不一定符合所有人的需求,但肯定是市場上的主流觀點

例如:
1. 有些人經算命老師建議,一定要買面對東北的房子。
2. 網友曾有不同的看法:覺得面停車場的景觀未來可能會被擋住,反之面鐵軌的一定很安全,這也是一個不錯的想法,畢竟即使是面停車場棟別一定也避免不了鐵路噪音。
3. 灑水頭的優缺點見仁見智,不在意的人當然是選擇越高樓層採光越好、視野更棒。
4. 頂樓真的很熱(漏水問題以目前建商的施工水準倒是不致於),若堅持不要住在人家腳底下、或者很怕樓上噪音,那麼選頂樓,建商跟代銷也是很感謝你的。














12.08.2016

預售屋賣方不得向買方收取『水電管線費及瓦斯外管費』


建商賣預售屋不得向買方收取水、電之管線費用及瓦斯內管費用。
瓦斯外管費用仍依契約而定。

網址:http://www.land.moi.gov.tw/law/chhtml/newlawdetail.asp?nid=1527

訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第13點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用補充規定


公布單位:內政部
公布日期:2014/8/5
公布內容:

內政部 令
發文日期:中華民國103年8月5日
發文字號:內授中辦地字第1036651638號
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用,補充規定如下:
一、賣方(不動產開發業)通知買方驗收時,自來水、電力均應達接通狀態,賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。但預售屋買賣契約訂約日在一百零三年五月二日內授中辦地字第一0三六00二二五一號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該項費用。上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。
二、有天然瓦斯地區之預售屋買賣,除契約另有約定,並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外,賣方均應於房地出售範圍內,達成瓦斯配管(內線管設施)之可接通狀態,不得向買方另收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約訂約日在一百零三年二月二十七日內授中辦地字第一0三六0三一五五三號函示(未含當日)前有約定費用支付者,從其約定;未有約定者,賣方不得向買方收取該內線管費用。上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。至銜接公用事業外線管(房地出售範圍外)之瓦斯管線費,因非屬預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點規定範疇,宜由買賣雙方本契約自由原則議定之。
部  長 陳威仁



關鍵字:水電瓦斯外管費、預售屋買賣