7.24.2017

如何辦理抵押權塗銷手續

將貸款還清之後,需要向貸款銀行申請『清償證明』,才能以清償證明向地政事務所辦理抵押權塗銷手續。清償證明裡面包含:
1.抵押權塗銷同意書 
2.原抵押權設定契約書 
3.他項權利證明書。



送進去地政事務所辦理塗銷後,上述文件地政事務所都會收走,建議要把抵押權塗銷同意書影印一份起來,向產險公司申請火險、地震險的退費,因為火險、地震險都是一年一保,且新所有權人需重新加保無法沿用,賣方塗銷抵押權後可以部分退費。

向貸款銀行申請清償證明之後,銀行需要2-3個工作天作業。拿到清償證明後向房地所在地政事務所,抽『簡易案件』的號碼,等候叫號送件申請塗銷。本人申請塗銷請攜帶下述文件,填寫土地登記申請書,附上清償證明交給收件櫃檯即可。申請塗銷只要10分鐘就可以完成送件,地政機關約1-2個小時可以完成審查並登記。若對於申請塗銷有任何問題都能向地政事務所的服務櫃台詢問。

權利人本人前往申請塗銷請攜帶:
1.身分證正本 
2.身分證正反面影本
3.便章 
4.清償證明(含塗銷同意書、原抵押權設定契約書、他項權利證明書)

若為代理申請塗銷請攜帶:
1.代理人身分證正本 
2.代理人及權利人身分證正反面影本
3.代理人及權利人便章 
4.清償證明(含塗銷同意書、原抵押權設定契約書、他項權利證明書)

登記申請書的填寫方式請參考下列範例。若為代理辦理塗,銷備註欄(9)有一段很長的切結字樣,可以跟地政事務所的服務台拿印章來蓋,才不用當場罰寫。原因發生日期要填寫抵押權設定契約書上面的日期。右方的電話記得要填寫,地政事務所審查完畢後會發簡訊通知結案。
備註1:有些銀行發清償證明時不提供原抵押權設定契約書,這時候地政事務所無法得知要塗銷的是哪一個建號、地號,就需要額外填寫一份登記清冊。


備註2:如果設定抵押的不是銀行,而是一般的自然人(常見的就是親友間的借貸設定、或者錢莊),這時候就要請抵押權人(也就是放款的人),開一份抵押權塗銷同意書(格式不拘,範例如下)加蓋印鑑章,搭配抵押權人的印鑑證明,才能辦理塗銷手續。


5.09.2017

如何申報財產交易所得稅:財產交易損失

倘若賣屋是賠售的,可以列舉財產交易損失。唯財產交易損失只能扣抵財產交易所得,無法扣抵其他所得,倘若該年度沒有其他財產交易所得可以扣抵,則可以在未來三年內的財產交易所得扣抵。

綜合所得稅申報扣除財產交易損失之規定如何?
轉讓「預售屋」有虧損時,應如何申報財產交易損失?

財產交易損失的計算,無論一般房屋買賣或者預售屋的買賣都是用相同的計算公式與申報方式。倘若買價為1270萬,契稅、代書費相關稅規費為5萬元。賣價為1500萬並支付仲介費、土增稅共15萬元,則本次財產交易損失為(1500-1270-5-15)*房地比假設1/3=70萬元。在報稅軟體的頁面按扣除額,再按增修財產交易損失明細資料。房地比=房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值)




選擇所得人,輸入財產交易損失700000。按新增後離開。



卻發現財產交易損失扣除額還是零,那是因為在所得資料欄並沒有輸入財產交易所得,所以自然沒有扣除額可以扣。倘若所得資料有財產交易所得100萬,那麼增修70萬的財產交易損失明細資料後,就會有70萬的財產交易損失扣除額跳出來。而財產交易損失的扣除額以當年度的財產交易所得為上限。假設105年的財產交易損失為70萬,財產交易所得為60萬,則該年度還是只能扣除60萬的財產交易損失,多出來的10萬則可以在未來三年內扣除財產交易所得。





延伸閱讀:
   財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
   財產交易所得稅:新制房地合一
   財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一

5.05.2017

如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣

預售屋換約買賣是權利的移轉,仍需申報財產交易所得,但和一般房屋買賣的申報方式不同。在網路報稅頁面中,選取所得資料→財產交易所得(非房屋-自行列舉必要費用及成本)→非房屋財產交易所得。

