12.29.2012

『報導』7 種人不易買到房子


( 2012/12/29 12:05 鉅亨網 )
香港《大公報》報導,長期以來,房價是「亂花漸醉迷人眼」,而老百姓們則是「為伊消得人憔悴」。一邊是國家的調控政策的輪番轟炸,另一邊房價非但沒有下降,反而節節攀升。這讓很多購房人看不懂、猜不透,更加亂了陣腳。日前有媒體盤點了 7 種人群不宜買到房子。

1、永遠覺得房價還會跌的人。這些人天天就在盼望崩盤,最好是開發商把房子都造好了再倒貼給他,在等待奇跡會發生的夢中人!
2、永遠總是慢人一拍的人。看房的時候,這好那也好一到關鍵時候就磨磨唧唧,當斷不斷,猶猶豫豫,總是等機會過去了再懊悔的人。
3、永遠都不相信開發商和仲介的人。這些人永遠都以自己為中心,寧可自己負天下人不能天下人負我!世界上沒有純為人民服務的開發商也沒有永遠坦誠的仲介,畢竟大家都是做生意要吃飯的,關鍵是你怎麼去看怎麼去對待!
4、永遠總是看而不買的人。這些人不是不想買,而是總想多看幾套結果一看就不可收拾,房子總是越建越好,價格卻也越升越高,好不容易看好了一套一問價格傻了,怎麼和我當初看的價格差這麼多呢?
5、永遠相信專家的話的人。孰不知那些天天喊房價要跌的專家其實一邊在喊跌一邊卻在到處抄底,試問下中國那位專家不都是有好幾套房子?如果房價靠那些整天就知道吹牛皮的專家能跌下來,那……那你相信嗎?
6、永遠都在等待房價跌到谷底的人。這些人就跟炒股票一樣,天天在等抄底,可是又有幾個能知道谷底在哪呢?
7、總想買套十全十美的房子。這些人往往口袋裏都沒幾個錢,所以總想把錢用在刀刃上!實際上有見過十全十美的房子嗎?想要新街口的位置,紫金山別墅區的環境,江北的價格,想想可能嗎?結果在看了 N 套房子後終於覺得累了困了,明白了房子原來是不能沒有缺點的,在遇到一個黑仲介或者是黑心開發商拼命地忽悠下一頭就栽進去了,最後就整天在家裏怨天怨地怨人!


新竹竹北代書推薦

12.21.2012

申請自用住宅地價稅

每年的11/1號會開徵該年度的地價稅
若您的房子符合自用住宅的規定,別忘了在9/22之前
向稅捐機關提出優惠稅率的申請
(線上申請自用住宅地價稅)
若是一般稅率為  10 / 1000
申請優惠稅率則為   2 / 1000

申請流程:

1把本人、配偶、已成年直系親屬的戶口遷到該土地上的房子內
2向房屋所在地的稅捐機關提出申請


需準備文件:
1戶口名簿影本:如果夫妻戶籍不在同一處,則兩人的戶口名簿都需檢附
2建物所有權狀影本(土地權狀有的話更好):

備註:如果房子內有三等親以外的他人設籍,請出具無租賃關係申明書


Q:一個人是否只能申請一處的自用住宅:
A:不一定,假設您有甲、乙兩處房地產,甲的戶籍登記本人,
  乙的戶籍則有直系尊親屬(爸、媽)或已成年的子女、
  岳父岳母也可以,當然也要上述的這些親屬本身沒有申請自用住宅地價稅。

Q:建物和土地所有權人不同怎麼辦?
A:只要建物所有權人是土地所有權人的直系親屬即可。

下圖為範例: 



地價稅適用自用住宅優惠稅率要件:
1.土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬以1處為限。
2.都市土地面積不超過300平方公尺,非都市土地面積不超過700平方公尺。
3.地上房屋没有出租或營業使用。
4.地上房屋為土地所有權人或配偶、直系親所有。
5.土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍。


新竹竹北代書推薦

房地買賣的重購退稅


重購退(抵)稅分為兩個部分
1.土地增值稅重購退稅(針對土地)
2.財產交易所得稅重購退稅(針對建物)

*土地增值稅之重購退稅:

退稅條件

1 出售與重購均為同一人, (即名義上為同一人). 
2 期間必須在二年之內, 且先買後賣或先賣後買皆可. 
3 都市土地不超過三公畝(約90坪) / 非都市土地不超過 七公畝(約211坪) 
4 所有權人、配偶、直系親屬設籍於該地, 
5 一年內無出租或營業行為. 
6 自轉移日起五年內不得轉移, 變更用途或營業行為(否則退稅需繳回) 
7 重購土地地價應大於出售土地地價 
8 自營工廠 (指工業用地上有廠房) 或農地 (指現耕地) 也可退稅.

