5.05.2017

如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)

本文更新於106/5/5,適用於105年度所得申報。

財政部表示,依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;

財產交易所得並不會自動帶入,而是需要由納稅義務人手動新增,在網路報稅軟體的所得資料頁面,選財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)



前文:如何申報財產交易所得稅:核實申報 提到的案例是一般的買賣狀況,房地價格是加總在一起的,在申報所得稅的時候就必須根據房屋與土地的公告現值來分算出建物所得。然而真正的節稅高手會透過房地分價來達到節稅目的。要做房地分價報稅的前題是,買入與賣出的合約書都必須做房地分價(需載明土地價格與建物價格),在申報所得就以建物出售價格-建物買入價格-必要費用來計算財產交易所得。

建商在賣屋時因為營業稅的關係,大多會做房地分價。買方會分別拿到土地買賣合約書與建物買賣合約書,合約書會載明價格。例如:土地價格175萬、建物價格75萬;若賣屋時合約書也做房地價格劃分:買賣價格:新台幣350萬元整(其中包含土地價格265萬、建物價格85萬),則申報的方式就會有所不同。



選取出售房地的所有權人姓名,填入出售房地的地址

收入總額填賣出價格85萬,買入及賣出之房地價格是否劃分勾是,就無需填寫修改房屋/土地現值。點選輸入必要的費用費用及成本,原始取得成本填75萬,契稅25000元是屬於建物費用可以全額扣抵;土增稅是屬於土地費用在這種申報方式就完全不能扣抵;印花稅500元有單獨屬於建物的稅單;其他代書費20000元、政府規費5000元、仲介費210000元則是包含土地與建物費用,就必須用房地比來拆算出屬於建物的費用。

代書費-建物部分費用:20000×85 ÷(85+265)= 4857
規費-建物部分費用:5000×85 ÷(85+265)= 1214
仲介費-建物部分費用:210000×85 ÷(85+265)= 51000



如此計算出來的所得即為17429元。最後按+新增,財產交易所得就會新增在下方的所得欄位。若當時沒有做房地價格劃分,所要申報的所得為170879元。節稅效果非常驚人。

(3500000-2761500)× 182000  ÷(182000+604558)= 170879
 (賣價-成本及費用) × 房屋現值 ÷(土地現值+房屋現值)

房地價格的比例劃分考驗著報稅者的專業,倘若以公告現值去拆算無法達到節稅的效果,情況允許會把建物出售價格盡可能做低,土地價格做高,但是比例也不能太懸殊讓國稅局的人員認定為惡意避稅。土地:建物的比例概略為6:4~7:3,若做到8:2就有點離譜了!

在網路上完成申報之後,要附繳給國稅局的文件有:
1. 列舉成本的單據(契稅繳款書、土增稅繳款書、代書費收據...等)
2. 出售時與購入時的買賣合約書(私契)
3. 出售時與購入時的土地與建筑改物所有權買賣移轉契約書(公契)






延伸閱讀:
   財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
   財產交易所得稅:新制房地合一
   財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
   如何申報財產交易所得稅:標準認定
   如何申報財產交易所得稅:核實申報
   如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)
   如何申報財產交易所得稅:重購退稅
   如何申報財產交易所得稅:財產交易損失
   如何申報財產交易所得稅:預售屋買賣
   如何申報財產交易所得稅:房地合一




新竹竹北代書推薦


3 則留言:

  1. 另外裝潢費用是否可列在"其他欄位"

    回覆刪除
    回覆

    1. 是否是核實認定可以有兩種做法
      1) 有房地分離的話可直接計算房屋的部分買賣相減 併入所得
      2) 沒房地分離採總價乘以房屋評定現值佔比(房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值))
      這兩種自己選

      若當初跟建商購買的時候 有房地分離計價 房屋占比是32%. 那日後出售時候我還是得維持32%嗎? 還是可以設為30% 甚至29%? 多少算是合理的呢?感覺有點模糊地帶

      刪除
    2. 請參考 如何申報財產交易所得稅:核實申報(房地分價)

      刪除