輸入換約標的物,XX建案O棟O樓,收入總額填入換約賣出時的合約書價格,必要費用及成本填入當時跟建商買的價格(土地+建物自行加總),若賣出時有支付仲介服務費或建商收取的換約手續費,附上單據也可以加上去,扣除之後就是所得總額。

再次強調預售屋的買賣是一種權利的移轉,申報財產交易所得就沒有劃分房地比,而是所有的獲利都必須申報所得。曾有客戶認為預售屋的換約並沒有到地政機關或稅務機關登記,因而沒有申報財產交易所得,卻在2年後收到國稅局來函要求補稅,不可不慎。




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   財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
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   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一

如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)

本文更新於106/5/5,適用於105年度所得申報。

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;

財產交易所得並不會自動帶入,而是需要由納稅義務人手動新增,在網路報稅軟體的所得資料頁面,選財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)



前文:如何申報財產交易所得稅:核實申報 提到的案例是一般的買賣狀況,房地價格是加總在一起的,在申報所得稅的時候就必須根據房屋與土地的公告現值來分算出建物所得。然而真正的節稅高手會透過房地分價來達到節稅目的。要做房地分價報稅的前題是,買入與賣出的合約書都必須做房地分價(需載明土地價格與建物價格),在申報所得就以建物出售價格-建物買入價格-必要費用來計算財產交易所得。

建商在賣屋時因為營業稅的關係,大多會做房地分價。買方會分別拿到土地買賣合約書與建物買賣合約書,合約書會載明價格。例如:土地價格175萬、建物價格75萬;若賣屋時合約書也做房地價格劃分:買賣價格:新台幣350萬元整(其中包含土地價格265萬、建物價格85萬),則申報的方式就會有所不同。



選取出售房地的所有權人姓名,填入出售房地的地址

收入總額填賣出價格85萬,買入及賣出之房地價格是否劃分勾是,就無需填寫修改房屋/土地現值。點選輸入必要的費用費用及成本,原始取得成本填75萬,契稅25000元是屬於建物費用可以全額扣抵;土增稅是屬於土地費用在這種申報方式就完全不能扣抵;印花稅500元有單獨屬於建物的稅單;其他代書費20000元、政府規費5000元、仲介費210000元則是包含土地與建物費用,就必須用房地比來拆算出屬於建物的費用。

代書費-建物部分費用:20000×85 ÷(85+265)= 4857
規費-建物部分費用:5000×85 ÷(85+265)= 1214
仲介費-建物部分費用:210000×85 ÷(85+265)= 51000



如此計算出來的所得即為17429元。最後按+新增,財產交易所得就會新增在下方的所得欄位。若當時沒有做房地價格劃分,所要申報的所得為170879元。節稅效果非常驚人。

(3500000-2761500)× 182000  ÷(182000+604558)= 170879
 (賣價-成本及費用) × 房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值)

房地價格的比例劃分考驗著報稅者的專業,倘若以公告現值去拆算無法達到節稅的效果,情況允許會把建物出售價格盡可能做低,土地價格做高,但是比例也不能太懸殊讓國稅局的人員認定為惡意避稅。土地:建物的比例概略為6:4~7:3,若做到8:2就有點離譜了!

在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 列舉成本的單據(契稅繳款書、土增稅繳款書、代書費收據...等)
2. 出售時與購入時的買賣合約書(私契)
3. 出售時與購入時的土地與建筑改物所有權買賣移轉契約書(公契)






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新竹竹北代書推薦


3.22.2017

房地產的節稅大補帖

房地產相關稅賦可分為持有稅移轉稅,各項稅賦節稅重點如下:


地價稅 以直系親屬設戶籍,地價稅自用稅率僅為一般稅率的1/5。
房屋稅 持有三間內,若持有超過三間挑選評定現值最高的三戶當自住。

土地增值稅 優先規劃土增稅重購退稅,把土增稅全額退回。若因故沒有辦法使用重購退稅,則考慮使用一生一次的自用稅率,若已使用過一生一次則評估一生一屋的可行性。

財產交易所得稅 優先規劃重購退稅(抵稅),若因故沒有辦法使用重購退稅,舊制可依取得時間優先使用舊制標準認定;若採核實申報可善用房地分價節稅(進階);新制房地合一則需要善用扣除額來節稅。


地價稅:
倘若小明擁有七間房地,但是法令又規定夫妻和未成年子女只能選一處適用自用住宅地價稅,難道沒有破解的方法?其實只要利用直系親屬(包含血親跟姻親)或已成年子女在該地設立戶籍,即可全數適用自用住宅地價稅。