退稅範圍
新購土地地價-(出售土地地價-已繳土地增值稅)=差額(土地面積X當年公告現值)
※購入土地總價 >售出土地總價(皆可退稅)


例A 新購之土地款為$200萬, 出售之土地款為$140萬, 繳納增值稅$40萬
   200萬 - ( 140萬 - 40萬 ) = 100萬, 則增值稅可退全額 $40 萬
例B 新購之土地款為$50萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
   50萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = -30萬, 故增值稅無法退稅
例C  新購之土地款為$90萬, 出售之土地款為$100萬, 繳納增值稅$20萬
   90萬 - ( 100萬 - 20萬 ) = 10萬, 則可退稅額 $10 萬

檢附證件:
1.申請書
2.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。(公契)
3.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或謄本。
4.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。(如無法提示,改立具切結書)
5.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。

6.原出售土地若以一般稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本。





* 財產交易所得稅的重購退稅
重購自用住宅可以扣抵之前繳納的財產交易所得稅。如果是因為自用住宅換屋,
出售房屋而有財產交易所得必須繳稅時,就可以提列重購退稅。
但必須符合重購的是自用住宅,且出售和新購的間隔時間必須在2年之內,
先購後售時也適用,但若是將房屋出售給受扶養親屬,
重購自用住宅則不能扣抵所得稅。且換購的房屋評定現值,必須大於出售者,
才適用重購自用住宅退稅規定。

重購自用住宅退稅3條件:
1 證明賣出和買進的房屋都是自用住宅,並登記在納稅義務人
配偶或
扶養親屬名下,且在該地址設有戶籍。
2 「先賣後買」或「先買後賣」都適用,只是買賣過戶的間隔時間不能超過2年
3 新買房屋的評定現值必須大於賣出的房價。



新竹竹北代書推薦

土地增值稅自用稅率

適用一生一次自用住宅用地優惠稅率要件:
1.自用住宅建築完成未滿1年者,其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。
2.從未使用過土地增值稅適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。
3.都市土地面積未超過300平方公尺,非都市土地面積未超過700平方公尺。
4.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
5.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率要件:
1.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
2.都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺部份。
3.出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿6年。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年。
6.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。

7.已適用一生一次之自用住宅用地稅率。


Q1:如果我已經使用過一生一次自用住宅的優惠,還有節稅辦法嗎?
A1:可再使用一生一屋,或採用重購退稅的方式。

Q2:自用住宅土地增值稅需要設籍,有限定要設籍多久嗎?
A2:戶籍設立並無時間長短之限制,只要出售日前已設好戶籍即符合自用住宅設籍規定

Q3:自用住宅土地增值稅優惠稅率只能用於一筆土地嗎?
A3:法令為一生一次,並不限定於一筆土地,只要面積合計並未超過規定,
   可同時申報移轉一同辦理自用住宅優惠稅率。
   數筆土地之增值稅申報日應為同一日,立約日亦應為同一日。

Q4:需申請完畢自用住宅地價稅才能申請自用住宅土地增值稅優惠?
A4:兩者所需條件非常類似但是並沒有從屬關係。

Q5:申請自用住宅優惠稅率所需要的文件
A5:增值稅申報書
   土地買賣契約書
   土地及建物所有權狀影本
   土地所有權人戶口名簿及配偶或直系親屬設籍該地之戶口名簿影本
   土地所有權人無租賃或營業使用的正本


新竹竹北代書推薦

世界上沒有完美的房子

圖:竹北鴻觀十力社區


我常說的一句話:『如果世界上有完美的房子,它最大的缺點一定是價格』

下文是客戶寄給同事的email,提到他挑房子的條件,
我無意批評客戶,但請各位要買房子的時候千萬不要這樣,
因為這世界上沒有100分的房子(沒有完全符合自己需求的房子),
我能體會買方一輩子只買兩三次房子,而且是今生價格最高的消費這件事,
但這樣的條件不是在搞仲介,而是在搞自己~

