12.23.2016

如何挑選預售屋的棟別與樓層?



新竹昌益建設在2016年12月推出新案『世紀忠孝』,一如預期地很快完銷,每次遇到熱銷案,考慮是否購買的時間往往只有半小時,除了對周遭環境事先場堪,平常就要建立選屋的基本認知,在銷售案場才能快速做正確的決策。

下述的選房意見,不適用於所有人,但起碼會符合大多數人的偏好。

一、周遭環境:
先用GOOGLE地圖確認社區的方位與附近的嫌惡設施,忠孝世紀社區有一面朝鐵軌(東北)、一面朝大潤發停車場(東南)。右上方有東光陸橋,左下方為麗寶美棧社區。對外出入道路要從東光陸橋旁的小路單向出口、公園路與八德路雙向出口。實際場堪再次確認附近有無墳墓、宮廟、垃圾場、變電所...等嫌惡設施,也稍微留意附近的建築物有沒有風水上的禁忌。陸橋在風水上俗稱鐮刀煞,用科學的角度來看,陸橋旁車速較快而且半夜也會有車來來往往,需要考量噪音與空氣污染問題。



二、朝向:
一般說房子朝向都是講客廳落地窗的朝向,因為這是全家最常使用的空間(在台灣的格局規劃主臥和客廳多為同向)。古人常說座北朝南理想的方位,這不僅是習俗而是有科學根據。夏天吹南風、冬天吹東北季風,因此南北向的房子會比東西向的房子通風。再者是採光的考量。夏季時太陽在天頂正上方,那麼朝北朝南的房子光線不太有差異;冬天時太陽的位置會在天頂偏南,朝南的房間光線佳且溫暖,朝北的房子則會陰暗且潮溼。(備註:以上的說明都是建築物周遭沒有遮蔽的假設下)

倘若沒有朝南的方位可以選擇,那麼朝東的方位又比朝西的方位佳。太陽東起西落,早晨就可以享受到暖呼呼的陽光絕對是比夕陽西曬好,大家不要小看西晒的威力,在夏天西曬的房間會一直到午夜都還有蓄積的熱量,久久不散,冷氣電費將會相當可怕。朝正東的房子在早晨容易被太陽曬醒,但這缺點可以用全遮光窗簾來解決,而朝東的房子在正午時刻採光上就劣於朝南的房子。依照上述考量,在台灣購屋方位首選應為:南、東南 > 西南、東 > 西、西北 > 北、東北。




三、樓層:
各地對於消防管線的法規不盡相同(新竹的法規總樓層15樓內的建築物,11-15樓會有灑水頭),但是同樣的原則就是盡量避開有消防灑水頭的樓層,因為必須多花錢做全室天花板,除非打算做工業簡約風讓灑水頭裸露。高樓層相對採光會較好,低樓層常被附近建物或自己社區遮蔽,採光差、較潮溼、空氣流通差,會有揚塵及車輛廢氣,還必須忍受住戶人來人往的吵雜聲。建商常主打一樓庭院、二樓大露台來吸引買方,但是庭院或露台多數沒有產權登記只有約定專用的權利,建商卻要你花錢買,三不五時樓上住戶常常會掉東西下來,菸蒂、衣物、垃圾...等就算了,那如果掉下來的是人,抱歉您這戶就變成凶宅囉。這就是為什麼建商常用一樓庭院、二樓露台來吸引買方,因為低樓層真的不好賣,價格也較低。
另外一個因素為:台灣人對於四樓常常有諧音的忌諱,也要列入考量。依照上述考量,挑選樓層的原則以5-10樓為優先,11-14樓次之,沒辦法才挑1-4樓。

四、其他考量:
除了要避開嫌惡設施,挑選合適的朝向,樓層,還要考慮自己社區的棟別,社區的車道位置,是否影響採光或有風水禁忌。曾有風水老師指出車道正上方的風水不佳,部分銀行也確實限縮此類型物件的貸款額度,以科學上的角度來看,車道正上方樓層會有車輛廢氣以及噪音問題(車輛引擎聲還有鐵捲門開關的聲音),挑選棟別樓層時宜避免。

以昌益世紀忠孝為例,面停車場的棟別為朝東南較為理想,又以離東光陸橋最遠的A、B棟為佳。A、B棟又以B棟為最佳,理由是B棟側面朝美棧社區,後陽台朝西南,雖然主臥側面沒有開窗(詢問建商理由是若側面開窗主臥的床會不好擺),但是A棟後陽台朝東北且緊鄰著同社區的F棟,後陽台與次臥採光絕對是B>A。對於後陽台採光沒有概念的,可以參觀朋友家或者請房仲帶看同建商的其他建案(綠光、芬蘭、丹麥、北歐...等),一棟連著一棟的規劃,在低樓層後陽台絕對是暗無天日。

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朋友在預售案場要決定棟別樓層時,面停車場棟別只剩下四房必須搭配雙車位,預算考量下只能挑選面鐵軌的三房。當時銷售人員強推H棟中樓層,我馬上持反對意見,理由是社區的中間棟為六拼(4間三房+2間二房),相較於兩側棟別都是單純四拼(2間三房+2間四房),六拼棟別之後會較難等電梯,而且二房有很大機會是投資客買走,出租機率很大,住戶品質無法控制,因此面鐵軌的三房會以C、D兩棟為佳(因為M、N棟太靠近陸橋是搖滾區)
銷售人員後來轉介紹C棟中樓層與D棟的中高樓層,都是沒有灑水頭的樓層,我當下建議朋友挑選C棟的中樓層而捨棄D棟的中高樓層,主要是因為後陽台的採光考量(上述第四點有提到)。雖然C棟緊鄰著社區的車道,但因為樓層已經是中樓層,較無噪音跟廢氣影響。

文章最後再次強調上述的選屋原則不一定符合所有人的需求,但肯定是市場上的主流觀點

例如:
1. 有些人經算命老師建議,一定要買面對東北的房子。
2. 網友曾有不同的看法:覺得面停車場的景觀未來可能會被擋住,反之面鐵軌的一定很安全,這也是一個不錯的想法,畢竟即使是面停車場棟別一定也避免不了鐵路噪音。
3. 灑水頭的優缺點見仁見智,不在意的人當然是選擇越高樓層採光越好、視野更棒。
4. 頂樓真的很熱(漏水問題以目前建商的施工水準倒是不致於),若堅持不要住在人家腳底下、或者很怕樓上噪音,那麼選頂樓,建商跟代銷也是很感謝你的。














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