1.29.2016

財產交易所得稅:新制房地合一

近幾年房地產的年度話題:
100年6月實施特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅),目的在抑止短期投機炒作;101年8月實施實價登錄,落實房市交易的公開、公平、公正;105年1月實施房地合一,使房地產的稅制合理化。想要買屋自住的你,看到的是危機還是機會呢?

關於房地合一的說明,我推薦 393房地合一最強懶人包  用最簡略方法的說明這次房地合一的改變:平常交易的房地包含了『土地』+『建物』,過去賣屋只需要繳交土地增值稅建物的財產交易所得稅;新制上路後賣屋,除了需要繳交土地增值稅建物的財產交易所得稅
還需要繳交土地的財產交易所得稅。再更簡略的說法就是加稅新制房地合一表面雖是加稅,但是對於長期自住重購換屋的族群,並沒有實質影響。


楊小遠,100年買進一品大觀總價1000萬,104年售屋成交價1500萬。分別依『舊制核定標準、舊制核實申報、新制房地合一』,計算楊小遠要申報多少財產交易所得?

(一)舊制核定標準
倘若楊小遠無法提出購屋時的買賣合約書,100年也還沒有實價登錄,國稅局就讓民眾選擇用核定標準來申報建物的財產交易所得。104年新竹市計算所得額的標準為房屋評定現值的18%,因此105年5月楊小遠申報財產交易所得時,需要申報90×18%=16.2萬的所得,納入全年度的所得申報所得稅。

(二)舊制核實申報
倘若楊小遠是個誠實的納稅義務人,採用核實申報的方式申報所得稅,其計算式如下:
出賣房屋的淨利400萬是包含建物及土地的獲利,而舊制財產交易所得只針對建物課稅。因此除非新購及出售的買賣契約書都有載明房地分價(例如:買賣總價1500萬,內含土地1000萬及建物500萬元整),否則拆算建物獲利就會使用房屋現值÷(房屋現值+土地現值)的方式。最後得到楊小遠需要申報的財產交易所得為100萬元,併入該年度的所得總額。

(三)新制房地合一
若假設本案例用新制的房地合一申報,104年相對於100年的物價指數為110%(因本案例為100年就取得,適用舊制)。先計算土地漲價總數額=270-120*110%=138萬。1500萬-1000萬-138萬-70萬=292萬,就是財產交易所得稅的稅基。備註:因為新制房地合一稅已經扣除土地漲價總數額,因此土增稅不能列舉做費用扣除。而土地漲價總數額就是土地增值稅的稅基,而土增稅的基本稅率為20%,自用住宅稅率為10%。

持有一年以內45%要繳131.4萬的稅;
持有一年以上35%要繳102.2萬的稅,
持有兩年以上20%要繳58.4萬的稅,
持有十年以上15%要繳43.8萬的稅
若自住持有六年以上則有400萬的扣除額,本案免稅。→所以才說對於自住族群沒有影響。

從過去的標準認定課徵財產交易所得稅輕稅,到了後來實價登錄之後的核實課稅加稅,到新制的房地合一稅重稅,都是為了落實房地產稅賦的合理化。想想,若賣了一個房子賺500萬政府過去卻只能課到3-6萬的所得稅,符合公平原則嗎?而過去稅制所得低的人跟聯發科的工程師賣屋,要繳的所得稅率就因為個人薪資的高低而不同,才衍生出人頭戶的問題(當然還有貸款限縮的關係);新制房地合一則是一視同仁只認持有期間及自用與否,真正落實租稅正義。

不論是新制、舊制,稅制,政府維護自住族群及重購族群權益的方針都沒有改變,反而是投資客考量到短期轉售獲利有45%要繳稅,持有兩年也要20%,卻要負擔高風險與機會成本,因此房地產投資風氣才會瞬間冷凍。觀望已久的自住客們,你看到的是危機還是機會呢?


延伸閱讀:
財產交易所得稅:舊制(標準認定、核實申報)
財產交易所得稅:新制房地合一
財產交易所得稅:申報懶人包Q&A
如何申報財產交易所得稅:標準認定
如何申報財產交易所得稅:核實申報
如何申報財產交易所得稅:重購退稅
如何申報財產交易所得稅:房地合一




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1.22.2016

買賣過戶流程




買賣過戶主要分為簽約用印完稅交屋四個流程來付款,一般常見的付款方式有簽約10%、用印10%、完稅10%、交屋70%;或簽約10%、用印00%、完稅10%、交屋80%。
買賣過戶流程需要的時間:倘若買方各期付款都可以如期支付,銀行貸款流程也順利能在兩周完成,過戶流程最快約30天可以辦理完成。代書通常會規劃40至45天,預留時間來應付公家機關或買賣雙方的突發狀況。假設買賣雙方都沒有貸款,則只需要約10天就可以完成整個過戶流程。

一、簽約
簽約當下會請買方準備簽約款,若無法開票或不方便攜帶大額現金,可請買方準備10萬元,差額不足的部份3天內補足。若買方有需要銀行貸款,在簽約完之後就可以合約書、謄本、個人財力證明,向銀行填寫申請書提出貸款申請。

二、備證用印
簽約完成後補足簽約款的一週,會請買方匯備證用印款。賣方最遲要在這個階段交付權狀、印鑑證明(備註1),並在公定契約書上蓋章,即為備證用印。一般代書為了節省流程常在簽約當下就同時用印,這個流程就只需要確認權狀和印鑑證明有補齊即可。

三、完稅
代書確認前兩期款項的都有匯入且備證用印完成後,就會向稅務機關申報移轉,請稅務機關核發土地增值稅、契稅及印花稅稅單。土地增值稅若申請一般稅率,大約3-10個工作天;若申請自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後,代書會分別通知買賣雙方支付稅款,並請買方匯第三期的完稅款。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方跟銀行完成對保手續且拿到設定文件,代書就會到地政機關辦理所有權買賣移轉登記與他項權利登記,即為過戶+設定。若有申請履約保證,賣方的土增稅可以申請由履保專戶代為繳納。

四、交屋
過戶完成後,代書會請銀行以買方貸款代為清償賣方的貸款餘額,即為代償。賣方銀行收到款項後,需2-3個工作天準備『清償證明』,持上述文件到地政機關辦理塗銷手續,買方銀行就會把代償後餘額(備註2)匯到履保帳戶,即為解圈(未做履保者視個別銀行,直接入賣方帳戶或先匯買方帳戶再自行轉匯)。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後,就可以進行交屋。



備註1
土地登記規則第40條:申請登記時,登記義務人應親自到場,提出國民身分證正本,當場於申請書或登記原因證明文件內簽名,並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項:檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明,當事人得免親自到場。
簡言之,賣方需到地政事務所當場核對身分或者提供印鑑證明,確認申請登記是出自於當事人的本意。若戶政事務所詢問印鑑證明的用途,請記得要載明『不動產登記』或『不限定用途』。

備註2
假設總價1500萬,買方貸款1200萬,賣方貸款餘額仍有850萬。過戶完成後代償賣方850萬貸款,賣方辦理塗銷手續完成,買方銀行取得第一順位的抵押權設定,才會把剩餘的350萬匯入履保帳戶或賣方帳戶。這350萬即為代償後餘額


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