三房兩廳兩衛浴一車位
客廳深度4~4.5米左右、主臥4.5坪以上、次臥2.5坪以上、
陽台1.5坪左右、車位坪數權狀登記8~9坪以上
要有工作陽台(曬衣服)、客廳陽台可有可無(有當然好)
客廳、房間、衛浴都要有窗戶通風
不要一見門就看見廚房
衛浴門不要對到廚房、不要對到臥室門、不要對到床
不要半套的衛浴設備(只有廁所的)
客廳椅子背對著牆,面對大門(或側對大門亦可)
若是2樓有露台(不計權狀面積)更佳(要有約定專用)
不要落地窗面北(新竹風很強)
A/C(外掛式冷氣)放的位置不要在西側(西曬問題)
衛浴開口不要在東北側(味道會吹進室內)
不要有雨遮
不要有過多的虛坪
室內要少梁柱
不要陽台外推的房子
不要樓中樓(挑高、自行增設隔板)
不要自行隔間的房子(隔音差)
不要頂樓
不要有穿堂煞、壁刀
不要面高架橋(攔腰煞)
不要在加油站旁邊
不要鄰近垃圾場、焚化爐、福地、殯儀館、鐵路、變電所、電塔、宮廟
不要位居市場中的房子,但在附近不要太靠近就可以
不要商業區、工業區的住宅
不要會淹水的地區
不要在巷弄間的房子,建案前的道路不要少於10米(消防車會無法進入)
最好附近有超商、超市、全聯、頂好、家樂福、大潤發、麥當勞、公園
交通要便利
獨立中庭,非開放式的
公設比越低越好
公設不要有游泳池
管理費低於55元
樓下不要開寵物店
大樓樓層不要超過14樓(7~8樓以下最佳)
要有管理員的大樓(幫忙收信、收包裹、處理垃圾)
和其他建案最好保持棟距10米以上
單層戶數越少越好(雙拼或三拼)
樓上層到地下室是直達電梯
平面車位,不要機械式的
最好社區不要有機械車位和獎勵車位
社區房型單純(例:三房或四房..不要夾雜兩房或套房)
戶數不要超過一百戶
鎖定坤山、椰林、德鑫的建案


新竹竹北代書推薦

淺談變更格局


許多人買預售屋喜歡變更格局,有把兩間臥房打通成帝王般的空間,
也有將房間改為更衣室,或把房間改為和室或開放式書房,
但倘若您未來有轉售的計畫,請相信『原始格局就是最好的選擇』。

實務上第一線的房仲最害怕客變的案子 (客變:客戶變更格局),
因為客變後的使用需求往往是原屋主的使用需求,
並不代表符合市場的買方需求,我們來看下列的例子。




這個客變案例把主臥變更為開放空間,新買方做一道裝潢牆就可以格回一個房間,
是還可以接受的客變方式,但是把兩間臥房改為一個大房間+小更衣間
中間的牆面還是用磚牆,若要恢復成正常兩房,勢必會動到泥作與地磚,
一般買方都會放棄。更何況,和室旁邊的衛浴開門正對大門,
這樣的格局改法真是匪夷所思,一般來說最能夠被接受的客變,
就是4房改3房+開放式書房,可以讓客廳的視覺穿透性更好。

改格局這件事情 就如同髮型設計師要你燙頭髮一樣,
多是室內設計師為了創造需求搞出來的花招,
預售屋客變需要費用,而後若找同設計師施工,
則費用可以折抵,說穿了只是為綁住客戶,
同時創造更高的裝潢費用...而以土木結構的角度來看,
移走一面牆究竟會有何影響,我們可以看看下圖:


一般來說隔間牆(尤其是磚牆、輕隔間)
在設計上都是不承載,簡單來說就是移走一面牆,
房子也不會倒,但是我們來思考一個問題
『這是屬於結構不連續,是結構上的弱面』
我們回想921大地震時,是不是有很多大樓的一樓整層不見
原因在於一樓常常是店面,使用了很多落地窗(玻璃)
相較於同一位置的正樓上住家,則是正常的牆面,
原本承受最多載重的底層,反而比二樓的建物還要『弱』
地震一來,就會從最弱的那一層破壞。
拉回到一般住家,雖然移動牆面不會有立即性的影響
但是結構上的不連續在小地震來的時候,造成應力集中
鋼筋混凝土在該位置會容易產生裂縫,如果位置是在衛浴附近
裂縫就會有滲漏水的風險。
如果遇到921這種毀滅性的天災,你這一戶『弱面』
成為開始破壞(倒塌)的機率就會比其他戶大的多。

 看到這,您還想要客變嗎?