地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下:
(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
(二)無出租、無營業之住宅用地。
(三)土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
(四)都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
(五)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以一處為限。

地價稅核課期間為1/1-12/31,每年11月繳納。若要申請地價稅自用優惠稅率,需在當年度9/22前設立戶籍並向稅務局提出申請,該年度才能夠適用優惠稅率。







房屋稅:

假設小明與妻子小花及未成年子女在台灣擁有6間房屋,房屋評定現值如下圖。雖然小明與小花實際居住於灰色小屋,都應善用法規挑選房屋評定現值最高的三戶當做自住(稅率1.2%),其他戶則用非自住(稅率1.5%)。倘若房屋租人,承租方有設立營業登記,稅率則會變成營業用(稅率3.0%)。房屋稅自住、非自住稅率跟是否設立戶籍無關,夫妻與未成年子女可自行選定三戶當做自住稅率,而夫妻若持有A屋各1/2持分,則夫妻計算持有房屋數量時,該A屋只算一戶。房屋評定現值低於10萬免課房屋稅,若名下有小套房或屋齡較久房屋評定現值較低的房子,切記要選定為非自住稅率,把自住稅率用在房屋評定現值較高的三間。選用自住房屋需要到各縣市稅務局,申請變更房屋使用情形。  填表範例








房屋評定現值的金額,可以從房屋稅單上面查詢到。或者到稅務局去申請稅籍證明書。







土地增殖稅:

土增稅節稅以重購退稅為第一優先,不但沒有次數限制,若規劃得宜可以把土增稅全額申請退回,只是申請重購退稅之後受五年管制,若再度售出或出租、設立營業登記,則需要繳回已申請的退款。


重購退稅適用要件 :
1. 土地出售後二年內重購,或先購買土地二年內再出售土地
2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
4. 出售及新購土地之房屋須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有,並辦竣戶籍登記
5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為
7. 如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍

若無法申請重購退稅稅額又很大,則可以考慮使用一生一次的土增稅自用稅率,一般來說只要節稅幅度超過10萬元可以考慮使用。目前土地公告現值僅為市價的5-6成,政府長遠規劃是調整到市價9成,因此近年幾乎是年年調漲,若您還年輕建議善用一買一賣的重購退稅來節土增稅,寶貴的一生一次要留在最關鍵的時刻使用。

一生一次自用住宅用地優惠稅率要件
1.自用住宅建築完成未滿1年者,其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。
2.從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3.都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
4.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

若已使用過一生一次的土增稅自用稅率,可再檢視是否符合一生一屋土增稅自用稅率,
它的條件更為嚴苛。若也無法符合一生一屋的條件,就只能以一般稅率繳納土增稅。

一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件:

1.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
2.都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3.出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿6年。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年。
6.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
7.已適用一生一次之自用住宅用地稅率。



財產交易所得稅:

待續

2.22.2017

房仲甘苦談3:如何度過業績寒冬

『代書,最近簽約量大嗎?』每次遇到仲介總是會被問到這問題,而仲介們似乎是希望從代書口中聽到『市場的確很冷清』、『簽約量真的很少』這些話,來撫慰自己的久久沒有成交的脆弱心靈,彼此取暖,但若要徹底的安撫仲介心理的不安,我們來細談仲介業的作業節奏吧!

房仲的業績是有波動性的。1-2月、7-9月是淡季、3-6月、10-12月是旺季。原因在於,農曆新年前客戶忙著大掃除、採買年貨,買方無暇看屋、賣方無暇配合房仲看屋,買賣雙方也會避免在農曆年前做重大決定(這時間點會做的重大決定通常是轉職)。而過年後開始忙碌工作的事,小朋友通常還在放寒假,許多家長會帶著小孩旅行或多花點時間陪伴小孩,因此也少有時間來處理房地產的買賣事宜。何況1-2月的工作天數少,房市的成交量也會和科技業的營收同樣冷清。
7-9月同樣有小朋友放暑假問題、氣候炎熱許多買方不太想出門看屋,也常有颱風來攪局,而且8-9月常遇到農曆民俗月,在傳統禁忌下這段期間成交量也會降低。雖然近年來民俗月看屋與簽約的抗性已經不甚明顯,但是業績絕對不會突出。

