1.29.2016

財產交易所得稅:新制房地合一

近幾年房地產的年度話題:
100年6月實施特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅),目的在抑止短期投機炒作;101年8月實施實價登錄,落實房市交易的公開、公平、公正;105年1月實施房地合一,使房地產的稅制合理化。想要買屋自住的你,看到的是危機還是機會呢?

關於房地合一的說明,我推薦 393房地合一最強懶人包  用最簡略方法的說明這次房地合一的改變:平常交易的房地包含了『土地』+『建物』,過去賣屋只需要繳交土地增值稅建物的財產交易所得稅;新制上路後賣屋,除了需要繳交土地增值稅建物的財產交易所得稅
還需要繳交土地的財產交易所得稅。再更簡略的說法就是加稅新制房地合一表面雖是加稅,但是對於長期自住重購換屋的族群,並沒有實質影響。


楊小遠,100年買進一品大觀總價1000萬,104年售屋成交價1500萬。分別依『舊制核定標準、舊制核實申報、新制房地合一』,計算楊小遠要申報多少財產交易所得?

(一)舊制核定標準
倘若楊小遠無法提出購屋時的買賣合約書,100年也還沒有實價登錄,國稅局就讓民眾選擇用核定標準來申報建物的財產交易所得。104年新竹市計算所得額的標準為房屋評定現值的18%,因此105年5月楊小遠申報財產交易所得時,需要申報90×18%=16.2萬的所得,納入全年度的所得申報所得稅。

(二)舊制核實申報
倘若楊小遠是個誠實的納稅義務人,採用核實申報的方式申報所得稅,其計算式如下:
出賣房屋的淨利400萬是包含建物及土地的獲利,而舊制財產交易所得只針對建物課稅。因此除非新購及出售的買賣契約書都有載明房地分價(例如:買賣總價1500萬,內含土地1000萬及建物500萬元整),否則拆算建物獲利就會使用房屋現值÷(房屋現值+土地現值)的方式。最後得到楊小遠需要申報的財產交易所得為100萬元,併入該年度的所得總額。

(三)新制房地合一
若假設本案例用新制的房地合一申報,104年相對於100年的物價指數為110%(因本案例為100年就取得,適用舊制)。先計算土地漲價總數額=270-120*110%=138萬。1500萬-1000萬-138萬-70萬=292萬,就是財產交易所得稅的稅基。備註:因為新制房地合一稅已經扣除土地漲價總數額,因此土增稅不能列舉做費用扣除。而土地漲價總數額就是土地增值稅的稅基,而土增稅的基本稅率為20%,自用住宅稅率為10%。

持有一年以內45%要繳131.4萬的稅;
持有一年以上35%要繳102.2萬的稅,
持有兩年以上20%要繳58.4萬的稅,
持有十年以上15%要繳43.8萬的稅
若自住持有六年以上則有400萬的扣除額,本案免稅。→所以才說對於自住族群沒有影響。

從過去的標準認定課徵財產交易所得稅輕稅,到了後來實價登錄之後的核實課稅加稅,到新制的房地合一稅重稅,都是為了落實房地產稅賦的合理化。想想,若賣了一個房子賺500萬政府過去卻只能課到3-6萬的所得稅,符合公平原則嗎?而過去稅制所得低的人跟聯發科的工程師賣屋,要繳的所得稅率就因為個人薪資的高低而不同,才衍生出人頭戶的問題(當然還有貸款限縮的關係);新制房地合一則是一視同仁只認持有期間及自用與否,真正落實租稅正義。

不論是新制、舊制,稅制,政府維護自住族群及重購族群權益的方針都沒有改變,反而是投資客考量到短期轉售獲利有45%要繳稅,持有兩年也要20%,卻要負擔高風險與機會成本,因此房地產投資風氣才會瞬間冷凍。觀望已久的自住客們,你看到的是危機還是機會呢?


延伸閱讀:
財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
財產交易所得稅:新制房地合一
財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
如何申報財產交易所得稅:標準認定
如何申報財產交易所得稅:核實申報
如何申報財產交易所得稅:重購退稅
如何申報財產交易所得稅:房地合一




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