新竹竹北代書推薦

財產交易所得稅:舊制

土地漲價政府課徵土地增值稅;房屋獲利政府課徵財產交易所得稅

申報方式1:核實申報
申報所得= ( 售屋總價-買屋總價-移轉費用) × (房屋移轉價格) / (房屋移轉價格+土地公告現值)

※ 成本部分:取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用,如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等,還有在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息,以及在取得房屋所有權後,於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。 
※ 移轉費用部分:出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

申報方式2:標準認定
申報所得=房屋移轉價格 × 各縣市稅率(房屋移轉價格可由契稅繳款書或建物所有權買賣移轉契約書上查到)

臺北市:依房屋評定現值42%計算(高級住宅48%)。新竹市:依房屋評定現值18%計算。
竹北市:依房屋評定現值19%計算。104年5月申報103年度財產交易所得,若未能提出買入價格,各縣市的認定標準如附件

以竹北市為例,按房屋評定現值的19%核課財產交易所得。這邊要特別注意,算出來是明年要申報的所得,而非要繳的稅。

財產交易損失:
財產交易所得或損失的認定,是以出售時的成交價額,減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額。餘額為正數就是所得;餘額為負數就是損失。

賣房子有了虧損則要將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。相關文件包含:買賣契約書(包含買入與賣出的)收付款的紀錄證明、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅、裝璜費等等

範例:賴小霖出售一戶1000萬的房地產,當時購入價為800萬元,買屋當時的交易成本為30萬元,售屋時的交易成本為40萬元,房屋的核定契價為200萬元,土地公告現值為300萬元,則賴小霖應如何申報財產交易所得稅?

1.以實際金額核報:1000-40 = 960 萬 為本次實拿金額。800+30 = 830 萬 為當時購入成本。960-830 = 130 萬 為本次售屋所得。130 × 200 / (200+300) =  52 萬 為財產交易所得

2.以核定契價申報:小霖找出買賣房屋的契稅單,上頭寫著本年度房屋核定契價為200萬元新台幣,由於竹北市為縣轄市,稅率為19%,則政府認定小霖因出售該房地因而有 200 × 19% = 38 萬的所得(請注意,不是要繳38萬的稅,而是明年報稅時會多28萬的所得)



上例結果說明,除非為交易損失且資料都齊全,否則大多數的案例,以標準認定申報財產交易所得的方式會比較划算



新竹竹北代書推薦

契稅



契稅:政府對人民取得不動產物權,所課徵的稅賦,

由於政府規定開徵土地徵值稅區域的土地,免徵契稅,
因此常見的契稅都是針對房屋(建物)課稅。



契稅 = 核定契價 × 稅率


以下為契稅的課徵稅率與納稅義務人
買賣 6% 買受人    
贈與 6% 受贈人    
佔有 6% 佔有人    
信託 6% 歸屬權利人  註1
承典 4% 典權人    註2
交換 2% 交換人    註3
分割 2% 分割人       

註1:一般信託行為不課徵契稅
註2:先典後賣,原先繳納的契稅可抵買賣契稅
註3:交換有差額,應就差額部分課徵買賣契稅

下圖為契稅的繳納範例,左下角寫到契稅標準現值為458000
中間的地方寫到移轉的項目 買賣/6%
因此需要繳納的契稅為:458000 × 6% = 27480























新竹竹北代書推薦

房屋稅

定義:政府按房屋現值,每年向房屋所有人所課徵之賦稅。
課徵對象:以附著於土地上之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象 (不以合法建物為限!所以違章建築仍應課稅。)


應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率  (註:房屋課稅現值=房屋現值-免稅現值) 


房屋現值的認定
1 納稅義務人應於房屋建造完成之日起 30 日內檢附有關文件,
  向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。
2 主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準,核計房屋現值,
  並通知納稅義務人。納稅義務人如有異議,得於接到通知書之日起 30 日內,
  檢附證件,申請重行核計。
房屋標準價格的評定程序 房屋標準價格,
  由不動產評價委員會依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣 (市) 政府公告之:
(一)按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。
(二)各類房屋的耐用年數及折舊標準。
(三)按房屋所處街道村里的商業交通情形及房屋的供求概況,
   並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。

