3.22.2017

房地產的節稅大補帖

房地產相關稅賦可分為持有稅移轉稅,各項稅賦節稅重點如下:


地價稅 以直系親屬設戶籍,地價稅自用稅率僅為一般稅率的1/5。
房屋稅 持有三間內,若持有超過三間挑選評定現值最高的三戶當自住。

土地增值稅 優先規劃土增稅重購退稅,把土增稅全額退回。若因故沒有辦法使用重購退稅,則考慮使用一生一次的自用稅率,若已使用過一生一次則評估一生一屋的可行性。

財產交易所得稅 優先規劃重購退稅(抵稅),若因故沒有辦法使用重購退稅,舊制可依取得時間優先使用舊制標準認定;若採核實申報可善用房地分價節稅(進階);新制房地合一則需要善用扣除額來節稅。


地價稅:
倘若小明擁有七間房地,但是法令又規定夫妻和未成年子女只能選一處適用自用住宅地價稅,難道沒有破解的方法?其實只要利用直系親屬(包含血親跟姻親)或已成年子女在該地設立戶籍,即可全數適用自用住宅地價稅。

地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下:
(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
(二)無出租、無營業之住宅用地。
(三)土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
(四)都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
(五)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以一處為限。

地價稅核課期間為1/1-12/31,每年11月繳納。若要申請地價稅自用優惠稅率,需在當年度9/22前設立戶籍並向稅務局提出申請,該年度才能夠適用優惠稅率。







房屋稅:

假設小明與妻子小花及未成年子女在台灣擁有6間房屋,房屋評定現值如下圖。雖然小明與小花實際居住於灰色小屋,都應善用法規挑選房屋評定現值最高的三戶當做自住(稅率1.2%),其他戶則用非自住(稅率1.5%)。倘若房屋租人,承租方有設立營業登記,稅率則會變成營業用(稅率3.0%)。房屋稅自住、非自住稅率跟是否設立戶籍無關,夫妻與未成年子女可自行選定三戶當做自住稅率,而夫妻若持有A屋各1/2持分,則夫妻計算持有房屋數量時,該A屋只算一戶。房屋評定現值低於10萬免課房屋稅,若名下有小套房或屋齡較久房屋評定現值較低的房子,切記要選定為非自住稅率,把自住稅率用在房屋評定現值較高的三間。選用自住房屋需要到各縣市稅務局,申請變更房屋使用情形。  填表範例








房屋評定現值的金額,可以從房屋稅單上面查詢到。或者到稅務局去申請稅籍證明書。







土地增殖稅:

土增稅節稅以重購退稅為第一優先,不但沒有次數限制,若規劃得宜可以把土增稅全額申請退回,只是申請重購退稅之後受五年管制,若再度售出或出租、設立營業登記,則需要繳回已申請的退款。


重購退稅適用要件 :
1. 土地出售後二年內重購,或先購買土地二年內再出售土地
2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
4. 出售及新購土地之房屋須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有,並辦竣戶籍登記
5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為
7. 如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍

若無法申請重購退稅稅額又很大,則可以考慮使用一生一次的土增稅自用稅率,一般來說只要節稅幅度超過10萬元可以考慮使用。目前土地公告現值僅為市價的5-6成,政府長遠規劃是調整到市價9成,因此近年幾乎是年年調漲,若您還年輕建議善用一買一賣的重購退稅來節土增稅,寶貴的一生一次要留在最關鍵的時刻使用。

一生一次自用住宅用地優惠稅率要件
1.自用住宅建築完成未滿1年者,其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。
2.從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3.都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
4.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

若已使用過一生一次的土增稅自用稅率,可再檢視是否符合一生一屋土增稅自用稅率,
它的條件更為嚴苛。若也無法符合一生一屋的條件,就只能以一般稅率繳納土增稅。

一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件:

1.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
2.都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3.出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿6年。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年。
6.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
7.已適用一生一次之自用住宅用地稅率。



財產交易所得稅:

待續

沒有留言:

張貼留言