3-6月及10-12月則是房地產的傳統旺季,淡季累積的買賣屋需求會在這幾個月暴發。加上這兩個季節氣候舒適,買方願意出門看屋,自然成交量就會大。口說無憑,我們來看看信義房屋101-105年營收,就能體會到房地產淡旺季的差異:(105年算是非常特殊的一年,從年頭冷到年尾)






業績好的時候享受掌聲,業績不好的時後享受人生

房仲業務是一場馬拉松,必須有良好的配速才能完賽。若照著主管的要求每個月初業績歸零就開始衝衝衝,那是莽夫的行為。再次強調房仲業務是一場馬拉松、而不是間歇跑,你必須調整好自己的節奏,買氣好的時間用力衝刺業績,做對於短期業績有幫助的事情,比方說大量的帶看、用力的議價、大量的開發募集...等;買氣不好的時後需要充分休息,養精蓄銳並做些對業績有長期幫助的事,比方說:關懷老客戶、擴展新人脈、充實個人blog內容、準備不動產經紀人考試增加專業素養、思考如何把工作系統化讓做業績更輕鬆...等。

上述是以年度來檢視的作業節奏。以每個月來看,月初經過上月底的業績衝刺通常累得精疲力盡,這時候也要懂得放慢節奏稍微喘息一下;月中時全力衝刺,若達成當月設定的業績目標,月底就放慢節奏,補案件庫存或做對於長期業績有益的事,保持體力靜待下個月的賽事。
曾經有店主管說:『你業績已經達到龍虎榜,要不要挑戰月百萬經紀人?』
達成百萬經紀人後,店主管又說『破百了!要不要挑戰二百萬經紀人』?
達成二百萬經紀人後,店主管再說『機會難得,事不是該挑戰三百萬經紀人?』
靠腰,這麼搞下去到底什麼時候才能好好的休息?
我說:『店長,請不要把同仁當成做賺錢的工具,衝刺後我需要休息,路才走的長遠。』

主管在會議上說的彎道加速、沒有不景氣只有不爭氣,這種話是管理者為了整體業績考量不得不的話術,身為第一線的業務人員則是要Smart做業績才能事半功倍。但我還是建議,修生養息這事情只能低調著來,檯面上還是得配合仲介主管們的慷慨激昂,才能避免被盯上或被歸為異類,待買氣來時自己再火力全開,享受先苦後甘的成果。

良好的作業節奏是我入行師父羅興城給的經驗談,後來在業務生涯受用無窮,每個月都有穩定的業績產出(在仲介業務生涯的25個月扣除新人前四個月沒有業績,後來的21個月只掛蛋過一個月),這都歸功於興城師父的中肯建議。與所有仲介從業人員共勉之。





2.13.2017

自行買屋大補帖

買屋最重要的三件事:
1. 符合需求:評估社區優劣、生活機能、財務能力、交通動線
2. 價格合理:透過實價登錄網站確保不會買貴
3. 流程安全:找合格代書並辦理履約保證

透過仲介買屋房仲可以幫忙把關上述三個重點。
自行買屋請參考下列資訊,讓你買到合理的價格、圓成家立業的夢想。


* 買房子需要負擔的費用 *
http://housing-classroom.blogspot.tw/2015/08/blog-post.html

* 我能夠貸款多少錢 *


* 買賣過戶流程 * 
http://housing-classroom.blogspot.tw/2016/01/process.html

* 買賣過戶常見問題Q&A *
http://housing-classroom.blogspot.tw/2016/03/QANDA.html

* 買房子如何查詢成交行情 *
http://housing-classroom.blogspot.tw/2014/03/blog-post_8418.html





1.12.2017

房仲甘苦談2:請照顧好自己的健康

FB的房仲朋友秀出滿滿紅字的健檢報告,他的2017年目標就是定期運動,保持健康,這對房仲業是很大的挑戰。房仲的工時長、高壓力,常常因為服務客戶無法正常用餐,也經常熬夜洽談簽約,店頭聚餐的時候卻又大魚大肉又喝酒;作息、飲食都不正常就帶來許多健康問題。

2014年冬天,房仲業的前同事在上班途中突然腦出血,經過兩週搶救仍然在平安夜離開,在靈堂前看到她甫新婚的丈夫,不禁想起在網路上看到的一段話:『你走了,公司可以馬上找到人取代你,但是你的家人就像天塌下來了一樣』

如果在客戶看屋時一直咳嗽、流鼻水,洽談時因為精神不足一直打哈欠,要如何做業績?不管經營任何行業都需要有健康,才能走的又長又遠,即使是工作再忙再累都要撥空定期運動;同事在吃排骨便當時想想自己的膽固醇;定飲料時想想是否該多喝點水就好;在KTV豪飲時想想這對工作是否有幫助?