稅率
住家:自住或公益出租用           
1.2%
住家:非自住                1.5%
非住家:營業用               3.0% 
非住家:私人醫院、診所或自由職業事務所用  3.0%
非住家:非住非營業用            2.0%  


房屋稅單範例:點擊圖片可以放大



房屋稅適用住家用稅率要件:
1.本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3.房屋無出租使用。
4.房屋目前無提供營業商號、事務所、診所、人民團體或補習班使用。
5.最近一期房屋稅繳款書非按「住家用」稅率計徵房屋稅。


新竹竹北代書推薦

不動產經紀人與營業員的差異

首先我們來看一下不動產經紀條例怎麼說:

不動產經紀管理條例第4條:
經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。
經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;
經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。

不動產經紀管理條例第11條:
經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所,
其所銷售總金額達新台幣六億元以上,該處所至少應置專業經紀人一人。
營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。

不動產經紀管理條例第13條:
中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書
者,得充不動產經紀人。
經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或
不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有
不動產經紀營業員證明者,得充任不動產經紀營業員。
前項經紀營業員訓練不得少於三十個小時,其證明有效期限為四年,期滿
時,經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明文件,向中央主管
機關指定之機構、團體重新辦理登錄。

不動產經紀管理條例第14條:
經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向直
轄市或縣 (市) 政府請領經紀人證書。
前項經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:
一、取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者。
二、本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者。
有第六條第一項第一款至第四款或第七款情形之一者,不得充任經紀人員
。已充任者,應撤銷或廢止其證書或證明。

用白話解釋上面的條文:
.不動產經紀人員=不動產經紀人+不動產營業員
.營業員之工作在協助經紀人執行仲介或代銷業務
.每一個仲介店面或代銷案場都需要有一個不動產經紀人
.營業員只需要完成30個小時的教育訓練並登錄
.經紀人需有一年營業員的經驗+國家考試合格
.營業員跟經紀人的執照期限只有4年,營業員需再上20小時課程
 經紀人需要再上30小時課程才能延長證照的使用期限。
營業員課程可以到『中華不動產知識交流協會查詢

以下是兩樣執照的樣本:
營業員證書上完課就會寄發給你,
經紀人需要拿到考試院的及格證書加上一年營業員的在職證明
向戶籍所在的縣市政府提出申請。

新竹竹北代書推薦




不動產經紀人 考試心得


考試時間:每年12月(週六整天+週日上午)
報名時間:每年8-9月
考試科目:
 一.國文(作文與測驗)
 二.民法概要。 
 三.不動產估價概要。 
 四.土地法與土地相關稅法概要
   包括土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、
   土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例)。
 五.不動產經紀相關法規概要  
   包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、
   消費者保護法、公寓大廈管理條例 

錄取標準:國文佔10% 專業科目佔90% 加權平均60分以上
     不得有一科為零分
試題方式:國文選擇題佔50分 作文50分
     專業科目皆為選擇題50分 申論題50分


以下是不動產經紀人各年的考試統計資料(來源:考選部)



以高普考來說98年30%的錄取率真的是非常高(很多專技考試才3~5%)
我很幸運趕上這98年的大放送,99-100年就控制在正常的10%左右

在準備不動產經紀人考試中,科系背景會有利於準備考試的如下:
地政系、不動產經營學系(無敵,應該每一科學校都有教)
法律系(民法)
由於這個考試高中畢業就可以報考,沒有科系的限制,
事實上是每一個科系都適合考的!

作者每天工作時數超過12小時,能準備考試的時間不多,
擬定的讀書計畫在於:『速成』
最後我挑選『來勝函授』,主要上課老師為許文昌,
他在不動產相關產業工作,具有相關證照與實務經驗,
因此在課堂中的舉例說明,都非常的精闢且讓您印象深刻,
這是函授課程的網站,供大家參考 來勝不動產
98年 當時課程的購入價為18000含上課光碟和書籍、講義

倘若您是全職的學生,或者相關科系畢業有底子,
那麼建議您去購買各科的書籍,
把所有內容K過五六輪,應付這個考試也是很容易成功的!
推薦書目:作者/許文昌 出版社/高點

不動產經紀人:民法概要


國文不用買書,分數只佔10%不用浪費錢

我花兩個月看函授課程(每天看一個多小時至多兩小時)
最後一個月做考古題的選擇題練習與申論題默寫,最後以平均69分上榜

準備過程的小心得:
關於科目:

國文:完全不用準備,因為範圍太廣投資報酬率太低,
   更何況比分佔的這麼低(10%),還是把時間挪到他科吧
   作文的部份則要注意分端完整、主題不要偏離即可

民法:用五成的力氣去準備,因為民法範圍也很大,
   有可能考的很難很機車,若非法律系唸起來頗為吃力,
   重心放在債權、物權、贈與、遺產方面就不會相差太遠,
   申論題都考的非常生活化,這時候多看老師的範例就很有幫助,
   因為老師的措辭可以模仿,即便你寫的答案和正確答案稍有出入,
   只要能提出你的看法,多半都還是有墨水分,
   民法的申論題想要拿高分必須正確的引用條文,
   建議申論題只求觀念對言之有物,在選擇題拿高分才是上策。

不動產估價概要:這一個科目若是理工科或者經濟相關科系會比較好上手,
        由於本科只是考概論,和真正的不動產估價還差很多,
        僅需要背熟每一種估價方法的內容即可,若是遇到比較活的考題
        那就要看每個人的邏輯觀念好不好!
        這顆的難度偏低需要全力以赴  

土地法:這個課目的範圍僅次於民法,再加上同一件事情,
    平均地權條例和土地法兩者之間詳細規定又不盡相同
    所以土地法要花多一點時間釐清兩者的差異,
    本科還包含土地稅法,這對於不動產從業人員來說,
    因為每天都會接觸,相較之下就比較熟悉,
    土地法的申論題和選擇題命題方向都不會差太遠,
    只需要將歷年考古題背熟即可。

不動產經紀條例:這是一個大放送的科目,因為內容相對少,
        只有公平交易法和消費者保護條例比較死板需要硬背,
        其他的項目都是非常簡單的條文,背起來就對囉!
                                這一科應全力以赴。

備註:近幾年因稅法有很大的變革,建議各位多注意時事考題,
尤其是奢侈稅與不動產實價登錄,必為重點考題。

讀書計畫的順序與配重:
1. 不動產經紀條例、土地法(務必拿高分,一題都不要放過)
2. 不動產估價(看個人對於估價內容的理解程度,抓住九成題型)
3. 民法(隨緣吧,能看多少是多少,重點抓住即可)
4. 國文(完全不要理他,考前花十分鐘回想作文架構)

讀書計畫(依照流程):
1. 看過一次函授(考前3個月)
2. 把所有申論題背一次(考前2-3個月)
3. 所有選擇題題庫做過一次(考前最後一個月)
4. 無限的2和3的迴圈

題目你只要多做幾次,短期內你都不會忘記它,
考試的重點在於準備申論題,若你申論題如果都背的出來,
那麼選擇題你只是 A piece of cake
就怕你選擇題都會但是申論題只記得片段關鍵字,
那在申論題分數上就會吃大虧,你要知道申論題佔50分選擇題50分,
即便你選擇題全對申論題掛蛋也不會上榜。
但是選擇題有時候出比較機車錯個兩三題,
申論題卻能拿一半以上的分數,那麼一定會輕鬆上榜的,
而在練習考古題的時候不要自欺欺人說背起來了!
務必要看著題目自己拿答案紙重新默寫一遍,
這樣才真正叫做背起來。同樣的選擇題也可以用鐵尺,
把答案遮起來一題一題的做,才會達到最好的效果
我在考前申論題約略默寫3~5次,選擇題練習3次,
有錯的特別標記起來,在考前一晚或考前10分鐘就針對這些題目複習。

考試當天千萬不要呼朋引伴聊天對答案,這對於考試不會有幫助,
可以的話45分鐘之後可以交卷就出來了!
散散步沈澱一下,馬上準備下一科課目,
這段時間的記憶力超乎你想像,若有燒香拜佛,
很高的機率,在這個時間點瞄到待會的考題。

簡單的分享,希望對大家有幫助。
本文首發於99/3/4於無名小站,更新於103/6/24


延伸閱讀:
國家考試臨場應考細節
不動產經紀人與營業員的差異

新竹竹北代書推薦