想成為一個頂尖業務,就從自律做起,從控制自己的飲食做起。
嚴凱泰:你連吃都不能控制,那你還能控制什麼?
「鈴木一郎」16年大聯盟 僅進過1次傷兵

1.10.2017

房仲甘苦談1:應徵房仲業前,你該有的認知

2014年我離開房仲業,正猶豫生涯規劃時,爬了許多部落格,知名講師福哥曾寫到 邁向專業講師之前:您需要思考的五個問題。過去常私訊回覆網友房仲業的工作內容,就一直計畫寫大連載,把房仲工作心得公開分享給網友,在直營店擔任過業務2年、店長3年,轉職代書後也近距離觀察房仲加盟店的生態,2017年就用『應徵房仲業前,你該有的認知』開啟序幕。

1. 你的肝新鮮嗎?
有不少網友曾問過我:『房仲兼差可以嗎?』我想,不管是任何事業必定要全心全意投入,才有成功的可能。房仲業是個進入門檻低、高報酬的產業,相對一定極度競爭,有許多房仲即便是全職也未必成有好成績,兼差就別想了。房仲的一週工作大概是這樣:

週一到週四
 早上:處理雜事+拜訪社區
 下午:拜訪屋主+售後服務
 傍晚:商圈派報
 晚上:洽談或回報屋主或簽約

週五
 早上:開會
 下午:拜訪屋主+售後服務
 晚上:預約客戶週末看屋

週六週日
 帶看客戶、現場駐點廣告、洽談簽約

由於有許多瑣碎的事情需要做,房仲加班到晚上十點後是很常見的,工時長、高壓力,即使晚上洽談或簽約到半夜,隔天你仍然必須精神抖擻的出現在早會,有一個健康的肝是必須的。

2. 不能正常的休假
房仲業的休假制度因店而異,直營店大多月休七天還有年假,加盟店則是4-5天(僅有少數有7天)。週末是客戶最有空看屋或洽談的時間;週一往往需要開會或洽談結案;週五則需要為週末的銷售日準備,因此房仲業的休假多在週二到週四。這代表你會和朋友與家人的休假時間錯開,好處是周間出遊不會塞車、景點人潮少、飯店便宜,端看你與家人能否適應。

3. 身段是否夠軟Q
由於房價高漲造成許多年輕人買不起房,許多人把怨恨投射在投資客或房仲業者上,因此房仲業者的社會地位不算高,會常感受到客戶的防備心,如果你過去曾有顯赫的學歷、經歷、職稱,你必須放下身段來面對客戶、同事、主管、社區管理員。市場是殘酷的,身為業務一定要有過人的忍耐力才能生存,曾有客戶稱讚『你們XX房屋真是罵不還口、打不還手』。沒辦法為了爭取業績,客戶的高要求甚至是刁難,房仲業都必須使命必達。信義房屋曾有一個廣告蠻傳神的:




4. 全年On Call的日子
身為房仲業你永遠無法預測客戶什麼時候會聯絡你,必須保持手機不離身的好習慣。晚上11點會有竹科剛下班的聯絡你,早上7點會有媽媽族群聯絡你;想賣屋的客戶、想看屋的客戶、同事間詢問案件狀況及看屋方法、成交老客戶的售後服務,手機常是最高費率,需要常常換鈴聲否則聽到手機響會有恐懼症。以前出國可以享有幾天清靜,現在有漫遊+line那怕是你在富士山上你還是必須服務客戶與同事。


5. 沒有想像中的好賺
頂尖業務員開著名車、住在豪宅與你分享成功案例,這絕對是少數中的少數,80/20法則同樣適用在房仲業。好不容易找到的屋主不一定能夠簽到售屋委託,簽到的委託不一定能夠成交,成交不一定能收足仲介服務費,更有可能經營了許久的買方或屋主,在簽約的前夕被同業攔胡。若你無法在房仲業成為領先的20%,對比前述的長工時、高壓力,C/P值肯定是比超商打工低。在房市蕭條的2015-2016年,我看到許多直營店仲介領著底薪,加盟店(高專店)的甚至必須早上送報或到市場搬貨,才能勉強維持開銷;但是同個商圈、同個時間點也有TOP業務有300-500萬的年薪。


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賣厝阿明:房仲這行 10不能說的秘密